עודכן אפריל 2026
הסכם שיתוף במקרקעין הוא הסכם משפטי בין מספר בעלים של אותו נכס נדל״ן שמסדיר את חלקו של כל שותף, את השימוש המותר, את כללי המכירה ואת דרך פירוק השיתוף. ההסכם נחתם בדרך כלל לאחר קבלת נכס בירושה, במתנה, או ברכישה משותפת. לאחר החתימה נדרשים שני מהלכים: רישום ההסכם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) כדי להפוך אותו למחייב גם כלפי צד שלישי, ודיווח למיסוי מקרקעין על פי חוק. משרד עו״ד איתי הכהן עורך, רושם ומלווה הסכמי שיתוף במקרקעין מאז שנת 2005.
במדריך שלפניכם נסביר את תכלית הסכם השיתוף, אילו סעיפים חובה להסדיר בו, כיצד רושמים אותו בטאבו ומדווחים לרשויות המס, מתי חל פטור ממס שבח וממס רכישה בפירוק שיתוף לפי סעיף 67 לחוק מיסוי מקרקעין, ומה קורה כאשר אחד השותפים רוצה למכור או לכפות פירוק.
על תכליתם של הסכמי שיתוף במקרקעין
תכליתם הראשונית של הסכמי השיתוף במקרקעין היא להגדיר איזה חלק במקרקעין שייך לכל אחד מהשותפים, כולל התייחסות מדויקת לאחוזי בעלות ולייחוד חלקות. בנוסף, הסכם שיתוף הוא כלי העזר המרכזי למניעת מחלוקות עתידיות בנושאים המרכזיים שמלווים שותפות במקרקעין: אופן ניהול הנכס, אופי השימוש, מימוש זכויות הבנייה, חלוקת ההוצאות השוטפות בין בעלי הזכויות, וההתנהלות המוסכמת בתרחישים עתידיים – כגון רצון של אחד השותפים למכור את זכויותיו, להעבירן לצד שלישי או לפרק את השיתוף. ללא הסכם שיתוף רשום, החוק החל על המקרקעין הוא חוק המקרקעין הכללי, אשר מספק מסגרת בסיסית בלבד ומותיר שאלות רבות לחסדי בית המשפט בעת סכסוך.
אילו סעיפים חובה לכלול בהסכם שיתוף במקרקעין?
הסעיף המשמעותי ביותר בהסכמי שיתוף במקרקעין הוא זה המתייחס לחלוקת הזכויות במקרקעין בין כל בעלי הזכויות. היקף חלקו של כל שותף בנכס עשוי להיות שונה כתלות בהיקף השקעתו, ולכן קריטי לעגן אותו בהסכם כדי למנוע מראש אי־הבנות וחילוקי דעות – בעיקר בתרחישים כמו מכירת המקרקעין, שבהם אחוזי הבעלות של כל אחד מהצדדים משפיעים ישירות על חלוקת התמורה. מומלץ לצרף להסכם תרשים של המקרקעין שבו מסומן בבירור חלקו של כל שותף, לטובת "יישור קו" בין כל השותפים ומניעת קונפליקטים משפטיים בהמשך. מלבד חלוקת הקרקע, הסעיפים המרכזיים שנהוג להסדיר בהסכם מסוג זה הם:
- השתתפות בהוצאות – חלוקת נטל ההוצאות השוטפות והמיוחדות בין השותפים: שכר טרחת עורכי דין, אישורים, מיסי נכס (ארנונה, מס שבח ומס רכישה בעסקאות עתידיות), תחזוקה והשבחות.
- הסכמה משותפת למכירה – האם כל שותף רשאי למכור את חלקו באופן עצמאי, או שנדרש אישור של יתר השותפים. ניתן גם לקבוע זכות סירוב ראשונה (right of first refusal) לטובת שותפים קיימים.
- הגבלות על שימוש בקרקע – סוגי פעולות שהשותפים אינם מורשים לבצע במקרקעין, כגון איסור על שימוש בשטחיהם של יתר השותפים או הגבלה על השכרה לצד שלישי.
- דרכים לפירוק שיתוף במקרקעין – המנגנון המוסכם לפירוק: פירוק בהסכמה, פירוק בצו בית משפט, פירוק על ידי חלוקה בעין, פירוק באמצעות מכירה ופיצול התמורה, ופירוק בהפיכת הנכס לבית משותף (בבית רווי).
- סעיף בוררות או מנגנון ליישוב מחלוקות – הסכמה מראש על הליך ליישוב סכסוכים (בוררות, גישור) כדי להימנע מהתדיינות משפטית ממושכת.
- תקנון שימוש ביחידות ספציפיות – כאשר המקרקעין מחולקים לשימוש ייחודי של שותפים (לדוגמה, דירה לכל שותף בבניין בבעלות משותפת), קובעים את זכות השימוש הבלעדית.
