עודכן: אוקטובר 2026
שומה עצמית למס שבח היא התחשיב שבו מוכר זכות במקרקעין מחשב בעצמו את מס השבח החל על העסקה, ומגיש אותו יחד עם ההצהרה על המכירה למנהל מיסוי מקרקעין. הרוכש עורך באותו אופן שומה עצמית למס רכישה. מס השבח עומד בדרך כלל על 25% מהשבח הריאלי, כלומר מהרווח בין מחיר הרכישה למחיר המכירה בניכוי ההוצאות המוכרות, בכפוף לחישוב הליניארי ולפטורים הקבועים בחוק. מנהל מיסוי מקרקעין רשאי לקבל את השומה העצמית או להוציא שומה לפי מיטב השפיטה, ועל שומה כזו ניתן להגיש השגה בתוך 30 יום. לכן שומה עצמית מדויקת, שמנצלת את ההוצאות, הקיזוזים, הפטורים והפריסה שמגיעים למוכר, היא ההזדמנות הראשונה והזולה ביותר לקבוע את חבות המס. משרד עורכי הדין איתי הכהן, שנוסד בשנת 2005, מכין שומות עצמיות למוכרים ולרוכשים ומלווה משרדי עורכי דין ורואי חשבון בהכנת הדיווח.
שירותי שומה עצמית למס שבח ומס רכישה הם חלק מרכזי מתחום מיסוי המקרקעין שבו עוסק משרד עורכי הדין איתי הכהן. המשרד מתמחה במגוון רחב של תחומי מס ישיר ועקיף, ובכלל זה מיסוי נדל"ן הכולל מס שבח, היבטי המס של עסקאות קומבינציה והתחדשות עירונית (כגון תמ"א 38 ופינוי בינוי), וכן המיסוי המוניציפלי, חיובי הארנונה, היטלי ההשבחה והיטלי הפיתוח.
מהי שומה עצמית למס שבח?
שומה עצמית היא הצהרה שבה מדווח מוכר או רוכש של זכות במקרקעין על העסקה ועל סכום המס שלהערכתו חל עליה: מס שבח למוכר ומס רכישה לרוכש. על פי חוק מיסוי מקרקעין יש להגיש את ההצהרה ואת השומה העצמית למנהל מיסוי מקרקעין בתוך המועד הקבוע בחוק ממועד ביצוע העסקה. שומה עצמית מדויקת, הנשענת על חישוב נכון של השבח ושל הניכויים, ההקלות והפטורים שעשויים לחול, מאפשרת למצות את הזכויות החוקיות ולצמצם מחלוקות מול רשות המיסים.
חמש נקודות שבהן שומה עצמית למס שבח נוטה להיכשל
שומה עצמית למס שבח נפגעת בדרך כלל לא בגלל טעות חשבונית, אלא משום שהתחשיב לא הביא בחשבון את כל מה שהמוכר זכאי לו. אלה חמש הנקודות שכדאי לבדוק בכל שומה עצמית לפני ההגשה:
- הוצאות מוכרות: הוצאות הרכישה, ההשבחה והמכירה, לרבות שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, שמאי ומודד, הוצאות מימון ומס הרכישה ששולם בקנייה.
- קיזוזים: הפסדים הניתנים לקיזוז, ותחשיב נכון של השבח הריאלי.
- פטורים והקלות: פטור לדירת מגורים מזכה, והחישוב הליניארי המוטב לדירות מגורים שנרכשו לפני 2014.
- שווי העסקה: שווי מוצהר מבוסס, שכן קביעה ששווי הזכות הנמכרת גבוה מהמוצהר היא אחת המחלוקות הנפוצות מול מיסוי מקרקעין.
- פריסה: בחינה אם כדאי לבקש פריסת מס שבח על פני עד ארבע שנים, בהתאם להכנסות המוכר ולנקודות הזיכוי שלו.
אלה בדיוק הסעיפים שבהם שומה לפי מיטב השפיטה נוטה לסטות מהמוצהר. בדיקה שלהם כבר בשלב השומה העצמית עשויה לחסוך את הצורך בהשגה על שומת מס שבח בהמשך.
שירותי השומה העצמית של המשרד
כמשרד מוביל בתחומי המס השונים, מספק משרד עורכי הדין איתי הכהן מגוון רחב של שירותי ייעוץ משפטי בכל הנוגע למיסוי מקרקעין, מס שבח והתחדשות עירונית. בין היתר מסייע המשרד למשרדי עורכי דין ולרואי חשבון בהכנת שומה עצמית ובהגשת דיווחים שונים למנהל מס שבח, ובכלל זה:
- הכנת הדיווח והכנת השומה העצמית.
- הכנת השגות על שומות.
- ייצוג וניהול משא ומתן מול רשות המיסים.
- ייצוג והכנת עררי מס שבח.
- מתן חוות דעת וביצוע בדיקות משפטיות בסוגיות מס שונות.
מה קורה אחרי הגשת השומה העצמית למס שבח
אחרי הגשת השומה העצמית למס שבח בוחן מנהל מיסוי מקרקעין את ההצהרה ואת התחשיב שצורף אליה. מכאן ההליך יכול להתקדם בארבעה שלבים:
- קבלת השומה העצמית: כאשר המנהל מקבל את השומה העצמית, חבות המס נקבעת לפי התחשיב שהוגש.
