עודכן: ספטמבר 2026
מס שבח מחושב כ-25% מהשבח הריאלי: ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה של הנכס, בניכוי ההוצאות המוכרות. בדירת מגורים מזכה החישוב ליניארי מוטב, כלומר חלק השבח המיוחס לתקופה שלפני 1.1.2014 פטור ממס. דוגמה: דירה שנקנתה ב-1.5 מיליון שקלים ונמכרה ב-2.5 מיליון שקלים מניבה שבח של מיליון שקלים, כלומר 250 אלף שקלים מס, וזאת לפני ניכוי ההוצאות המוכרות (שכר טרחת עורך דין, תיווך, שיפוצים, מס הרכישה ששולם, שמאי ומודד, מימון), לפני החישוב הליניארי ולפני פריסה של עד ארבע שנים. את התוצאה מגישים כשומה עצמית למנהל מיסוי מקרקעין, שרשאי לקבל אותה או להוציא שומה לפי מיטב השפיטה, שעליה ניתן להשיג בתוך 30 יום. משרד עורכי הדין איתי הכהן, שנוסד בשנת 2005, עורך תחשיבי מס שבח ושומות עצמיות למוכרים ולמשרדי עורכי דין ורואי חשבון.
מה זה מס שבח ועל מה הוא מחושב
מס שבח מוטל על מוכר זכות במקרקעין בגין הרווח שנוצר במכירה: ההפרש בין עלות הרכישה לתמורת המכירה, לאחר ניכוי ההוצאות המוכרות. על פניו החישוב פשוט, אך בפועל הוא תלוי בשורה של פרמטרים: מועד הרכישה, סוג הנכס, הפטורים שחלים על המוכר, ההוצאות שניתן להוכיח והאפשרות לפרוס את השבח. כל אחד מהם משנה את הסכום בעשרות ולעיתים במאות אלפי שקלים, ולכן התחשיב נערך לפני החתימה, לא אחריה. הצד השני של העסקה, הרוכש, משלם מס רכישה, והמשרד מלווה את שני הצדדים בעמוד מס שבח ומס רכישה.
נוסחת החישוב בארבעה שלבים
- קובעים את השבח. שווי המכירה פחות שווי הרכישה. בדוגמה: 2.5 מיליון פחות 1.5 מיליון = מיליון שקלים.
- מנכים את ההוצאות המוכרות. הוצאות הרכישה, ההשבחה והמכירה מקטינות את השבח החייב, ולכל אחת נדרשת אסמכתא.
- מחילים את שיעור המס ואת החישוב הליניארי. 25% על השבח הריאלי; בדירת מגורים מזכה החלק שלפני 1.1.2014 פטור, ובנכס אחר השבח מחולק לתקופות בעלות לפי החישוב הליניארי הרגיל.
- בודקים פטורים ופריסה. פטור לדירה יחידה, פטורים בירושה ובמתנה, ופריסה של השבח על פני עד ארבע שנים לפי ההכנסות ונקודות הזיכוי של המוכר.
שלבים 3 ו-4 הם המקום שבו רוב המוכרים מפסידים כסף: מחשבון או סימולטור מקבלים את הנתונים כפי שהוקלדו ואינם בודקים אם הוצאה מוכרת נשכחה, אם מועד הרכישה זכאי לחלק פטור, או אם פריסה משתלמת.
רשימת הקלט: מה משנה את התוצאה, לפי סדר הבדיקה במיסוי מקרקעין
זו הרשימה שמנהל מיסוי מקרקעין בודק מול השומה העצמית, ולכן זו גם הרשימה שמכינים לפני שמקלידים מספר כלשהו במחשבון:
- ההוצאות המוכרות והאסמכתאות: שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, שיפוצים והשבחות, מס הרכישה ששולם בקנייה, שמאי ומודד, הוצאות מימון. ללא אסמכתא ההוצאה לא תוכר.
- מועד הרכישה: קובע את החלוקה הליניארית של השבח, ובדירת מגורים מזכה את חלק השבח הפטור שלפני 1.1.2014.
- סוג הנכס: דירת מגורים מזכה, דירה שנייה, מגרש או נכס מסחרי, ונכס עם זכויות בניה שלא נוצלו, שבו שווי הזכויות מוערך בנפרד על ידי שמאי מקרקעין והמס עליהן מחושב כעסקה נפרדת. ראו חישוב מס שבח על זכויות בניה.
- הפטורים: דירה יחידה שהוחזקה לפחות 18 חודשים עד תקרת השווי הקבועה בחוק, ירושה של דירתו היחידה של המוריש לבן זוג או לצאצא, ודירה שהתקבלה במתנה מהורה, סב או בן זוג לאחר תקופת צינון של שלוש או ארבע שנים. פירוט בעמוד פטור ממס שבח.
