חישוב מס שבח על זכויות בניה – איך זה מתבצע?

חישוב מס שבח על זכויות בניה לרוב נדרש לקראת מכירה של דירה או בית שלהם מוצמדות זכויות בניה נוספות, כמו במקרה של דירות גג ובתים צמודי קרקע הניתנים להרחבה והוספת יחידות נוספות באותו השטח. אולם חשוב לדעת שישנן הוראות מסוימות בחוק העשויות לאפשר הפחתה של חבות המס בעסקת המכירה עד כדי ביטולה המוחלט. זהו הנושא בו נעסוק בהרחבה במאמר זה.

התרחיש שבו בחישוב מס שבח זכויות בניה שלא נוצלו נלקחות בחשבון

הנחת המוצא של רבים מבעלי הדירות והבתים בישראל, הינה שקיים פטור מתשלום מס שבח על מכירת דירה יחידה או דירה שנתקבלה בירושה. אולם אלו לא פני הדברים בחלק מהמקרים. לצורך העניין, בעלי דירה או בית עם זכויות בנייה נוספות וברות מימוש, יאלצו לשלם בגינן מס שבח, במידה וימכרו את הנכס. זאת גם במידה ומדובר בנכס היחיד שלהם למגורים, העומד כביכול בכל יתר תנאי הסף לקבלת הפטור מתשלום מס שבח.

מה בין מס שבח זכויות בניה בלתי מנוצלות ומכירת דירה למגורים?

בחוק מיסוי מקרקעין נקבע ששוויים של בית קרקע או דירת מגורים שלהם זכויות בניה נוספות, יעלה כמעט תמיד הודות לשוויין של זכויות הבניה הללו. בהתאם לכך, רשות המיסים סבורה שעל כל נכס בעל זכויות קיימות או צפויות לבניה, יווצר במעמד המכירה רווח נוסף בזכותן. לכן מוחל גם בעד זכויות הבנייה הנוספות מס שבח.

מאחר וזכויות הבניה הנמכרות יחד עם הנכס הן בגדר מכירה של זכות נוספת במקרקעין, מוחל בגינן שיעור גבוה של מס שבח ובמקרים מסוימים אף מס יסף. חשוב לדעת כי בראי החוק, מדובר בשתי עסקאות מכר נפרדות: הראשונה היא זו שבמסגרתה נמכר הנכס הקיים ובשנייה – נמכרות זכויות הבניה שטרם נוצלו. בהתאם לכך, גם השומה שמוציא מנהל מס שבח מקרקעין בגין כל אחת מהעסקאות, היא שומה נפרדת.

הבסיס לשלילת הפטור ממס שבח על רקע קיומן של זכויות בניה שלא מומשו

כאמור, החוק בישראל איננו מאפשר לממש את הזכאות לפטור מתשלום מס שבח במכירת בית או דירה בעלי זכויות בניה נוספות מלבד הבנוי בפועל. פירושו שכאשר מחיר המכירה של הנכס מושפע מעצם קיומן של זכויות בנייה נלוות המקנות פתח לתוספות בנייה בשטח – ניתן יהיה לממש את הפטור ממס שבח אך ורק כנגד השווי של הנכס הבנוי ללא התחשבות בשוויין של זכויות הבניה המשויכות אליו. זאת כאשר במקביל לכך, עבור ערכן של זכויות הבניה הנוספות ישולם מס שבח. יחד עם זאת, גם כאן, ישנם תנאים מוגדרים שבהם החוק מאפשר קבלת פטור מחבות המס על בסיס תחשיב המוכר כ- "כפל שווי הדירה", שאודותיו נרחיב בשורות הבאות.

באילו מצבים ניתן לקבל פטור ממס שבח על זכויות הבנייה?

בסעיף 49 ז לחוק מיסוי מקרקעין נקבע כי במכירת נכס מקרקעין, זכויות הבניה עשויות להיות פטורות מחיוב במס שבח, במידה ושוויין הוא זניח לעומת שווי הדירה בלי הזכויות הנוספות.

איך מתבצע חישוב מס שבח לדירה עם זכויות בניה?

כדי לאמוד את שוויין של זכויות הבניה המשויכות לנכס העומד למכירה, יש צורך להפריד בין ערך הנכס הבנוי (דירת המגורים או הבית) לבין ערכן הכספי של זכויות הבניה הקשורות בו. בהקשר זה נשאלת השאלה המתבקשת: כיצד ניתן לדעת מה שוויין של זכויות הבנייה הנוספות? התשובה לכך מתחילה בפנייה לשמאי מקרקעין שיבדוק את הנכס ויספק לכם אומדן לשוויו בנפרד מזכויות הבנייה ולאחר מכן – יעריך בנפרד את שוויין של זכויות הבנייה.

התנאים לקבלת פטור ממס שבח על זכויות הבניה הנוספות בנכס

על מנת לקבל פטור מלא מתשלום מס שבח בגין זכויות הבניה בנכס, על הדירה או הבית לעמוד בתנאים הבאים במצטבר:

1. שווי הנכס נמוך ביחס לכפל שווי הדירה או הבית בנפרד מזכויות הבנייה הנוספות.
2. כפל שווי הדירה או הבית בלי זכויות הבניה הנוספות, אינו חורג מהתקרה הקבועה לעניין זה בסעיף 49ז לחוק מס שבח.תקרת כפל פטור ממס שבח לשנת 2022 עומדת על סכום של 2,215,000 ש"ח והיא תקפה עד מועד עדכון התקרה הבא, שיחול ב- 15 בינואר 2023.

חשוב לדעת שבסעיף 49ז בחוק מיסוי מקרקעין, מוגדרים תרחישים שבהם שווי הנכס הנמכר נמוך במיוחד, שבהן מתאפשרת קבלת פטור ממס שבח גם על הדירה או הבית וגם על זכויות הבניה שטרם מומשו. מנגד, כאשר שווי הנכס בלי זכויות הבנייה, חורג מתקרת הפטור (שכאמור, עומדת כיום על סכום של 2,215,000 ש"ח) – חישוב כפל השווי איננו רלוונטי מלכתחילה וכל זכויות הבנייה יהיו חייבות במס שבח ממילא.

חשיבות בירור השווי של זכויות הבניה מבעוד מועד

הסבירות לקבלת פטור מלא מתשלום מס שבח בגין זכויות הבניה העודפות בנכס, גדלה ככל ששוויין המוערך נמוך יותר משווי הנכס בלעדיהן. גם כאשר לא ניתן לקבל פטור מלא ממס שבח על זכויות הבנייה, עדיין תיתכן במקרים רבים הפחתה ניכרת בשיעור המס המוחל על זכויות הבנייה, בהתאם לסעיף 49 ז לחוק מיסוי מקרקעין. תקרת הפטור הקבועה בחוק לעניין זה, משתנה מעת לעת, כמו גם הוראות החוק עצמן. לכן כדאי להסתייע בעורך דין מומחה למיסוי מקרקעין מבעוד מועד כדי לבצע תכנון מס מקדים שיכול לחסוך לכם סכומי כסף משמעותיים.

במי ניתן להסתייע לחישוב מס השבח על זכויות הבנייה בנכס למגורים?

עו"ד מיסוי מקרקעין איתי הכהן מטפל בתכנון מס יעיל שעשוי להפחית באופן ניכר מנטל המיסים בעסקת המכירה.
לייעוץ משפטי וסיוע בתכנון מס מקצועי – פנו למשרדנו בהקדם – לחצו כאן.