מהן הטבות המס בפרויקט פינוי בינוי

בקצרה: פרויקט פינוי בינוי נהנה ממערכת ענפה של הטבות מס שנועדו לתמרץ התחדשות עירונית. ההטבות המרכזיות כוללות פטור ממס שבח לדיירים (תחת תקרת שווי), פטור ממס רכישה על הדירה החלופית, ומע"מ בשיעור אפס על שירותי הבנייה. הטבות אלו מותנות בכך שהמתחם הוכרז רשמית כ"מתחם פינוי ובינוי" בצו ממשלתי. (1*)

מהן הטבות המס המוקנות לדיירים וליזמים במסגרת עסקת פינוי בינוי, מהם התנאים למימושן (נכון לשנת 2026), וכיצד משפיעות הטבות אלו על חבויות המס השונות (שבח, רכישה ומע"מ)?

המסגרת הנורמטיבית

המסגרת החוקית להטבות המס בפינוי בינוי מעוגנת בפרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963  בסעיפים 31א ו-31ב לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975. 

חוק מיסוי מקרקעין (תיקון 50): הסדיר את הפטורים ממס שבח ומס רכישה במתחמי פינוי בינוי שהוכרזו על ידי הממשלה 

חוק מס ערך מוסף (תיקון 47): החליף את הפטור ממע"מ בשיעור אפס, מה שמאפשר ליזמים לנכות מס תשומות .

תקנות מיסוי מקרקעין (תנאים להמלצה על הכרזה): קובעות את התנאים להכרזה על מתחם כזכאי להטבות 

להלן פירוט הטבות המס:

• מס שבח (לדייר)

הדייר המוכר את זכויותיו ליזם זכאי לפטור ממס שבח, בתנאי שהתמורה שהוא מקבל היא דירה חלופית (בתוספת דמי שכירות לתקופת הביניים והוצאות העברה.

החלופות השונות לגבי תקרת הפטור משמעותן ויישומן

• תקרת השווי: הפטור מוגבל לתקרה שהיא הגבוה מבין:

חלופה ראשונה-  150% משווי הדירה הנמכרת (ללא זכויות בנייה נוספות).

חלופה שניה – שווי דירה של 120 מ"ר במתחם, או 

חלופה שלישית – שווי דירה ששטחה 150% משטח הדירה הנמכרת (עד 200 מ"ר) .

• ההבדל המעשי בין החלופה הראשונה לשלישית כאמור, לקביעת תקרת הפטור בפינוי בינוי טמון בבסיס ההשוואה: בעוד שהחלופה הראשונה נגזרת משווי השוק של הדירה הישנה במצבה הפיזי הנוכחי וללא פוטנציאל תכנוני, החלופה השלישית כאמור, נגזרת משווי השוק של דירה חדשה בבניין שייבנה, תוך התחשבות בשטח הדירה הישנה. ככלל, החלופה השלישית נוטה להיות מיטיבה יותר עבור דיירים בשל הפער המובנה בין שווי מ"ר בנוי חדש לבין שווי מ"ר ישן המנוכה מזכויות בנייה.
• הוראות אלו נועדו להגביל את הפטור במקרים של "סחטנות יתר" או התעשרות החורגת מהסביר בעיני המחוקק .

בסיס השווי: דירה ישנה מול דירה חדשה

• חלופה (1) מתמקדת בנכס הקיים. השווי נקבע לפי מחיר השוק של הדירה הישנה ביום המכירה, אך תוך נטרול אלמנט הציפייה לפרויקט. החוק מחייב לנכות את שווי זכויות הבנייה הנוספות (לפי עקרונות סעיף 49ז), כך שהחישוב מתבסס על שווי הדירה כ"דירה למגורים" בלבד במצבה הנוכחי .
• חלופה (3) מתמקדת בנכס העתידי. השווי נקבע לפי מחיר השוק של דירה חדשה במתחם. כלומר, לוקחים את שטח הדירה הישנה, מכפילים ב-1.5, ובודקים כמה תעלה דירה חדשה בשטח כזה באותו פרויקט .

השפעת זכויות הבנייה: בחלופה (1*), ניכוי זכויות הבנייה עשוי להוביל לערכים נמוכים מאוד, במיוחד באזורי פריפריה או בבניינים ישנים מאוד שבהם עיקר ערך הנכס נובע מהקרקע ומהפוטנציאל התכנוני. כפי שמצוין בפרשנות המקצועית, יישום חלופה זו עלול להיות "אבסורדי" במקרים מסוימים שכן הוא מרוקן את שווי הדירה מתוכן כלכלי משמעותי לצורך החישוב. (2*)  לעומת זאת, חלופה (3) אינה מנכה זכויות בנייה, אלא משתמשת בשווי השוק המלא של מוצר מוגמר (דירה חדשה).

מגבלת השטח (התקרה הפיזית)

• בחלופה (1) אין מגבלת שטח מפורשת, אלא מגבלה כספית (150% מהשווי).
• בחלופה (3) קיימת תקרה פיזית קשיחה של 200 מ"ר. גם אם 150% משטח הדירה הישנה עולה על 200 מ"ר, לצורך קביעת תקרת הפטור בחלופה זו, יחושב שווי של דירת 200 מ"ר בלבד .

נתונים לשנת 2026 נכון לתאריך 05/06/2026, ובהתאם לתיקוני חקיקה (תיקון 104), תקרות הפטור הכלליות לדירה יחידה (סעיף 49א(א1)) עומדות על 5,008,000 ש"ח והן מוקפאות ללא הצמדה למדד בשנים 2025 עד 2027 . עם זאת, בפינוי בינוי, תקרת הפטור היא ספציפית לנכס ולמתחם לפי החלופות לעיל, והיא אינה מוגבלת לסכום שקלי אחיד אלא נגזרת משווי השוק המשתנה של הדירות במתחם.

