השגה על שומת מס שבח

עודכן: ספטמבר 2026

על שומת מס שבח שנראית לכם גבוהה מדי מגישים השגה בכתב למשרד מיסוי מקרקעין בתוך 30 יום מהיום שבו נמסרה לכם הודעת השומה. ההשגה מפרטת את פרטי השומה ואת הנימוקים שבגללם אתם חולקים עליה, ומומלץ לבקש בה הזדמנות להשמיע את הטענות, שכן המשרד אינו רשאי לדחות השגה כזו בלי להעניק לכם הזדמנות זו. הנימוקים המקובלים ביותר: הוצאות מוכרות שלא הוכרו (שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, שיפוצים והשבחות, שמאי ומודד, הוצאות מימון ומס הרכישה ששולם), קיזוזים שלא נלקחו בחשבון, פטור או חישוב ליניארי שלא הוחלו, קביעת שווי גבוה מהמוצהר ובקשת פריסה שלא נבחנה. לכל טענה מצרפים אסמכתאות. אם ההשגה נדחתה, ניתן להגיש ערר לוועדת ערר מיוחדת בתוך 30 יום נוספים, ועל החלטת הוועדה ערעור לבית המשפט העליון בשאלות משפטיות בתוך 45 יום. משרד עורכי הדין איתי הכהן, שנוסד בשנת 2005, מכין השגות ומייצג בעררים על שומות מס שבח ומס רכישה.

מהי שומת מס שבח, ומתי היא מקפחת את המוכר

מס שבח מוטל על מוכר זכות במקרקעין בגין הרווח ממכירתה: ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, בניכוי ההוצאות המוכרות, בשיעור של 25% מהשבח הריאלי ובכפוף לחישוב הליניארי החל משנת 2014 ולפטורים הקבועים בחוק. המוכר מדווח על העסקה בשומה עצמית, ומנהל מיסוי מקרקעין רשאי לקבל אותה או להוציא שומה לפי מיטב השפיטה. שומה כזו נקבעת לא פעם בעשרות אלפי שקלים מעל הצפוי, בדרך כלל משום שאינה מתייחסת לאחת מהסוגיות הבאות:

• הוצאות מוכרות שלא הוכרו: הוצאות הרכישה, ההשבחה והמכירה, לרבות שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, שמאי ומודד, הוצאות מימון ומס הרכישה ששולם בקנייה. הרשימה המלאה מופיעה בעמוד חישוב מס שבח.
• קיזוזים ותחשיבים: הפסדים הניתנים לקיזוז שלא הובאו בחשבון, ותחשיב שגוי של השבח הריאלי.
• פטורים והקלות שלא הוחלו: פטור לדירת מגורים מזכה, והחישוב הליניארי המוטב לדירות שנרכשו לפני 2014.
• שווי העסקה: קביעה ששווי הזכות הנמכרת גבוה מהמוצהר, מחלוקת שמאית מובהקת.
• פריסה: בקשה לפריסת מס שבח על פני עד ארבע שנים שלא נבחנה או נדחתה.

לפני שמגישים השגה כדאי לערוך בדיקת שומה מסודרת: להשוות סעיף אחר סעיף בין השומה העצמית לשומה שהוצאה, ולאתר בדיוק היכן נוצר הפער.

