דיווח על מכירת נכס בחו״ל

עודכן אפריל 2026

דיווח על מכירת נכס בחו״ל חייב להימסר לרשויות המס בישראל בתוך חודש ממועד המכירה, והמס המוטל הוא מס רווחי הון בשיעור של עד 25% על הרווח הריאלי שנצבר משנת 2012 ואילך. שיעור המס בפועל תלוי במועד רכישת הנכס, בהוראות אמנת המס שבין ישראל למדינת המקור, ובמעמד המוכר (תושב קבע, תושב חוזר או יורש של תושב חוץ). משרדנו מלווה עסקאות מכירה ודיווח על נכסים בחו״ל מול רשויות המס בישראל מאז שנת 2005.

במדריך שלפניכם נסביר כיצד מחושב המס, מתי קמה חובת הדיווח, באילו מקרים קיים פטור (תושב חוזר, ירושה מתושב חוץ), וכיצד אמנות המס משפיעות על סכום המס שישולם בפועל בישראל.

מהו שיעור המס על מכירת נכס בחו״ל?

מיסוי מכירת נכס מחוץ לישראל הוא מס רווחי הון לפי השיעור הקבוע במועד מכירת הדירה. חישוב המס דומה לחישוב מס שבח לעניין שיעור המס והתחשיב, אך אינו כולל את ההטבות החלות על מכירת דירת מגורים מזכה בישראל לפי חוק מיסוי מקרקעין. המס מתחלק לשלוש תקופות לפי מועד הרכישה: רווחים שנצברו עד 2002 ממוסים לפי שיעור המס השולי של המוכר, רווחים משנת 2003 עד 2011 ממוסים ב־20%, ורווחים משנת 2012 ואילך ממוסים ב־25%. לחישוב הרווח מובאים בחשבון מחיר הרכישה, הוצאות השבחה, הוצאות רכישה ומכירה, וכן פחת שנדרש על הדירה.

מה הקשר בין אמנות המס למיסוי דירה בחו״ל?

מדינת ישראל חתומה על אמנות מס מול עשרות מדינות, אשר נועדו למנוע כפל מס על אותה הכנסה. ברוב האמנות למדינת המקור ניתנת זכות ראשונית למסות את עסקת המכירה, כלומר מדינת המקור מטילה את המס שלה לפי החוק המקומי, ורק לאחר מכן ישראל משלימה את המס שלה תוך קיזוז המס ששולם בחו״ל. היוצאת מן הכלל היא צרפת, שלפי האמנה עם ישראל זכות המיסוי הבלעדית על מכירת מקרקעין שייכת למדינת המקור. פועל יוצא מכך הוא שמוכר ישראלי של דירה בצרפת לא יחויב במס רווחי הון בישראל בגין אותה מכירה. ייעוץ של עורך דין מיסוי בינלאומי לפני ביצוע העסקה יכול לחסוך עשרות אחוזי מס.

איך זה מתבטא בפועל? דוגמאות למדינות נפוצות

ההשפעה של אמנת המס תלויה בחוקי המיסוי של מדינת המקור:

• גרמניה – אין מיסוי על מכירת דירות לאנשים פרטיים, ולכן לא משולם מס בגרמניה אך משולם מס רווחי הון מלא בישראל.
• מדינה עם מס נמוך ממס רווחי ההון הישראלי – משלמים בחו״ל את המס המקומי ובישראל משלימים את ההפרש, בקיזוז המס ששולם בחו״ל.
• מדינה עם מס גבוה ממס רווחי ההון הישראלי – משלמים את המס במדינת המקור ואין תשלום נוסף בישראל (זיכוי מלא).
• צרפת – מכוח האמנה זכות המיסוי הבלעדית היא של צרפת, כך שאין חיוב במס בישראל.

איך מחשבים את שיעור המס בארץ?