ההבדל המעשי הוא שחלופה (3) מהווה בדרך כלל את "רשת הביטחון" הגבוהה יותר עבור הדייר, שכן היא משקפת את שוויה של דירה חדשה ומודרנית (הכוללת מעלית, ממ"ד וסטנדרט בנייה חדש) בשטח מוגדל. חלופה (1) תהיה רלוונטית בעיקר במקרים שבהם הדירה הישנה היא בעלת שווי שוק גבוה מאוד כשלעצמה (למשל דירות יוקרה ישנות במיקומי שיא), וזאת למרות ניכוי זכויות הבנייה.

• לסיכום החלופות: מהו ההבדל המעשי והכלכלי בין שתי שיטות החישוב לקביעת "תקרת השווי" לצורך פטור ממס שבח במסלול פינוי בינוי לפי סעיף 49כב(א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין:
• חלופה (1): 150% משווי יחידת המגורים הנמכרת (בניכוי זכויות בנייה נוספות).
• חלופה (3): שווי דירת מגורים חדשה במתחם ששטחה 150% משטח הדירה הנמכרת (עד 200 מ"ר).
• תמורות נוספות: מימון דמי שכירות והוצאות העברה פטורים ממס ואינם נחשבים כחלק מתקרת השווי המבטלת את הפטור.
• מכירה עתידית: יום הרכישה ושווי הרכישה של הדירה החדשה יהיו זהים לאלו של הדירה הישנה ("רציפות מס") .

2  . מס רכישה

• לדייר: קיימת זכאות לפטור מלא ממס רכישה על הדירה החלופית המתקבלת מהיזם, בין אם היא במתחם ובין אם מחוצה לו, ללא קשר לשוויה.
• ליזם: היזם משלם מס רכישה רק על מרכיב השווי של הדירות הישנות שנרכשו מהדיירים, ולא על שירותי הבנייה או הרווח היזמי. (3*)

3  . מס ערך מוסף (מע"מ)

בעבר ניתן פטור ממע"מ, אך בתיקון 47 לחוק נקבע מע"מ בשיעור אפס על שירותי בנייה במתחמי פינוי בינוי. (4*)

• משמעות שיעור האפס: נותני השירותים (הקבלנים/יזמים) רשאים לנכות את מס התשומות הכלול בחשבוניות שהוצאו להם, מה שמפחית את עלויות הפרויקט.
• היקף ההטבה: שיעור האפס חל על מכירת הדירה החלופית ועל מתן שירותי הבנייה לדייר. 

4  .הטבות לקשישים

החוק מעניק הקלות מיוחדות לדיירים המוגדרים כקשישים (גיל 70 במועד החתימה), המאפשרות להם לבחור בחלופות תמורה אחרות (כמו מעבר לבית אבות או רכישת דירה מחוץ למתחם) תוך שמירה על פטור ממס.(5*)

המלצות מעשיות

1. יש לוודא כי המתחם הוכרז בצו ממשלתי תקף, שכן ללא הכרזה זו לא ניתן ליהנות מהטבות פרק חמישי 4  .
2. על היזם להודיע למנהל מיסוי מקרקעין על כל הסכם בתוך 30 ימים .
3. מומלץ לבחון את תקרת השווי המדויקת לכל דייר כדי למנוע חריגה שתגרור חבות במס שבח על ההפרש.
4. לבצע הערכת שווי הדירה הישנה ללא זכויות בנייה (עבור חלופה 1).
5. לבצע הערכת שווי למ"ר בנוי חדש במתחם (עבור חלופה 3). מאחר שהחוק קובע כי התקרה היא לפי הגבוה מביניהן, הדייר ייהנה מהחלופה המרחיבה ביותר.

הערות וסייגים

• הפטור ממס שבח חל על מכירת דירות מגורים. במקרה של מכירת יחידה שאינה למגורים (כמו חנות), הדייר לא ייהנה מפטור ממס במכירה עתידית של היחידה החלופית .
• הטבות המס מותנות בכך ששיעור הזכות של הדייר בדירה החדשה לא יפחת משיעור זכותו בדירה הישנה. 
• יש לשים לב כי אם התמורה כוללת גם מזומן ("הפרש שווי"), הפטור עשוי להיות חלקי בלבד ויחולו כללי חישוב מורכבים לפי סעיף 49כב(א)(2) .
• הגדרת "שטח" לצורך חלופה (3) צריכה להיבחן לפי כללי המדידה המקובלים ברשות המיסים (שטח פנים/שטח רצפה ובענין זה לא נרחיב כאן.

(1*) חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (תיקון מס' 50 והוראת שעה), התשס"ב-2002 (רשומות).
(2*) ר' מיסוי דירות מגורים / ירדנה סרוסי, עו"ד: פרק שמיני: פינוי ובינוי. "מיסים" און ליין.
(3*) ע"מ 17720-01-16, גבעות דוד – השקעות ונדל"ן בע"מ נ' מנהל מע"מ תל אביב.
(4*) תזכיר חוק מס ערך מוסף (תיקון מס' 45), התשעד-2014.
(5*) להרחבה ר' הטבות מס לקשישים בעסקאות פינוי בינוי – תקלה במקום הקלה". מיסים לז/4 (דצמבר 2023) א-1

להמשך קריאה על מה הדין אם יש לדייר מספר דירות בפרויקט האם הוא זכאי לפטור לגבי כולן? לחץ כאן >>