מאת: איתי הכהן, עו"ד
בפס"ד שניתן בימים אלה בביהמ"ש העליון (בג"ץ 438/10) נקבע כי הסכם דיור מוגן שבמסגרתו שוכרים הדיירים יחידת דיור בבית אבות ובנוסף לכך ניתן להם סל שרותי סיעוד אינו בגדר הסכם להשכרת דירת מגורים ולכן אינו זכאי לפטור ממע"מ הקבוע בסעיף 31(1) לחוק.
בית המשפט נימק את החלטתו בכך, שהסכמים אלה כורכים יחדיו את הזכות למגורים ואת הזכות לקבלת שירותים נוספים עליהם לא חל הפטור ממע"מ, ואין לומר כי הזכות האחת היא העיקרית והאחרת טפלה לה. יש להתייחס אל אגד הזכויות המוענק בהסכמים אלה כאל מכלול שלם, באופן שאינו מאפשר להפריד בין רכיביו השונים. מסקנה זו עולה הן מהמאפיינים הייחודיים של הסכמים אלה, מהוראות החוק ותכליתו.
ביהמ"ש ציין כי רכיב המגורים אכן מהווה רכיב משמעותי בעסקאות לדיור מוגן, אך גם ה"שירותים הנוספים" הם רכיב משמעותי העומד בפני עצמו. דיור מוגן, מעצם טיבו וטבעו, אינו מתמצה בהעמדת יחידת דיור למגורים לרשותו של הדייר. המאפיין העיקרי אשר מבדיל בין דיור מוגן לבין שכירות רגילה, הוא שלצד הזכות למדור ניצב סל שירותים רחב ומגוון בתחומי החברה, התרבות, הרפואה והסיעוד, מהם נהנה הדייר ולצדו, יש סל נוסף של "שירותים נוספים" העומדים לרשות הדייר כנגד תשלום נוסף, סל הכולל שירותי מזון, חשמל, טיפוח אישי, כביסה, ועוד. לכך יש להוסיף את עצם קיומן של מחלקות סיעודיות כמעט בכל בית לדיור מוגן, מה שמבטיח כי חלילה בבוא יום פקודה "במדרון הזקנה", יתאפשר לקשיש להמשיך לשהות באותו בית מוגן. מכאן, שאין מדובר בעסקת שכירות העומדת בפני עצמה, אלא בעסקה הכורכת יחדיו זכות למגורים וזכות לקבלת שירותים מגוונים נוספים.
בתוך כך יצוין כי נעשו בעבר מספר נסיונות לשינוי החוק בכנסת באופן שייקבע מפורשות את הפטור בגין הסכמי דיור מוגן אך נסיונות אלו לא צלחו. דומה, כי הסיבה המרכזית לכך הינה ניגוד הענינים המובנה הקיים בין החברות המספקות את שרותי הדיור המוגן לבין הלקוחות שלהם, דיירי הדיור המוגן, שיזמו את הפניה לבית המשפט. שכן, במידה וחל פטור ממע"מ ספקי הדיור המוגן אינם זכאים לקבל החזר של מס התשומות הגלום בעלויות שלהם בגין הבניה ומתן השרותים (קרי, המע"מ הכלול בחשבוניות שהם מקבלים). שכן לפי חוק מע"מ, הזכות של "העוסק" להזדכות על מס התשומות מותנית בכך שהעסקה הנעשית על ידו חייבת במע"מ. זו גם הסיבה המרכזית כנראה מדוע נמנעים חברות הדיור המוגן מלפצל באופן גלוי והוגן את החבילה לשני הסכמים נפרדים: הסכם שכירות הפטור לכאורה ממע"מ והסכם שירותים החייב במע"מ. שכן הדבר יביא לשלילת זכותם לניכוי מס תשומות בגין עלויות הבניה.
הפתרון לכך, יכול להימצא בשינוי החוק, בכך שעל עסקאות מסוג זה יחול מע"מ בשיעור אפס (כמו על עסקאות ייצוא) שלגביהן לא חל הסייג האמור על ניכוי המס תשומות. מלבד "הצדק החברתי" שיש בהוזלת עלויות המס על רכישת דיור מוגן על ידי האוכלוסיה המבוגרת, דומה כי למדינה צריך להיות אינטרס לעודד קשישים להשכיר ו/או למכור את דירותיהם ולעבור לדיור מוגן ובכך להגדיל את היצע הדירות בשוק במסגרת המאמצים להוזיל את עלות הדיור לזוגות צעירים. בכך "תתפוס המדינה שתי ציפורים במכה אחת": גם הוזלה של הדיור המוגן לגיל המבוגר וגם הגדלת היצע הדיור בשוק לטובת הדור הצעיר. הדבר גם עולה בקנה אחד עם העובדה כי מירב השירותים הרפואיים במשק אינם חייבים במע"מ שכן הם ניתנים על ידי קופות החולים שהינן מלכ"ר. לא ברור אפוא מדוע שירותי הדיור המוגן צריכים להיות יוצאי דופן מבחינה זו.