איך מגישים השגה על שומת מס שבח: שלב אחר שלב

1. ספרו את הימים ממועד המסירה. המועד להגשת ההשגה הוא 30 יום מהיום שבו נמסרה הודעת השומה, ופספוס המועד עלול לחסום את זכות ההשגה.
2. אתרו את הפער. השוו את השומה שהוצאה לשומה העצמית ולתחשיב שהוגש, וסמנו כל סעיף שבו המנהל סטה מהמוצהר: הוצאות, קיזוזים, פטור, שווי, פריסה.
3. נסחו השגה בכתב. ההשגה מוגשת למשרד מיסוי מקרקעין שהוציא את השומה, ומפרטת את פרטי השומה, את הסעיפים השנויים במחלוקת ואת הנימוקים לכל אחד מהם, בצירוף האסמכתאות.
4. בקשו להשמיע את הטענות. אם המשיג ביקש הזדמנות להשמיע את טענותיו, המשרד אינו רשאי לדחות את ההשגה בלי להעניק לו הזדמנות זו. הדיון הוא ההזדמנות לצמצם את המחלוקת, ולעיתים לסיים אותה בהסכמה.
5. קבלו החלטה מנומקת. בתום בחינת ההשגה מודיע המשרד למשיג אם ההשגה התקבלה, נדחתה או התקבלה בחלקה. על המנהל לנמק את החלטתו בהשגה, וההחלטה המנומקת היא נקודת הפתיחה של הערר.

מפת הטענות לפי שלב: מה חייבים לטעון כבר בהשגה

ההליך בנוי כסולם של שלוש ערכאות, ולכל שלב יש סוג טענות שהוא מסוגל להכריע בו. זו הנקודה שרוב המדריכים מדלגים עליה, והיא שקובעת אם השגה מנצחת:

• בהשגה ובוועדת הערר נדונות הטענות המקצועיות: הוצאות, קיזוזים, תחשיב השבח, פטורים ושאלות שמאיות בדבר שווי הזכות הנמכרת. לוועדה יש סמכות להיכנס למקרקעין לצורך מדידות ובדיקות ולדרוש מסמכים נוספים, ולכן זה השלב שבו מביאים חוות דעת שמאית ואסמכתאות.
• בבית המשפט העליון נדונות שאלות משפטיות בלבד: הגדרות, פרשנות החוק ותחולת פטור. בית המשפט אינו נוטה להתערב בהחלטות שהן מקצועיות מעיקרן, ולכן טענת שווי או הוצאות שלא הוכרעה לטובתכם בוועדה כמעט אינה ניתנת לתיקון בערעור.
• ההשגה צריכה להיות מלאה מהיום הראשון. בעררי מס שבח המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין, אינו חייב להגיש כתב תשובה או תצהירים מטעמו, בשונה מערעורי מס הכנסה ומע"מ, וטענותיו בסיכומים רחבות לא פעם מההחלטה בהשגה. בנוסף, כפי שנפסק בערעורי מס, נישום מנוע בדרך כלל מלהעלות בערכאת הערעור טענות חדשות שלא הועלו בהשגה. השגה שמעלה את כל הטענות, העובדתיות והמשפטיות, כבר בכתב הראשון היא זו שעומדת גם בערר.

על הליקויים בסדרי הדין של ועדות הערר ועל הרפורמה המוצעת בהרכבן ראו את מאמרנו על ערעורי מס שבח ותיקון 73 לחוק מיסוי מקרקעין.

ערר על ההחלטה בהשגה: ועדת הערר

אם ההחלטה בהשגה עדיין מקפחת את המשיג, פתוחה בפניו הדרך לערר בפני ועדת ערר מיוחדת. את הערר מגישים לוועדה לא יאוחר מ-30 יום לאחר שנמסרה החלטת המשרד בהשגה.

• הרכב: בראש הוועדה יושב שופט בית משפט מחוזי, ולצדו שני חברים נוספים, בדרך כלל מקרב עורכי דין, רואי חשבון ושמאים.
• סמכויות: הוועדה רשאית לבטל את השומה לחלוטין, להפחית את הסכום שנקבע בה או לאשר אותה כלשונה, וכן להיכנס למקרקעין לצורך מדידות ובדיקות, לדרוש מסמכים נוספים מהמשיג ומגורמים אחרים ולהטיל הוצאות.
• סיכון: בוועדת הערר השומה יכולה גם לעלות, לא רק לרדת. ערר מגישים אחרי הערכת סיכויים וסיכונים, לא כברירת מחדל.
• מחלוקות שווי: חלק ניכר מהעררים על מס שבח עוסק בשאלות שמאיות בדבר שווי הזכויות הנמכרות, ולכן חוות דעת שמאית מבוססת היא לב הראיות.