חישוב רווח ההון ממכירת נכס בחו״ל דומה לחישוב מס שבח בישראל, אך ללא הפטורים וההנחות הייחודיים לדירת מגורים מזכה. החישוב מתבסס על תמורת המכירה בניכוי מחיר הרכישה, הוצאות השבחה, הוצאות נלוות לרכישה ולמכירה, ובניכוי פחת שנצבר על הדירה לאורך תקופת ההחזקה. חשוב לזכור כי מס רווח הון מתייחס רק לרווח הריאלי ולא האינפלציוני – החלק האינפלציוני של הרווח אינו ממוסה. הרווח הריאלי מתחלק לפי תקופות הצבירה: עד שנת 2002 ממוסה בשיעור המס השולי של המוכר, בין 2003 ל־2011 בשיעור 20%, ומשנת 2012 ואילך בשיעור 25%. מכיוון שתחשיב רווח הון ממכירת דירה בחו״ל משלב מסמכי רכישה ומכירה בשפה זרה, המרות מטבע לערכי שקל לפי שער יציג, ופרשנות של סעיפי אמנה, מומלץ לבצע את התחשיב בליווי מקצועי.

פטור לתושב חוזר על מכירת דירה בחו״ל

מי שעומד בהגדרה של תושב חוזר וקנה את הדירה בהיותו תושב חוץ, נהנה מפטור ממס רווחי הון בעת מכירת הדירה, בכפוף לעמידה בשני תנאים מצטברים: (א) היותו לפחות שש שנים תושב חוץ לפני השיבה לישראל, ו־(ב) מכירת הדירה בתוך עשר שנים ממועד השיבה לארץ. אם הדירה נמכרת לאחר תום תקופת עשר השנים – חלק יחסי של הרווח (המיוחס לשנים שלאחר תום תקופת ההטבה) יחויב במס רווחי הון, ואילו החלק שצמח בתקופת ההטבה ייהנה מפטור. בתכנון נכון של מועד המכירה ניתן למקסם את הפטור ולצמצם משמעותית את המס.

מכירת דירה בחו״ל שהתקבלה בירושה ומנגנון STEP-UP

מס על מכירת דירה שהתקבלה בירושה בחו״ל הוא סוגיה נפרדת. ככלל, בישראל חל עיקרון רציפות המס: היורש נכנס בנעליו של המוריש, ולכן בעת מכירת הדירה על ידי היורש יחויב במס על כל הרווח שנצבר מיום רכישת הדירה על ידי המוריש ועד מועד המכירה על ידי היורש. לעומת זאת, כאשר המוריש היה תושב חוץ, קיימת אפשרות להיכנס למנגנון STEP-UP: רשות המיסים מתייחסת אל היורש כמי שקנה את הנכס בשוויו ביום פטירת המוריש, והמס בישראל יוטל רק על הרווח שנצבר מיום הפטירה ועד מועד המכירה – ולא על התקופה בה המוריש החזיק בנכס. בפועל, מנגנון זה עשוי לצמצם את חבות המס הישראלית בעשרות אחוזים ואף יותר, תלוי בפער בין שווי הנכס ביום הפטירה לתמורת המכירה.

שאלות ותשובות – דיווח על מכירת נכס בחו״ל

תוך כמה זמן צריך לדווח על מכירת דירה בחו״ל?

הדיווח לרשויות המס בישראל מתבצע בתוך חודש ממועד המכירה, לרבות תשלום מקדמה על המס הצפוי. דיווח באיחור עלול להוביל לקנסות ולריבית פיגורים.

מהו מס רווחי הון על מכירת נכס בחו״ל?

מס רווחי הון על נכס בחו״ל הוא המס המוטל על הרווח הריאלי ממכירת הדירה. השיעור הוא עד 25% לרווחים שנצברו משנת 2012 ואילך, 20% לרווחים בין 2003 ל־2011, ושיעור מס שולי לרווחים שנצברו עד 2002. חוק מיסוי מקרקעין הישראלי אינו חל על דירות בחו״ל, ולכן אין זכאות לפטור דירת מגורים מזכה או למדרגות מס רכישה.

האם יש פטור ממס למכירת דירה בחו״ל?

