מהן הטבות המס בפרויקט פינוי בינוי

פרויקט פינוי בינוי מזכה את הדיירים בשלוש הטבות מס מרכזיות: פטור ממס שבח על מכירת הדירה הישנה ליזם (עד תקרת שווי), פטור ממס רכישה על הדירה החלופית, ומע"מ בשיעור אפס על שירותי הבנייה. כל ההטבות מותנות בכך שהמתחם הוכרז רשמית כ"מתחם פינוי ובינוי" בצו ממשלתי. (1*) תקרת הפטור ממס שבח אינה סכום אחיד: היא נקבעת לכל דייר לפי הגבוהה מבין שלוש חלופות שווי, ולכן בדיקה פרטנית של התקרה לפני החתימה היא מה שקובע אם הדייר ישלם מס על ההפרש.

המדריך מפרט מהן הטבות המס לדיירים וליזמים בעסקת פינוי בינוי, מהם התנאים למימושן נכון לשנת 2026, וכיצד הן משפיעות על מס השבח, מס הרכישה והמע"מ.

המסגרת החוקית להטבות המס בפינוי בינוי

ההטבות מעוגנות בפרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, ובסעיפים 31א ו-31ב לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975:

• חוק מיסוי מקרקעין (תיקון 50): הסדיר את הפטורים ממס שבח וממס רכישה במתחמי פינוי בינוי שהוכרזו על ידי הממשלה.
• חוק מס ערך מוסף (תיקון 47): החליף את הפטור ממע"מ בשיעור אפס, כך שהיזמים יכולים לנכות מס תשומות.
• תקנות מיסוי מקרקעין (תנאים להמלצה על הכרזה): קובעות את התנאים להכרזה על מתחם כזכאי להטבות.

פטור ממס שבח לדייר שמוכר את דירתו ליזם

דייר שמוכר את זכויותיו ליזם זכאי לפטור ממס שבח, בתנאי שהתמורה שהוא מקבל היא דירה חלופית, בתוספת דמי שכירות לתקופת הביניים והוצאות העברה. הפטור מוגבל לתקרת שווי, וזו הנקודה שבה רוב הדיירים צריכים בדיקה.

שלוש החלופות לחישוב תקרת השווי

תקרת הפטור היא הגבוהה מבין שלוש החלופות הבאות:

ההוראות האלה נועדו להגביל את הפטור במקרים של "סחטנות יתר" או התעשרות שחורגת מהסביר בעיני המחוקק.

דירה ישנה מול דירה חדשה: מה ההבדל בין החלופה הראשונה לשלישית

ההבדל המעשי טמון בבסיס ההשוואה:

• החלופה הראשונה מתמקדת בנכס הקיים. השווי נקבע לפי מחיר השוק של הדירה הישנה ביום המכירה, במצבה הפיזי הנוכחי ותוך נטרול הציפייה לפרויקט. החוק מחייב לנכות את שווי זכויות הבנייה הנוספות (לפי עקרונות סעיף 49ז), כך שהחישוב מתבסס על שווי הדירה כ"דירה למגורים" בלבד.
• החלופה השלישית מתמקדת בנכס העתידי. השווי נקבע לפי מחיר השוק של דירה חדשה במתחם: לוקחים את שטח הדירה הישנה, מכפילים ב-1.5, ובודקים כמה תעלה דירה חדשה בשטח כזה באותו פרויקט.

ככלל, החלופה השלישית מיטיבה יותר עם הדיירים בגלל הפער המובנה בין שווי מ"ר בנוי חדש לבין שווי מ"ר ישן שמנוכות ממנו זכויות הבנייה. היא משמשת בדרך כלל "רשת ביטחון" גבוהה יותר, כי היא משקפת שווי של דירה חדשה ומודרנית (עם מעלית, ממ"ד וסטנדרט בנייה חדש) בשטח מוגדל. החלופה הראשונה רלוונטית בעיקר כשהדירה הישנה שווה הרבה כשלעצמה, למשל דירות יוקרה ישנות במיקומי שיא, וזאת למרות ניכוי זכויות הבנייה.

השפעת זכויות הבנייה על החלופה הראשונה

בחלופה הראשונה, ניכוי זכויות הבנייה עלול להוביל לערכים נמוכים מאוד, במיוחד באזורי פריפריה או בבניינים ישנים מאוד שבהם עיקר ערך הנכס נובע מהקרקע ומהפוטנציאל התכנוני. כפי שמצוין בפרשנות המקצועית, יישום החלופה עלול להיות "אבסורדי" במקרים מסוימים, משום שהוא מרוקן את שווי הדירה מתוכן כלכלי משמעותי לצורך החישוב. (2*) החלופה השלישית, לעומת זאת, אינה מנכה זכויות בנייה ומשתמשת בשווי השוק המלא של דירה חדשה מוגמרת.

מגבלת השטח של 200 מ"ר

• בחלופה הראשונה אין מגבלת שטח מפורשת, רק מגבלה כספית של 150% מהשווי.
• בחלופה השלישית יש תקרה פיזית קשיחה של 200 מ"ר. גם אם 150% משטח הדירה הישנה עולים על 200 מ"ר, התקרה תחושב לפי שווי של דירת 200 מ"ר בלבד.