ערעור על החלטת ועדת הערר לבית המשפט העליון

על החלטת ועדת הערר ניתן לערער לבית המשפט העליון בשאלות משפטיות בלבד, בתוך 45 יום מקבלת החלטת הוועדה. בניגוד לדיון המקצועי בוועדה, הדיון בבית המשפט העליון הוא משפטי מעיקרו: מחלוקות על הגדרות ועל פרשנות החוק. בית המשפט אינו נוטה לעסוק, להתערב או לשנות החלטות שהן מקצועיות מעיקרן, ולכן זהו שלב לשאלות עקרוניות ולא לתיקון תחשיב.

השגה על שומת מס רכישה: אותו סולם, הצד השני של העסקה

מס רכישה מוטל על הרוכש לפי שווי העסקה ומדרגות המס החלות עליו, ושומת מס רכישה שחורגת מהמוצהר מקבלת את אותו טיפול: השגה בכתב בתוך 30 יום ממסירת ההודעה, ערר לוועדת הערר בתוך 30 יום מההחלטה בהשגה, וערעור לבית המשפט העליון בשאלות משפטיות בתוך 45 יום. הטענות האופייניות כאן נוגעות לשווי העסקה שנקבע ולמדרגת המס שהוחלה. המשרד מייצג בהשגות ובעררים על שומות מס שבח ומס רכישה כאחד, ומטפל בשני צדי העסקה.

לא רק ערכאות: משא ומתן והסכמה מול רשות המיסים

ההשגה אינה חייבת להסתיים בהכרעה. ניהול משא ומתן מול רשויות המס הוא חלק קבוע מהטיפול בהשגה, ובמקרים רבים המחלוקת מצטמצמת או נסגרת בהסכמה עוד לפני הערר. הנחיות היועץ המשפטי לממשלה בדבר יישוב סכסוכים שהמדינה צד להם (הנחיה 6.1203) קובעות כי משנתגלע סכסוך שהמדינה צד לו יש לבחון את יישובו מחוץ לכותלי בית המשפט, במשא ומתן ישיר, בפשרה או בגישור. השגה מנומקת היטב היא הבסיס גם להסכמה כזו: ככל שהטענות מבוססות יותר, כך גדל התמריץ של המנהל להסכים.

ליווי משרד עו"ד איתי הכהן בהשגה ובערר

משרד עורכי הדין איתי הכהן, שנוסד בשנת 2005 ומנוהל על ידי עו"ד איתי הכהן, בעל רישיון עריכת דין משנת 1991, מתמחה במיסוי מקרקעין ישיר ועקיף, לרבות היבטי המיסוי של עסקאות קומבינציה, התחדשות עירונית, מיסוי עירוני ומס שבח. הטיפול בשומה מלווה ברצף אחד:

• בדיקת השומה שהוצאה מול השומה העצמית ואיתור הפער.
• הכנת השגות מפורטות וייצוג במשרדי מיסוי המקרקעין.
• ניהול משא ומתן מול רשויות המס לסיום המחלוקת בהסכמה.
• ייצוג בעררים על שומות מס שבח ומס רכישה בפני ועדות הערר ובבית המשפט.
• בקשה לתיקון שומה כאשר מסלול ההשגה אינו זמין עוד.
• גיבוי מקצועי למשרדי עורכי דין ולרואי חשבון המטפלים בעסקה.

קיבלתם שומת מס שבח או מס רכישה שנראית לכם גבוהה מדי? הימים נספרים ממועד המסירה. התקשרו עכשיו למשרד: 03-7538811.

שאלות נפוצות על השגה על שומת מס שבח

מהו המועד להגשת השגה על שומת מס שבח?

המועד להגשת השגה הוא 30 יום מהיום שבו נמסרה הודעת השומה. על ההחלטה בהשגה ניתן להגיש ערר לוועדת הערר בתוך 30 יום ממסירת ההחלטה, ועל החלטת הוועדה ערעור לבית המשפט העליון בשאלות משפטיות בתוך 45 יום. המועדים קצרים ונוקשים, ופספוס מועד עלול לחסום את הזכות לאותו שלב.