חובת הדיווח על הסכם שיתוף ורישומו בטאבו
כדי שהסכם שיתוף במקרקעין יהיה בר־תוקף כלפי צדדים שלישיים, נדרשים שני מהלכים פורמליים:
- רישום בטאבו – לאחר חתימת הצדדים, ההסכם מוגש לרישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). מרגע הרישום, ההסכם הופך למסמך משפטי מחייב שחל על כל השותפים וגם על כל מי שירכוש זכויות במקרקעין בעתיד.
- דיווח למיסוי מקרקעין – קיימת חובת דיווח למנהל מיסוי מקרקעין על הסכם שיתוף שיש בו השלכת מס (למשל הסכמה שיש בה שינוי חלוקת הזכויות בין השותפים לעומת חלוקתן ברישום הקיים). הדיווח נעשה על גבי טופס דיווח סטנדרטי בתוך 30 יום מיום חתימת ההסכם. אי־דיווח במועד גורר קנסות וריבית פיגורים.
סעיף 67 לחוק מיסוי מקרקעין ותקנות מס רכישה פוטרים ממס שבח וממס רכישה פירוק שיתוף במקרקעין אם לא שולמו במסגרת הפירוק תשלומי איזון. כלומר, כאשר השותפים מחלקים ביניהם את הנכס לפי חלקם הקיים ברישום ואיש מהם אינו מקבל שווי העולה על חלקו – הפירוק פטור מחלוטין ממיסי מקרקעין. אם שולמו תשלומי איזון (הפרש שנועד להשוות בין שווי חלקי השותפים), יחולו מס שבח ומס רכישה רק על רכיב תשלומי האיזון ולא על שווי הנכס המלא. ייעוץ נכון של עו״ד מיסוי מקרקעין לפני ביצוע הפירוק עשוי להיות ההבדל בין פירוק פטור ממס לבין פירוק עם חבות מס משמעותית.
פירוק שיתוף במקרקעין – אפשרויות ומסלולים
כאשר אחד השותפים רוצה לצאת מהשותפות ואין הסכמה בין הצדדים, חוק המקרקעין מעניק לכל שותף זכות לדרוש פירוק השיתוף בכל עת – גם ללא הסכמת יתר השותפים. הפירוק יכול להתבצע באחד מהמסלולים הבאים:
- פירוק בהסכמה – השותפים מסכימים ביניהם על חלוקה בעין או על מכירה, וחותמים על הסכם פירוק.
- פירוק בהליך משפטי – פנייה לבית המשפט המוסמך במסגרת בקשה לפירוק שיתוף. בית המשפט נוטה להעדיף חלוקה בעין על מכירה, אלא אם חלוקה בעין גורמת להפסד משמעותי של ערך.
- פירוק על ידי חלוקה בעין – הנכס מחולק פיזית בין השותפים, כאשר כל אחד מקבל חלק ייחודי.
- פירוק באמצעות מכירה וחלוקת תמורה – הנכס נמכר לצד שלישי והתמורה מתחלקת בין השותפים לפי חלקם.
- פירוק בהפיכה לבית משותף – במקרה של בניין רב־יחידות, המקרקעין נרשמים כבית משותף ולכל שותף מוענקת דירה בבעלות נפרדת.
למי לפנות לעריכה ורישום של הסכם שיתוף במקרקעין
בעלות משותפת במקרקעין היא עניין מורכב הן מהפן המשפטי והן מהפן הפיסקלי. בחתימה על הסכם שיתוף במקרקעין כדאי בראש ובראשונה לפנות לעו״ד מיסוי מקרקעין לצורך הערכת המצב, בחינת ההיבטים המיסויים (לרבות חישוב מס שבח במקרה של העברה חלקית) וניסוח הסכם שיהיה מקובל על כל הצדדים המעורבים. משרד עו״ד איתי הכהן מטפל בעריכה, רישום ודיווח של הסכמי שיתוף, וכן בכלל היבטי מיסוי מקרקעין הכרוכים בבעלות משותפת ובפירוק שיתוף.
שאלות ותשובות – הסכם שיתוף במקרקעין
מה זה הסכם שיתוף במקרקעין?
הסכם שיתוף במקרקעין הוא חוזה בין בעלים משותפים של אותו נכס נדל״ן המסדיר את חלקו של כל שותף, את אופן השימוש בנכס, את ההוצאות, את הכללים למכירה ואת הדרך לפירוק השיתוף. לאחר רישום ההסכם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) הוא הופך למחייב גם כלפי כל מי שירכוש זכויות בנכס בעתיד.
האם חובה לרשום הסכם שיתוף בטאבו?
