דיווח על מכירת נכס בחול מחויב על פי חוק בתוך חודש ממועד המכירה, ובמקרים רבים יחויב במיסוי רווחי הון – אם כי הדבר תלוי במשתנים כמו אמנות מאז שמדינת ישראל חתומה עליהן או היותו של המוכר תושב חוזר. אין ספק כי הנושא של מס על דירה בחול מעורר שאלות רבות וכמובן כרוך בסכומי כסף בלתי מבוטלים, על כן בשורות הבאות נביא מספר שאלות ותשובות לגבי מס על מכירת דירה בחול.
מהו שיעור המס הבסיסי שאותו משלמים?
מיסוי מכירת נכס מחוץ לישראל הוא מס רווחי הון לפי השיעור הקבוע נכון למועד מכירת הדירה. שימו לב שהוא דומה מאוד למס שבח, לא רק מבחינת השיעור אלא גם מבחינת התחשיב שלגביו יפורט בהמשך. יחד עם זאת, מיסוי מכירת נכס מחוץ לישראל מושפע מגורמים נוספים כמו אמנות המס שהמדינה חתומה עליהן. כמו כן על מכירת דירה בחו"ל לא חלות ההטבות במיסוי החלות על מכירת דירת מגורים מזכה בישראל לפי חוק מסוי מקרקעין.
מה הקשר לאמנות מס?
מדינת ישראל חתומה על אמנות מול מדינות רבות, אשר מטרתן היא למנוע מצב שבו אנשים משלמים כפל מס. במרבית ההסכמים שישראל חתומה עליהם למדינת המקור יש את זכות הראשונים על המיסוי, והמשמעות היא שבראש ובראשונה מדינת המקור מטילה את המס שלה על מכירת הדירה בהתאם לחוקים ולתקנות שלה, ורק לאחר מכן מטילה ישראל את המס שלה. יוצאת דופן לענין זה היא צרפת שלפי האמנה איתה למדינת המקור זכות בלעדית למיסוי (סעיף לאמנה).
איך זה מתבטא בפועל?
בפועל, הדבר תלוי מאוד בחוקי המיסוי של מדינת המקור. לדוגמא, בגרמניה אין מיסוי על מכירת דירות לאנשים פרטיים, ולכן המשמעות היא שלא משלמים בכלל מס בגרמניה אבל כן משלמים מס רווחי הון מלא בישראל. לעומת זאת, אם נמכרה דירה במדינה שכן מטילה מס על המכירה אך הוא נמוך ממס רווחי ההון המוטל בישראל, הרי שצריך לזכות ממס רווחי הון בישראל את מה ששולם במדינת המקור. זאת, כאמור, במטרה למנוע מצב של כפל מס. דוגמא אחרונה היא מדינה שבה המס המוטל בגין המכירה גבוה ממס רווחי ההון בישראל, ובמקרה זה משלמים את המס במדינת המקור ולא משלמים בישראל.
איך מחשבים את שיעור המס בארץ
חישוב רווח הון ממכירת נכס בחו ל דומה במידת מה לחישוב מס שבח, אך כמובן ללא הפטורים וההנחות הקיימות על דירות בישראל. חישוב רווח ההון מתבסס על סכום המכירה של הדירה לעומת סכום הרכישה שלה וכן הוצאות על השבחה והחזקה, והוצאות נלוות על קנייה ומכירה. כלומר, התמורה בניכוי של פחת על דירת מגורים בחו ל והוצאות שונות. חשוב לציין כי מס רווח הון מתייחס רק לרווח ההון הריאלי ולא האינפלציוני, והוא מתחלק בעיקרון לשלוש תקופות: כל הרווחים עד שנת 2003 מחויבים לפי שיעור המס השולי, כל הרווחים שבין 2003 לשנת 2011 חייבים במס 20%, וכל הרווחים משנת 2012 במס של 25%.
ומה אם אני תושב חוזר?
מי שמוגדר בתור תושב חוזר וקנה את הדירה בהיותו תושב חוץ, נהנה מפטור מתשלום מס רווחי הון בעת מכירת הדירה. יחד עם זאת, עליו לעמוד בהגדרה של תושב חוזר, כלומר להיות לפחות שש שנים תושב חוץ, וכמו כן עליו למכור את הדירה שבבעלותו במהלך עשר השנים שלאחר השיבה לארץ. אם מכר את הדירה מאוחר יותר מעשר שנים, הרי שחלק ממנה – לא כולה – יהיה חייב בתשלום מס רווחי הון כאמור לעיל.
ומה אם קיבלתי את הדירה בירושה?
מס על מכירת דירה בירושה בחול הוא סוגיה אחרת. על פי החוק בישראל, אם מדובר בדירה שהתקבלה במתנה או בירושה, קיים עיקרון של רציפות מס האומר שמי שמקבל את הדירה נכנס למקומו של המוריש. המשמעות היא שיהיה עליו לשלם מס על כל רווחי ההון מיום בו הדירה נקנתה על ידי המוריש ועד המכירה. יחד עם זאת, במידה ומי שהוריש את הדירה הינו תושב חוץ קיימת אפשרות להיכנס אל מנגנון שנקרא STEP-UP. מדובר במנגנון שבו מתייחסת רשות המיסים אל היורש כמי שקנה את הנכס בהתאם לערכו ביום הקבלה, ולכן המס שישולם בארץ יכלול רק את הרווח שהופק מיום שהדירה התקבלה ועד למכירתה, ולא לכל אורך התקופה שבה המוריש החזיקה בדירה.
לפרטים נוספים וקבלת ייעוץ
משרדנו מתמחה במיסוי בינלאומי, לרבות מתן חוות דעת בעניין צורכי מס בישראל כגון הטבות מס לעולים חדשים ולתושבים חוזרים, תכנוני מס בינלאומי, ייצוג מול רשויות המס בכל הסוגיות הרלוונטיות, טיפול במסמכים משפטיים הקשורים לעסקאות מכירה בחו"ל, ועוד. לפרטים נוספים בנושא ולקבלת ייעוץ והכוונה מקצועית, הנכם מוזמנים לפנות אל משרדנו בטלפון 03-7538811.