עורך דין ארנונה מטפל בחיובי ארנונה שגויים או מופרזים מול הרשות המקומית – החל מבדיקת החיוב וסיווג הנכס, דרך הגשת השגה למנהל הארנונה, ערר לוועדת הערר ועתירה מנהלית לבית המשפט, ועד תביעות ייצוגיות בגין גבייה שלא כדין. משרד עורכי הדין איתי הכהן מלווה בעלי עסקים ובעלי נכסים בהליכים אלה, בשיתוף פעולה עם חברת אופק מיסוי מוניציפלי בע״מ מבית BDO. בדיקה ראשונית של החיוב נעשית ללא עלות – 03-7538811.
מתי כדאי לבדוק את חיוב הארנונה שלכם
חיוב הארנונה נקבע לפי שלושה נתונים: שטח הנכס, סיווג השימוש בו ואזור החיוב ברשות המקומית. טעות באחד מהם מתגלגלת לחשבון גבוה יותר בכל שנה מחדש, ולעיתים גם לשנים אחורה. אלה המקרים השכיחים שבהם בדיקה משתלמת:
- שטח מדוד שאינו תואם את המציאות – שטחים טכניים, חדרי מדרגות, מרתפים או חניות שנכללו במדידה בניגוד לכללי החישוב של אותה רשות.
- סיווג שגוי של הנכס – נכס המשמש למשרד המחויב בתעריף מסחר, מחסן המחויב כשטח ייצור, או שטח שירות המחויב כשטח עיקרי. פער התעריפים בין סיווגים יכול להיות משמעותי.
- חיוב רטרואקטיבי – דרישת תשלום המתייחסת לשנים שחלפו, לרוב בעקבות מדידה חוזרת שביצעה הרשות.
- נכס ריק או נכס שאינו בשימוש – זכאות אפשרית להנחה או לפטור שלא יושמה בפועל.
- זהות המחזיק – חיוב הממשיך לרוץ על שוכר שעזב, על בעלים שמכר את הנכס או על מי שכלל אינו מחזיק בו.
- בנייה, שיפוץ או הריסה – תקופות שבהן הנכס לא היה ראוי לשימוש ולא זוכו בהתאם.
שלבי ההליך מול הרשות המקומית
ההתמודדות עם חיוב ארנונה מתנהלת בערוץ מנהלי מובנה, וכל שלב בו כפוף למועדים קבועים בחוק. חריגה מהמועד עלולה לחסום את הטענה גם כשהיא נכונה לגופה, ולכן חשוב לבדוק את התאריך המדויק הרשום על גבי דרישת התשלום.
השגה למנהל הארנונה
הפנייה הראשונה מוגשת בכתב למנהל הארנונה ברשות המקומית, ומפרטת את העילה – שטח, סיווג, זהות מחזיק או אי חוקיות החיוב. על פי חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), ההשגה מוגשת בתוך תשעים ימים מיום קבלת דרישת התשלום.
ערר לוועדת הערר
אם ההשגה נדחתה, או שלא ניתנה עליה תשובה במועד, ניתן לערור בפני ועדת ערר לענייני ארנונה הפועלת ברשות. הוועדה דנה בטענות המנהליות ובראיות שהוצגו, לרבות מדידות ותשריטים.
עתירה מנהלית
החלטת ועדת הערר ניתנת לתקיפה בבית המשפט לעניינים מנהליים. גם טענות בעלות אופי חוקתי או טענות לגבייה שלא כדין, שאינן נכנסות לגדר עילות ההשגה, נדונות בערוץ זה.
תביעה ייצוגית
כאשר הגבייה השגויה חוזרת על עצמה מול ציבור רחב של מחזיקים באותה רשות, ולא מול נישום בודד, הכלי המתאים הוא לעיתים תביעה ייצוגית להשבת הכספים שנגבו ביתר.
שירותי המשרד בתחום הארנונה
- בדיקת חיובי הארנונה – בחינה האם החיוב תואם את החקיקה ואת הפסיקה המשפטית הרלוונטית, בשיתוף פעולה עם חברת אופק שירותים מוניציפליים בע״מ מבית BDO, המתמחה בבדיקות כלכליות ובמדידות לעניין חיובי ארנונה.
- ייצוג בהליכים להפחתה או לביטול החיוב – הכנה והגשה של השגות, עררים ועתירות מנהליות, וייצוג מול מנהל הארנונה, ועדות הערר, בתי המשפט המנהליים ובתי המשפט האזרחיים.
- תביעות ייצוגיות בתחום הארנונה – טיפול במקרים של גבייה שיטתית שלא כדין.
- ליווי שוטף של עסקים ובעלי נכסים – בדיקת חיובים חוזרים, בחינת סיווגים לקראת שינוי שימוש בנכס והיערכות מול מדידות של הרשות.
שילוב בין הארנונה ליתר תחומי המיסוי
הארנונה היא רק אחד ממרכיבי הנטל המוניציפלי והמיסויי החל על נכס. במקרים רבים אותה עסקה נוגעת גם להיטלי פיתוח, להיטל השבחה ולמיסוי מקרקעין, ולכן היא נבחנת במשרד כמכלול אחד ולא כשאלה נקודתית. כך למשל, שינוי סיווג של נכס עשוי להשליך על חבות המס רכישה בעת רכישתו, וחלוקת שימושים בין שותפים בנכס נשענת על רישום הסכם שיתוף במקרקעין מסודר.
שאלות נפוצות
כמה זמן יש לי להגיש השגה על חיוב ארנונה
המועד להגשת השגה למנהל הארנונה הוא תשעים ימים מיום קבלת דרישת התשלום. מכיוון שהמועד נספר מהמסירה ולא מתחילת שנת הכספים, כדאי לשמור את דרישת התשלום ואת מועד קבלתה.
האם אפשר לתקוף חיוב ארנונה של שנים קודמות
הדבר תלוי בעילה. טענות מסוימות מוגבלות למסגרת ההשגה השנתית, בעוד שטענות לגבייה שלא כדין או לחיוב רטרואקטיבי שלא כדין נדונות בערוצים אחרים. זהו בדיוק המקום שבו בדיקה מקדימה קובעת את המסלול הנכון.
האם הגשת השגה מקפיאה את חובת התשלום
ככלל, הגשת השגה אינה עוצרת מאליה את חובת התשלום ואת מנגנוני הגבייה של הרשות. יש לבחון בכל מקרה את ההיערכות הנכונה מול הרשות במקביל להליך.
מי משלם את הארנונה – הבעלים או השוכר
החיוב חל על המחזיק בנכס בפועל. כאשר הרשות ממשיכה לחייב שוכר שעזב או בעלים שמכר, מדובר בטענת זהות מחזיק שניתן להעלות במסגרת השגה.
על המשרד
איתי הכהן – משרד עורכי דין נוסד בשנת 2005, ומנוהל על ידי עורך הדין איתי הכהן, המחזיק ברישיון עריכת דין מאז שנת 1991. המשרד עוסק במגוון תחומי מס ישיר ועקיף, ובכלל זה המיסוי המוניציפלי וחיובי הארנונה, מיסוי מקרקעין והיבטי המס של התחדשות עירונית.
לבעלי נכסים ולעסקים המתמודדים עם חיובי ארנונה מוטעים, מופרזים או בלתי חוקיים – ניתן ליצור קשר לבדיקה ראשונית של החיוב ללא עלות, בשיתוף עם חברת אופק כאמור, בטלפון 03-7538811.