הרישום אינו תנאי לתוקף בין הצדדים החותמים, אך ללא רישום בטאבו ההסכם אינו חל על צדדים שלישיים שירכשו זכויות במקרקעין. בפועל, כמעט בכל מקרה משמעותי מומלץ לרשום את ההסכם כדי להבטיח את תוקפו לטווח הארוך ולמנוע סכסוכים עתידיים עם רוכשים.
תוך כמה זמן צריך לדווח למיסוי מקרקעין על הסכם שיתוף?
הדיווח נעשה בתוך 30 יום מיום חתימת ההסכם, על גבי טופס הדיווח הסטנדרטי. דיווח מאוחר גורר קנסות וריבית פיגורים. בהסכמים שאין להם השלכת מס (חלוקה פנימית לפי אחוזי הבעלות הקיימים, ללא תשלומי איזון) הדיווח עדיין נדרש כדי לעדכן את רישום המקרקעין, אך לא ייווצר חיוב במס.
מתי חל מס שבח בפירוק שיתוף במקרקעין?
סעיף 67 לחוק מיסוי מקרקעין פוטר ממס שבח וממס רכישה פירוק שיתוף כל עוד לא שולמו תשלומי איזון בין השותפים. כאשר חלוקת הנכס אינה תואמת במדויק את אחוזי הבעלות הקיימים ואחד השותפים מקבל שווי העולה על חלקו תמורת תשלום כספי, חל מס שבח ומס רכישה על רכיב תשלומי האיזון בלבד ולא על שווי הנכס הכולל.
מה זה תשלומי איזון בפירוק שיתוף?
תשלומי איזון הם תשלומים שמועברים בין השותפים בעת פירוק השיתוף כדי להשוות בין שווי החלקים שכל אחד מקבל. לדוגמה, אם שני שותפים מחזיקים במקרקעין בחלקים שווים (50/50) אבל מחלקים ביניהם את הנכס כך ששותף א׳ מקבל חלק ששוויו 60% והשני חלק ששוויו 40%, שותף א׳ משלם לב׳ תשלום איזון שגובהו ההפרש. על תשלומי האיזון בלבד יחולו מס שבח ומס רכישה.
האם אפשר לכפות פירוק שיתוף ללא הסכמת יתר השותפים?
כן. חוק המקרקעין מעניק לכל שותף זכות בסיסית לדרוש פירוק שיתוף בכל עת, גם ללא הסכמת יתר השותפים. במקרה של אי־הסכמה, ניתן להגיש בקשה לפירוק שיתוף לבית המשפט המוסמך. בית המשפט נוטה להעדיף חלוקה בעין על פני מכירה, אלא אם חלוקה בעין גורמת להפסד משמעותי של ערך – במקרה כזה ייפסק פירוק באמצעות מכירה וחלוקת התמורה לפי אחוזי הבעלות.
מה כולל הסכם שיתוף במקרקעין שנערך על ידי עורך דין?
הסכם מקצועי כולל את כל הסעיפים המרכזיים: הגדרת חלקו של כל שותף (אחוזי בעלות ותרשים), סעיפי השתתפות בהוצאות, כללים למכירה והעברה, זכות סירוב ראשונה, הגבלות שימוש, מנגנוני פירוק שיתוף, מנגנון ליישוב מחלוקות (בוררות או גישור), וסעיפי מיסוי (חלוקת נטל מס שבח ומס רכישה בעסקאות עתידיות). לאחר ניסוח וחתימה, עורך הדין מטפל גם בדיווח למיסוי מקרקעין וברישום בטאבו.
מה קורה אם שותף רוצה למכור את חלקו לצד שלישי?
בהיעדר הסכם שיתוף רשום, כל שותף רשאי למכור את חלקו לצד שלישי ללא אישור של יתר השותפים. זו הסיבה המרכזית לחתימה על הסכם שיתוף: ניתן לעגן בו מנגנון של זכות סירוב ראשונה (שלפיו שותף שמעוניין למכור חייב להציע את חלקו תחילה ליתר השותפים באותם תנאים) או דרישה לאישור משותף של המכירה. הסכם כזה, לאחר רישומו בטאבו, מחייב גם את הרוכש העתידי של חלקו של השותף המוכר.
לפרטים נוספים וקבלת ייעוץ
משרד עו״ד איתי הכהן עורך, רושם ומדווח על הסכמי שיתוף במקרקעין, מלווה פירוקי שיתוף בהסכמה ובהליכים משפטיים, ומייצג בעלים משותפים בכל היבטי המיסוי – לרבות תכנון מס לפני חתימת ההסכם לצורך מיצוי הפטור שבסעיף 67. לפרטים נוספים ולקבלת ייעוץ, הנכם מוזמנים לפנות אלינו בטלפון 03-7538811.