- שומה לפי מיטב השפיטה והשגה: כאשר המנהל מוציא שומה משלו, ניתן להגיש השגה בכתב בתוך 30 יום מהיום שבו נמסרה הודעת השומה. לפני כן כדאי לערוך בדיקת שומה ולהשוות סעיף אחר סעיף בין השומה העצמית לשומה שהוצאה. טעות בשומה עצמית שכבר הוגשה מטופלת בבקשה לתיקון שומה.
- ערר: אם ההשגה נדחתה, ניתן להגיש ערר לוועדת ערר בתוך 30 יום נוספים.
- ערעור: על החלטת ועדת הערר ניתן לערער לבית המשפט העליון בשאלות משפטיות, בתוך 45 יום.
משרד עורכי הדין איתי הכהן מלווה את הלקוחות לאורך כל השלבים ברצף, מהכנת השומה העצמית ועד הייצוג בוועדת הערר.
מס שבח ומס רכישה: ליווי משפטי מקצועי
לרשות משרד עורכי הדין איתי הכהן ניסיון עשיר ומוכח בכל הנוגע לטיפול בתחום מיסוי המקרקעין, מס שבח ומס רכישה, מול רשות המיסים, ועדות הערר, בתי המשפט המנהליים ובתי המשפט האזרחיים. היכרות מעמיקה עם אופן חישוב מס שבח ועם כללי מס הרכישה מאפשרת למשרד להכין עבור לקוחותיו שומה עצמית מבוססת ומדויקת.
למי מיועדים שירותי השומה העצמית?
שירותי השומה העצמית של המשרד מיועדים, בין היתר, ל:
- משרדי עורכי דין הזקוקים לליווי מקצועי בהכנת שומה עצמית ובדיווח על עסקאות מקרקעין.
- רואי חשבון ויועצי מס המבקשים גיבוי משפטי בתחום מיסוי המקרקעין.
- מוכרי ורוכשי זכויות במקרקעין המעוניינים להגיש שומה עצמית מדויקת ולמצות את הפטורים וההקלות המגיעים להם על פי דין.
- בעלי נכסים המעורבים בעסקאות קומבינציה, תמ"א 38 ופינוי בינוי.
על משרד עורכי הדין איתי הכהן
משרד עורכי הדין איתי הכהן נוסד בשנת 2005 ומנוהל על ידי עו"ד איתי הכהן, עורך דין למיסוי נדל"ן, מס שבח וארנונה, המחזיק ברישיון עריכת דין משנת 1991. שירותי המשרד עוסקים במגוון רחב של תחומי מס ישיר ועקיף, ובהם תחום מיסוי המקרקעין על היבטיו השונים, לרבות היבטי המס של התחדשות עירונית (כגון תמ"א 38 ופינוי בינוי), וכן המיסוי המוניציפלי וחיובי הארנונה.
לתיאום פגישת ייעוץ בנושא שומה עצמית למס שבח ומס רכישה התקשרו למשרד עורכי הדין איתי הכהן בטלפון 03-7538811, או השאירו פרטים בעמוד צרו קשר.
שאלות נפוצות על שומה עצמית למס שבח
מהי שומה עצמית במס שבח?
שומה עצמית היא הצהרת המוכר או הרוכש על העסקה במקרקעין ועל סכום המס שלהערכתו חל עליה, המוגשת למנהל מיסוי מקרקעין. עבור המוכר מדובר בעיקר בשומת מס שבח, ועבור הרוכש בשומת מס רכישה.
מתי יש להגיש שומה עצמית?
על פי חוק מיסוי מקרקעין יש להגיש את ההצהרה ואת השומה העצמית בתוך המועד הקבוע בחוק ממועד ביצוע העסקה. הקפדה על המועד נדרשת כדי להימנע מחיובים ומקנסות מיותרים.
כיצד מחושב מס שבח בשומה עצמית?
מס שבח בשומה עצמית מחושב בדרך כלל כ-25% מהשבח הריאלי: ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, בניכוי ההוצאות המוכרות, בכפוף לחישוב הליניארי ולפטורים הקבועים בחוק. הסבר מפורט על אופן החישוב מופיע במדריך נפרד.
האם אפשר להכין שומה עצמית למס שבח לבד באמצעות מחשבון?
מחשבון מס שבח נותן אומדן ראשוני בלבד, כי התוצאה תלויה בנתונים שמחשבון אינו מכיר: הוצאות מוכרות שצריך לתעד, הפסדים לקיזוז, זכאות לפטור, אופן קבלת הנכס (רכישה, ירושה או מתנה) והכנסות המוכר בשנות הפריסה. לכן כדאי לבדוק את התחשיב מול עורך דין מיסים לפני ההגשה. על חישוב מס שבח ומחשבון הרחבנו בעמוד נפרד.
מה ההבדל בין שומה עצמית לשומה שמוציאה רשות המיסים?
בשומה עצמית הנישום מצהיר בעצמו על סכום המס; לאחר מכן רשאי מנהל מיסוי מקרקעין לקבל את ההצהרה או להוציא שומה לפי מיטב השפיטה. על שומה שהוצאה ניתן להגיש השגה בתוך 30 יום, ובהמשך ערר לוועדת הערר.
מי יכול להיעזר בשירותי השומה העצמית של המשרד?
שירותי השומה העצמית של המשרד מיועדים למשרדי עורכי דין, לרואי חשבון וליועצי מס המבקשים גיבוי מקצועי, וכן למוכרים ולרוכשים פרטיים של זכויות במקרקעין.