מה זה השגה על שומה?

השגה היא פנייה בכתב של הנישום למשרד שהוציא את השומה, שבה הוא מפרט מדוע הוא חולק על השומה ומבקש לשנותה. במיסוי מקרקעין ההשגה מוגשת למשרד מיסוי מקרקעין על שומת מס שבח או מס רכישה, והיא השלב הראשון והזול ביותר להצגת עמדת הנישום לפני ערר.

מה צריך לכלול מכתב השגה על שומת מס שבח?

את פרטי השומה שעליה משיגים, את הסעיפים שבמחלוקת ואת הנימוק לכל אחד מהם: אילו הוצאות מוכרות לא הוכרו, אילו קיזוזים לא נלקחו בחשבון, איזה פטור או חישוב ליניארי היה צריך לחול, מדוע השווי שנקבע גבוה מהמוצהר, ובקשה לפריסה אם היא רלוונטית. לכל טענה מצרפים אסמכתאות, ומבקשים במפורש הזדמנות להשמיע את הטענות.

האם אפשר להגיש השגה גם על שומת מס רכישה?

כן. מס רכישה מוטל על הרוכש לפי שווי העסקה ומדרגות המס החלות עליו, ועל שומת מס רכישה מגישים השגה באותו מסלול ובאותם מועדים: 30 יום להשגה, 30 יום לערר ו-45 יום לערעור לבית המשפט העליון. הטענות האופייניות נוגעות לשווי העסקה שנקבע ולמדרגת המס שהוחלה.

מה ההבדל בין השגה לבין בקשה לתיקון שומה?

השגה תוקפת שומה שהוצאה זה עתה, בתוך 30 יום ממסירתה. בקשה לתיקון שומה היא מסלול נפרד לתיקון שומה שכבר הוצאה, על בסיס עילות התיקון הקבועות בחוק ובכפוף לכללי ההתיישנות, למשל לצורך קבלת פטור על דירת מגורים או בעסקאות קומבינציה. כאשר חלף המועד להשגה, זהו המסלול שיש לבחון. לפרטים ראו את עמוד בקשה לתיקון שומה.

מה ההבדל בין השגה על שומת מס שבח להשגה על שומת מס הכנסה?

בשני המקרים יש 30 יום להגשת ההשגה, אבל מסלול הערעור שונה. בהשגה על שומת מס הכנסה דן פקיד שומה אחר מזה שהוציא את השומה, והערעור על ההחלטה מוגש לבית המשפט המחוזי. במס שבח ההשגה נדונה במשרד מיסוי מקרקעין, הערר מוגש לוועדת ערר מיוחדת בראשות שופט בית משפט מחוזי, ורק אחריה פונים לבית המשפט העליון בשאלות משפטיות. להרחבה על המסלול במס הכנסה ראו את המדריך על השגה וערעור על שומת מס הכנסה.

מה קורה אם ההשגה נדחתה?

מגישים ערר לוועדת הערר בתוך 30 יום ממסירת ההחלטה. הוועדה, בראשות שופט בית משפט מחוזי, רשאית לבטל את השומה, להפחיתה או לאשרה כלשונה, ויכולה גם להגדילה, ולכן הערר מוגש לאחר הערכת סיכויים וסיכונים. על החלטת הוועדה ניתן לערער לבית המשפט העליון בשאלות משפטיות בתוך 45 יום.

מה קורה אם חלפו 30 הימים להגשת ההשגה?

המועד להשגה קבוע בחוק, וחריגה ממנו עלולה לחסום את זכות ההשגה. במקרה כזה יש לבדוק בדחיפות את מסלול הבקשה לתיקון שומה, בכפוף לעילות התיקון ולכללי ההתיישנות, ולפנות למשרד בהקדם כדי שלא יחלוף גם מועד זה. ראו גם: בקשה לתיקון שומה.