כן, במקרים מסוימים: (א) תושב חוזר שרכש את הדירה כתושב חוץ ומוכר אותה בתוך עשר שנים מהשיבה לישראל; (ב) יורש של תושב חוץ שבחר במנגנון STEP-UP; (ג) מכירת דירה במדינה שלפי האמנה עם ישראל זכות המיסוי הבלעדית היא שלה (למשל צרפת). בכל מקרה אחר, המכירה חייבת במס רווחי הון מלא.

האם דירה בחו״ל נחשבת דירה ראשונה בישראל?

לעניין חוק מיסוי מקרקעין הישראלי, דירה בחו״ל אינה נחשבת כלל לדירת מגורים לצורך חישוב מס רכישה ופטור דירה יחידה. המשמעות המעשית: מי שמחזיק בדירה בחו״ל ורוכש דירה ראשונה בישראל – הדירה הישראלית תיחשב לדירה ראשונה שלו וייהנה ממדרגות מס הרכישה המופחתות. מס על דירה בחו״ל מוטל רק במכירה עצמה, ולא במסגרת מס הרכישה הישראלי.

איך מתמודדים עם כפל מס במכירת נכס בחו״ל?

אמנות המס שישראל חתומה עליהן מספקות מנגנון של זיכוי מס זר: אם שולם מס במדינת המקור על מכירת הדירה, ניתן לקזז אותו כנגד חבות מס רווחי ההון בישראל, עד לגובה המס הישראלי באותה מכירה. יתרת מס שלא נוצלה כזיכוי באותה שנה אינה ניתנת בדרך כלל להעברה לשנים הבאות. מסמכי תשלום המס בחו״ל (שומה רשמית, אישור תשלום) נדרשים לתיעוד הזיכוי.

מה קורה אם קיבלתי את הדירה בחו״ל בירושה?

כאשר המוריש היה תושב חוץ, היורש יכול להיכנס למנגנון STEP-UP ולשלם מס בישראל רק על הרווח שנצבר מיום הפטירה ועד מועד המכירה. אם המוריש היה תושב ישראל, חל עיקרון רציפות המס והמס יחול על כל הרווח מיום רכישת הדירה על ידי המוריש. בכל מקרה של ירושה, מומלץ לבחון את הסיווג ואת מנגנון ה־STEP-UP לפני ביצוע המכירה.

האם חובה לדווח גם על רכישת דירה בחו״ל?

תושב ישראל שרוכש נכס בחו״ל אינו חייב בדיווח מיידי על עצם הרכישה לרשויות המס בישראל, אך מחויב לדווח שנתית על הכנסות משכירות הנובעות מהנכס (אם קיימות), ועל מכירתו בבוא היום. עולים חדשים ותושבים חוזרים זכאים להטבות מס ולפטורי דיווח מיוחדים על הכנסות מחו״ל בשנים שלאחר העלייה או השיבה לישראל, בהיקף התלוי במעמדם המדויק.

האם אפשר לדווח בעצמי או שצריך עורך דין?

הדיווח על מכירת נכס בחו״ל דורש ניתוח של אמנת המס הרלוונטית, קיזוז מסים זרים, תחשיב רווח הון ריאלי והמרות מטבע. ניתן להגיש שומה עצמית בליווי מקצועי. בהינתן מורכבות התחשיב וסיכוני הקנסות, מומלץ לבצע את הדיווח בליווי עורך דין מיסים המתמחה במיסוי בינלאומי.

לפרטים נוספים וקבלת ייעוץ
משרדנו מתמחה במיסוי בינלאומי, לרבות מתן חוות דעת בעניין חבות המס בישראל, הטבות מס לעולים חדשים ולתושבים חוזרים, תכנוני מס בינלאומי, ייצוג מול רשויות המס בכל הסוגיות הרלוונטיות, וטיפול במסמכים משפטיים הקשורים לעסקאות מכירה בחו״ל. לפרטים נוספים ולקבלת ייעוץ והכוונה מקצועית, הנכם מוזמנים לפנות אל משרדנו בטלפון 03-7538811.