- הפריסה: עד ארבע שנים לאחור, או תקופת הבעלות אם היא קצרה יותר, בתנאי שהוגש דוח שנתי לכל שנת פריסה. מדריך מלא בעמוד פריסת מס שבח.
- השומה העצמית והמקדמה: התחשיב מוגש כשומה עצמית למנהל מיסוי מקרקעין בתוך המועד הקבוע בחוק, ועל פיו משולמת מקדמה. הכנת השומה מוסברת בעמוד שומה עצמית.
חישוב ליניארי מוטב לדירת מגורים לעומת החישוב הרגיל
הרפורמה שנכנסה לתוקף בשנת 2014 צמצמה את הפטור הרחב שחל בעבר על דירות מגורים, ובמקומו נקבע החישוב הליניארי המוטב: השבח מחולק באופן יחסי לתקופת הבעלות, החלק המיוחס לתקופה שלפני 1.1.2014 פטור ממס, והחלק שאחריה חייב ב-25%. בדירות שנרכשו לפני 2014 ההשלכה דרמטית, ולכן מועד הרכישה הוא הנתון הראשון שבודקים. נכס שאינו דירת מגורים מזכה, כגון מגרש, חנות או משרד, מחויב לפי החישוב הליניארי הרגיל, שמחלק את השבח לתקופות בעלות החל משנת 2001 לפי שיעורי המס שחלו בכל תקופה. ההבחנה בין שני המסלולים, יחד עם מדרגות המס שחלות על דירות מזכות, היא לב תכנון המס לפני המכירה, ומוסברת בהרחבה בעמוד תכנון מס שבח ומדרגות המס.
מחשבון מס שבח, סימולטור והדמיה: מה הם נותנים ומה לא
סימולטור מס השבח של רשות המיסים ומחשבונים מסחריים מאפשרים להריץ הדמיה של השומה ולקבל אומדן ראשוני. שלושה דברים הם אינם עושים: הם אינם יודעים אילו הוצאות ניתן להוכיח, אינם בוחנים אם הפטור או החישוב הליניארי הוחלו נכון על סוג הנכס, ואינם משווים בין תוצאה עם פריסה לתוצאה בלעדיה על פי ההכנסות האישיות של המוכר. שני מוכרים עם אותו סכום שבח עשויים להגיע לתוצאות מס שונות מאוד. לכן תוצאת המחשבון היא נקודת פתיחה לתחשיב, לא השומה; את השומה העצמית עורכים אחרי שהרשימה שלמעלה מלאה, וכשהשומה שהוצאה סוטה ממנה עורכים בדיקת שומה ומגישים השגה על שומת מס שבח בתוך 30 יום.
אחרי המספר: מקדמה, אישור מס שבח ורישום בטאבו
אישור מס שבח נדרש כדי לרשום את הדירה בטאבו על שם הרוכש. לשם כך מגישים את השומה העצמית, משלמים מקדמה בגינה וממתינים לבדיקתה במנהל מיסוי מקרקעין, שמאשר אותה או מוציא שומה חדשה. עד שנת 2018 המשמעות הייתה המתנה של חודשים רבים שעיכבה את העסקה. מאז סוף מאי 2018, עם כניסתו לתוקף של תיקון 89 לחוק מיסוי מקרקעין, רישום דירות מגורים בטאבו עלה על מסלול מהיר שאינו מחייב את סיום הטיפול בשומה העצמית שהוגשה למנהל. השומה עצמה עדיין נבדקת, ואם המנהל סוטה ממנה, מסלול ההשגה נשאר פתוח.
ליווי משרד עו"ד איתי הכהן בתחשיב ובשומה
משרד עורכי הדין איתי הכהן, שנוסד בשנת 2005 ומנוהל על ידי עו"ד איתי הכהן, בעל רישיון עריכת דין משנת 1991, מתמחה במיסוי מקרקעין ישיר ועקיף, לרבות מס שבח, עסקאות קומבינציה והתחדשות עירונית. המשרד מספק גם שירותי סיוע לרואי חשבון ולעורכי דין בהכנת שומות עצמיות ודיווחים למנהל:
- עריכת תחשיבי מס שבח מורכבים, לרבות חישוב ליניארי, פטורים ופריסה, לפני החתימה.
- הכנת הדיווח והשומה העצמית והגשתם למנהל מיסוי מקרקעין.
- בדיקת השומה שהוצאה מול השומה העצמית והכנת השגות.
- ייצוג וניהול משא ומתן מול רשות המיסים, וייצוג בעררי מס שבח.
- חוות דעת ובדיקות משפטיות בסוגיות מיסוי מקרקעין.
מוכרים נכס ורוצים לדעת כמה מס שבח תשלמו לפני החתימה? התקשרו למשרד: 03-7538811.