בשונה מתקרת הפטור הכללית לדירה יחידה, שהיא סכום שקלי קבוע, בפינוי בינוי התקרה ספציפית לנכס ולמתחם: היא נגזרת משווי השוק המשתנה של הדירות במתחם לפי החלופות שלמעלה.

תמורות נוספות ומכירה עתידית של הדירה החדשה

• תמורות נוספות: מימון דמי השכירות והוצאות ההעברה פטורים ממס ואינם נחשבים חלק מתקרת השווי.
• מכירה עתידית: יום הרכישה ושווי הרכישה של הדירה החדשה זהים לאלה של הדירה הישנה ("רציפות מס").

פטור ממס רכישה על הדירה החלופית

• לדייר: פטור מלא ממס רכישה על הדירה החלופית שמתקבלת מהיזם, בין שהיא במתחם ובין שמחוצה לו, וללא קשר לשוויה.
• ליזם: היזם משלם מס רכישה רק על מרכיב השווי של הדירות הישנות שרכש מהדיירים, ולא על שירותי הבנייה או על הרווח היזמי. (3*)

מע"מ בשיעור אפס על שירותי הבנייה

בעבר ניתן פטור ממע"מ, אך בתיקון 47 לחוק נקבע מע"מ בשיעור אפס על שירותי בנייה במתחמי פינוי בינוי. (4*)

• משמעות שיעור האפס: נותני השירותים, הקבלנים והיזמים, רשאים לנכות את מס התשומות שבחשבוניות שהוצאו להם, וכך פוחתות עלויות הפרויקט.
• היקף ההטבה: שיעור האפס חל על מכירת הדירה החלופית ועל מתן שירותי הבנייה לדייר.

הטבות לדיירים קשישים

החוק מעניק הקלות מיוחדות לדיירים המוגדרים קשישים (בני 70 במועד החתימה). הם רשאים לבחור בחלופות תמורה אחרות, כמו מעבר לבית אבות או רכישת דירה מחוץ למתחם, ולשמור על הפטור ממס. (5*)

המלצות מעשיות לפני החתימה

1. לוודא שהמתחם הוכרז בצו ממשלתי תקף. בלי הכרזה כזו לא ניתן ליהנות מהטבות פרק חמישי 4.
2. היזם צריך להודיע למנהל מיסוי מקרקעין על כל הסכם בתוך 30 ימים.
3. לבחון את תקרת השווי המדויקת לכל דייר, כדי למנוע חריגה שתגרור חבות במס שבח על ההפרש.
4. לבצע הערכת שווי של הדירה הישנה ללא זכויות בנייה (עבור החלופה הראשונה).
5. לבצע הערכת שווי למ"ר בנוי חדש במתחם (עבור החלופה השלישית). מאחר שהתקרה היא הגבוהה מבין החלופות, הדייר ייהנה מהחלופה המרחיבה ביותר.

הערות וסייגים

• הפטור ממס שבח חל על מכירת דירות מגורים. מי שמוכר יחידה שאינה למגורים, כמו חנות, לא ייהנה מפטור ממס במכירה עתידית של היחידה החלופית.
• הטבות המס מותנות בכך ששיעור הזכות של הדייר בדירה החדשה לא יפחת משיעור זכותו בדירה הישנה.
• כשהתמורה כוללת גם מזומן ("הפרש שווי"), הפטור עשוי להיות חלקי בלבד, ויחולו כללי חישוב מורכבים לפי סעיף 49כב(א)(2).
• הגדרת ה"שטח" לצורך החלופה השלישית נבחנת לפי כללי המדידה המקובלים ברשות המסים (שטח פנים או שטח רצפה).

לדייר שמחזיק כמה דירות באותו פרויקט יש שאלות נוספות: מה הדין כשלדייר יש כמה דירות בפרויקט, והאם הוא זכאי לפטור על כולן.

ליווי בהיבטי המס של עסקת פינוי בינוי

משרד עורכי הדין איתי הכהן מטפל בהיבטי המס של עסקאות התחדשות עירונית, תמ"א 38 ופינוי בינוי, לצד המיסוי המוניציפאלי הנלווה, לרבות ארנונה, היטלי השבחה והיטלי פיתוח. סקירה של כלל השירותים בתחום מופיעה בעמוד עורך דין מס שבח ומס רכישה. לתיאום ייעוץ התקשרו ל-03-7538811 או השאירו פרטים בעמוד צרו קשר.

מקורות

1. (1*) חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (תיקון מס' 50 והוראת שעה), התשס"ב-2002 (רשומות).
2. (2*) ר' מיסוי דירות מגורים / ירדנה סרוסי, עו"ד: פרק שמיני: פינוי ובינוי. "מיסים" און ליין.
3. (3*) ע"מ 17720-01-16, גבעות דוד, השקעות ונדל"ן בע"מ נ' מנהל מע"מ תל אביב.
4. (4*) תזכיר חוק מס ערך מוסף (תיקון מס' 45), התשעד-2014.
5. (5*) להרחבה ר' "הטבות מס לקשישים בעסקאות פינוי בינוי, תקלה במקום הקלה". מיסים לז/4 (דצמבר 2023) א-1.