שיתוף במקרקעין פירושו בעלות משותפת של כמה צדדים בנכס נדל"ן או בקרקע. מצב שבו למקרקעין כמה בעלים שונים, עשוי להתרחש בעקבות העברת המקרקעין בירושה, קבלת המקרקעין במתנה או בעקבות עסקת רכישה משותפת. במצב כזה נהוג לחתום על הסכם שיתוף מקרקעין לטובת הסדרה של מכלול הזכויות והחובות של כל אחד מבעלי הנכס והיחסים ביניהם, ולבצע רישום הסכם שיתוף מול רשות המיסים, על מנת להעניק לבעלות המשותפת במקרקעין תוקף משפטי מחייב.
על תכליתם של הסכמי שיתוף במקרקעין
תכליתם הראשונית של הסכמי השיתוף במקרקעין היא להגדיר איזה חלק במקרקעין שייך לכל אחד מהשותפים בו. בנוסף מהווה הסכם מסוג זה, כלי עזר למניעת מחלוקות עתידיות בנושאים שונים הנוגעים לאופן ניהול המקרקעין, אופי השימוש שיעשה בהם, הדרך למימוש זכויות הבנייה, חלוקת ההוצאות בין בעלי המקרקעין וההתנהלות המוסכמת בתרחישים נוספים, כמו מצב שבו אחד השותפים ירצה למכור את זכויותיו בנכס או להעבירו לצד שלישי.
אילו סעיפים נהוג לכלול בהסכם שיתוף במקרקעין?
הסעיף המשמעותי ביותר בהסכמי שיתוף במקרקעין הוא זה המתייחס לחלוקת הזכויות במקרקעין בין כל בעלי הזכויות. למותר לציין כי היקף חלקו של כל שותף בנכס עשוי להיות שונה כתלות בהיקף השקעתו. זהו נושא שקריטי לעגן במסגרת ההסכם כדי למנוע מראש אי הבנות וחילוקי דעות בתרחישים כדוגמת מכירת המקרקעין, שבהם אחוזי הבעלות של כל אחד מהצדדים בנכס, משפיע על גובה התמורה שכל אחד מהם יקבל בעסקת המכירה. בנוסף לכך, מומלץ ביותר לצרף להסכם תרשים של המקרקעין שבו יסומן בבירור חלקו של כל שותף, לטובת "יישור קו" בין כל השותפים בדבר חלוקת הבעלות, ומניעת קונפליקטים משפטיים בהמשך. מלבד נושא חלוקת הקרקע בין בעלי הזכויות, ישנם עניינים נוספים שנהוג להסדיר באמצעות סעיפים ייעודיים בהסכמים מסוג זה ובהם:
- סעיף השתתפות בהוצאות:
בהסכם שיתוף במקרקעין מס שבח והוצאות נוספות שעסקאות מכר עתידיות עשויות לגרור, צריכות להופיע בצורה מפורשת. מצופה מכל אחד מהשותפים לתת את הסכמתו לקחת חלק בכיסוי ההוצאות השונות הכרוכות בהחזקת המקרקעין – החל מעלות שכר טרחת עורכי דין, דרך ההוצאות הכרוכות בהנפקת אישורים שונים ועד לנטל המס שעשוי לחול על בעלי הנכס בביצוע עסקאות שונות. - סעיף הסכמה משותפת למכירה:
ניתן גם להוסיף להסכם השיתוף סעיף שלפיו כל אחד מהשותפים בקרקע רשאי למכור את החלק שלו ללא צורך באישורם של השותפים האחרים. לחילופין – ניתן גם לעשות את ההיפך ולציין בהסכם סעיף המחייב קבלת אישור מכלל בעלי הקרקע האחרים למהלך מסוג זה. - סעיף להגבלת השימוש בקרקע:
אפשר להתייחס בהסכם לסוגי פעולות שהשותפים אינם מורשים לבצע במקרקעין, כדוגמת איסור על שימוש בשטחיהם של יתר השותפים. - דרכים לפירוק שיתוף במקרקעין:
קיימות כמה אפשרויות מקובלות לפירוק של שיתוף במקרקעין, שאליהן ניתן להתייחס במסגרת הסכם השיתוף כאפשרויות הרלוונטיות למימוש בתרחישים מוגדרים. למשל, פירוק מקרקעין בהסכמה משותפת, פירוק בהסכם או בצו בית משפט, פירוק על ידי חלוקה, פירוק באמצעות מכירה, פירוק בהפיכה לבית משותף ועוד.
חובת הדיווח על הסכם שיתוף לרשויות המס
כדי להבטיח שהסכם שיתוף מקרקעין יהיה בר תוקף, קבועה בחוק חובת דיווח למיסוי מקרקעין על הסכם שיתוף. לכן שהסכם זה נערך, מתבצע דיווח הסכם שיתוף מיסוי מקרקעין ללשכת רישום המקרקעין – אשר ידוע ברבים בתור רישום בטאבו. מרגע שבו בוצע רישום של ההסכם בטאבו, הוא הופך למסמך משפטי מחייב שיחול גם על כל מי שהיה שותף לעריכתו ומחזיק בזכויות הקרקע וגם על כל מי שירכוש זכויות במקרקעין האמורים בעתיד.
באופן כללי, סעיף 67 לחוק מסיוי מקרקעין ותקנות מס רכישה פוטרות ממס שבח ומס רכישה פירוק שיתוף במקרקעין אם לא שולמו במסגרת הפירוק תשלומי איזון. במידה ושולמו תשלומי איזון יחולו בגינם בלבד מס שבח ומס רכישה.
למי ניתן לפנות לסיוע בנושא עריכה ורישום של הסכמי שיתוף במקרקעין?
בעלות משותפת במקרקעין היא עניין מורכב למדי מבחינה משפטית. על כן, במידה וחתימה על הסכם שיתוף מקרקעין עומדת על הפרק, כדאי בראש ובראשונה לפנות לעו"ד מיסוי מקרקעין כדי לבצע הערכת מצב ולהבין מה המשמעויות הנלוות למהלך ולנסח הסכם שיתוף שיהיה מקובל על כל הצדדים המעורבים. משרד עו"ד איתי הכהן מטפל בפירוק שיתוף במקרקעין לרבות היבטי המס.
לפרטים נוספים והכוונה אישית בנוגע לרישום הסכם שיתוף במקרקעין – השאירו את פרטיכם כאן.