שאלות נפוצות על חישוב מס שבח
איך מחשבים מס שבח מקרקעין?
מחשבים את השבח: מחיר המכירה פחות מחיר הרכישה, בניכוי ההוצאות המוכרות (שכר טרחת עורך דין, תיווך, שיפוצים והשבחות, מס הרכישה ששולם, שמאי ומודד, הוצאות מימון). על השבח הריאלי חל מס בשיעור 25%. בדירת מגורים מזכה החישוב ליניארי מוטב, כך שחלק השבח המיוחס לתקופה שלפני 1.1.2014 פטור, ובנכס אחר חל החישוב הליניארי הרגיל לפי תקופות הבעלות. את התוצאה אפשר להקטין עוד בפריסה של עד ארבע שנים.
כמה מס שבח משלמים על מכירת דירה שנייה?
על דירה שנייה אין פטור של דירה יחידה, ולכן המס מחושב על השבח הריאלי בשיעור 25%, בחישוב ליניארי מוטב: חלק השבח המיוחס לתקופה שלפני 1.1.2014 פטור, והיתרה חייבת. ההוצאות המוכרות מנוכות מהשבח, ופריסה על פני עד ארבע שנים עשויה להקטין את המס בהתאם להכנסות ולנקודות הזיכוי של המוכר.
מה ההבדל בין מחשבון מס שבח לבין שומה עצמית?
מחשבון או סימולטור נותנים אומדן ראשוני על בסיס הנתונים שהוקלדו. השומה העצמית היא ההצהרה המחייבת שמגישים למנהל מיסוי מקרקעין, בצירוף התחשיב והאסמכתאות, ועליה משלמים מקדמה. המנהל רשאי לקבל את השומה העצמית או להוציא שומה לפי מיטב השפיטה, ולכן הדיוק בשומה העצמית הוא שקובע את המס בפועל, לא תוצאת המחשבון. להרחבה ראו את עמוד שומה עצמית למס שבח.
אילו הוצאות מוכרות מקטינות את מס השבח?
הוצאות הרכישה, ההשבחה והמכירה של הנכס: שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, שיפוצים והשבחות, מס הרכישה ששולם בקנייה, שמאי ומודד והוצאות מימון. כל הוצאה מוכרת מקטינה את השבח החייב, ולכן יש לאסוף אסמכתאות לכל אחת מהן לפני עריכת התחשיב.
מתי זכאים לפטור ממס שבח, ועד איזה סכום?
הפטור העיקרי הוא לדירת מגורים מזכה שהיא דירתו היחידה של המוכר, שהוחזקה לפחות 18 חודשים, עד תקרת שווי הקבועה בחוק ומתעדכנת. מעל התקרה, וכן בדירה שנייה, המס מחושב בחישוב ליניארי מוטב. פטורים נוספים חלים בירושה ובמתנה בתנאים מוגדרים, ואילו זכויות בניה שלא נוצלו מחושבות כעסקה נפרדת ובדרך כלל אינן נכנסות לפטור. פירוט תנאי הפטורים בעמוד פטור ממס שבח, וחישוב הזכויות בעמוד חישוב מס שבח על זכויות בניה.
מהי פריסת מס שבח ומתי היא כדאית?
פריסה מפצלת את השבח הריאלי על פני עד ארבע שנות מס שקדמו למכירה, כולל שנת המכירה, כך שכל חלק מצטרף להכנסה החייבת של אותה שנה ומנצל מדרגות מס נמוכות ונקודות זיכוי שלא נוצלו. היא כדאית בעיקר למי שהכנסותיו בשנים אלה היו נמוכות, ומחייבת הגשת דוח שנתי לכל אחת משנות הפריסה. פריסה אינה כדאית בכל מקרה, ולכן בודקים אותה בתחשיב לפני ההגשה. המדריך המלא: פריסת מס שבח.
מה עושים אם השומה שהוצאה גבוהה מהחישוב שלי?
בודקים את השומה סעיף אחר סעיף מול השומה העצמית, ואם המנהל לא הכיר בהוצאות, בפטור, בחישוב הליניארי או בפריסה, מגישים השגה בכתב בתוך 30 יום מיום מסירת הודעת השומה. על ההחלטה בהשגה ניתן להגיש ערר לוועדת ערר בתוך 30 יום נוספים. המדריך המלא: השגה על שומת מס שבח.
האם אפשר לרשום את הדירה בטאבו לפני שהשומה העצמית נבדקה?
כן. מאז סוף מאי 2018, עם כניסתו לתוקף של תיקון 89 לחוק מיסוי מקרקעין, רישום דירת מגורים בטאבו עלה על מסלול מהיר שאינו מחייב את סיום הטיפול בשומה העצמית. לפני התיקון היה צריך להמתין חודשים רבים לאישור מס השבח, דבר שעיכב את העסקה.