משרדנו מתמחה במגוון תחומי מיסוי עקיפים וישירים, לרבות בתחום הנדל"ן – עסקאות קומבינציה, מיסוי עירוני, התחדשות עירונית, מס רכישה, מס שבח ועוד. בשורות הבאות נבחן את סוגיית ההנחות והפטורים ממס שבח.
כמה מילים על מס שבח
באופן כללי, מס שבח הינו מס בשיעור של 25% על הרווחים שהתקבלו על נכס מסוים. לדוגמה, ההפרש בין המחיר בו נקנתה דירה לבין המחיר של מכירתה, פחות הוצאות שונות המוכרות לצרכי מס. חשוב לדעת כי כיום כבר אין פטור נרחב מהמיסוי על דירת מגורים מזכה, ולפיכך הפטור ניתן רק אם מדובר בדירה שנמכרה בסכום של עד כ- 4.6 מיליון שקלים. אם מדובר בדירה שנייה או בדירה יחידה מעל סכום זה, חל כאמור מס בשיעור של 25 אחוז. יחד עם זאת קיימים סייגים שונים שצריך לקחת בחשבון, כמו מדרגות מס שבח, הנחות ופטורים, פריסת תשלום מס ועוד. כמו כן לגבי דירות ישנות שנרכשו לפני 1.1.2014 חל חישוב מס לינארי מוטב ולפיו חל מס בשיעור אפס על חלק מהריווח המיוחס בשיטה לינארית לתקופה שקדמה למועד האמור. בדירות ישנות יש לכך השלכה דרמטית על חיוב המס.
הנחות ופטורים ממס שבח
ראשית נבחן את הסוגיה של פטור ממס שבח לנכה או יותר נכון פריסת מס שבח לנכה. למעשה כל אדם שמוכר נכס יכול לבקש מרשות המיסים לפרוס את מס השבח עד ארבע שנים לאחור, כלומר לא צריך לשלם את המס רק עבור אותה שנה בה נמכר הנכס. לשם כך צריך המוכר להיות תושב ישראל שהגיש למס הכנסה דוחות שנתיים לאורך השנים בהן הפריסה מתבקשת, וזאת מכיוון שהחישוב לוקח בחשבון את הרווחים שכבר נרשמו ברשות המיסים לגבי השנים האלו. יש לציין כי לא ניתן לפרוס את התקופה על פני זמן רב יותר מזה שהדירה הייתה בבעלות המוכר.
אם כן, כאשר מדברים על הנחה במס שבח לנכה מתכוונים למעשה לאפשרות של פריסה, שכן כפי שניתן לראות קיים קשר בין מס שבח למס הכנסה ואילו נכים זכאים להטבות על פי פקודת מס הכנסה. לכן הפריסה לאחור של מס שבח תוביל מעשה להקטנת הסכום בזכות נקודות הזיכוי והטבות שניתנות לנכים. יחד עם זאת, חשוב להבין שהתשובה על השאלה האם לנכה יש פטור ממס שבח הינה שלילית. נכים אכן זכאים לפטור מסוים ממס רכישה אך פטור ממס שבח נכה מגיע עקב הקטנת הסכום בצורה משמעותית דרך הפריסה.
על מנת לחשב מס שבח לנכה לוקחים את השבח הריאלי עם כל הפחתות הניכויים והקיזוזים לפי חוק, ומחלקים את הסכום המתקבל במספר שנות הפריסה. לאחר מכן מוסיפים את החלק של השבח הריאלי הרלוונטי לכל שנה אל ההכנסה החייבת, והצירוף של ההכנסה חייבת והשבח הריאלי מחושב לפי נקודות הזיכוי המגיעות ומדרגות המס של נישום.
פטורים והנחות אחרות
כאמור, הפטור המרכזי הוא על דירת מגורים מזכה ששימשה בעיקר למגורים לאורך ארבע השנים האחרונות, או לפחות ב- 80% מהתקופה שעליה מחשבים את מס השבח. זאת בתנאי שאין למוכר ולבני משפחתו הגרעינית עוד דירה והיא אינה שווה מעל ארבעה וחצי מיליון שקלים. עוד יש לציין כי הדירה צריכה להיות בבעלות המוכר לתקופה של שנה וחצי לפחות אחרי שהפכה לדירת מגורים, ושבתקופה זו לא מכר דירה אחרת עם פטור ממס שבח.
אפשרות נוספת לפטור ממס שבח היא אם מקבלים את הדירה במתנה מבן משפחה כמו הורים, סבים, בן זוג וכדומה. יחד עם זאת חשוב לציין כי על פי החוק ניתן ליהנות מהפטור ממס השבח רק כעבור שלוש שנים במידה ומי שקיבל את הדירה באמת מתגורר בה, או כעבור ארבע שנים אם הוא אינו מתגורר בה. פטור נוסף ממס שבח קיים על דירות שהתקבלו בירושה, רק אם מדובר בדירה היחידה של אדם שנפטר ואם מי שקיבל את הדירה הוא בן הזוג או צאצא של הנפטר, או בן זוג של צאצא. וכמובן, במידה שהנפטר היה מקבל פטור ממס שבח אם היה מוכר את הדירה. במילים אחרות אפשר להגיד שהפטור ממס שבח עובר מהנפטר אל היורש שקיבל את הדירה, וזאת גם אם ליורש יש בבעלותו דירות נוספות.
אפשרויות נוספות לפטורים
מלבד האמור לעיל קיימות עוד דרכים לקבל פטור ממס שבח, למשל פטור חד פעמי במכירה של שתי דירות שאותו ניתן לנצל פעם אחת לאורך החיים ותוך עמידה בתנאים מסוימים, פטור ממס שבח עבור דירות במסגרת תמ"א 38 ותוכנית פינוי בינוי, ועוד.
לפרטים נוספים וקבלת ייעוץ מקצועי לתכנון חסכוני ואפקטיבי של מס שבח, הנכם מוזמנים לפנות אל משרדנו בטלפון 03-7538811.