פריסת מס שבח – דברים שחשוב לדעת

למשרדנו מומחיות רבה במגוון רחב של תחומי מס, לרבות בתחום המקרקעין כגון מס שבח ומס רכישה, היבטי מס של עסקאות קומבינציה, פרויקטי התחדשות עירונית, היטלי השבחה ופיתוח. בעמוד זה נסביר מהי פריסת מס שבח, כיצד היא מחושבת, למי היא משתלמת וכיצד מגישים בקשה לפריסה.

כמה מילים מקדימות על מס שבח

בתמצית, את מס שבח נדרש לשלם מוכר הנכס, והוא מהווה שיעור מסוים של ההפרש בין המחיר בו הנכס נקנה לבין מחיר מכירתו, כאשר מפחיתים הוצאות מוכרות כמו שכרו של המתווך, עורך הדין, שיפוצים, מס רכישה וכדומה. באופן כללי עומד שיעור מס שבח על 25% מההפרש, כלומר מהרווח על הנכס בניכוי ההוצאות המוכרות, ואולם החישוב נעשה באופן ליניארי החל משנת 2001. באשר לדירת מגורים מזכה חל חישוב ליניארי מוטב.

מהי פריסת מס שבח

בניגוד לתשלום מלא וחד פעמי של המס (בהנחה שאין פטור מסיבות שונות), ישנה אפשרות להגיש בקשה לפריסת השבח על פני ארבע שנים שקדמו למכירה, כולל שנת המכירה, וזאת על מנת להביא להקלה בחבות המס לאור הטבות המס האישיות של מוכר הנכס.

הרעיון שבבסיס הפריסה פשוט: במקום שכל השבח הריאלי ייזקף לשנת מס אחת ויתחייב בשיעור המס הגבוה, הוא מפוצל על פני מספר שנות מס. בכל אחת מהשנים מצטרף חלק השבח אל ההכנסה החייבת של אותה שנה, ובכך ניתן לנצל מדרגות מס נמוכות שלא נוצלו ונקודות זיכוי אישיות שעמדו ללא שימוש.

יש לציין כי את הגשת הבקשה לפריסת שבח חשוב לבצע עם עורך דין הבקיא בנושא, הן על מנת למלא את הפרטים בצורה מדויקת, והן על מנת לבחון מראש את שיקולי התועלת. פריסה אינה כדאית בכל מקרה, ולעיתים היא אף עלולה שלא להניב חיסכון כלל.

כיצד מתבצע חישוב פריסת מס שבח

חישוב פריסת מס שבח צריך להביא בחשבון שורה של פרמטרים, כגון הכנסות הנישום בשנות המס שעליהן מבוקשת הפריסה, נקודות הזיכוי שלו, אופן קבלת הנכס ועוד. את פריסת השבח ניתן לבקש עד ארבע שנים לאחור, או תקופת הבעלות על הנכס אם היא קצרה יותר, וזאת באופן שבו השבח הריאלי בכל שנה מצטרף אל ההכנסה החייבת במס הכנסה לאותה שנת מס. בצורה זו ניתן להקטין את שיעור המס האפקטיבי על השבח בהתאם לנתונים האישיים של המוכר.

שימו לב כי הפריסה מחייבת הגשת דוח שנתי לרשות המסים עבור כל אחת משנות הפריסה. זהו תנאי מהותי, ולא פורמלי בלבד: בלעדיו לא ניתן לבסס את ההכנסה החייבת באותן שנים ולכן לא ניתן להוכיח את זכאות המוכר להקלה.

פריסת מס שבח דוגמה

אם להביא עבור פריסת מס שבח דוגמה, ניתן לקחת אדם צעיר (מתחת לגיל 60) שחייב במס שבח בגין מכירת נכס, בסכום של 100,000 ₪. בתקופת הבעלות על הנכס (או בארבע השנים שקדמו למכירה) הכנסותיו היו נמוכות יחסית, וכמו כן עומדות לזכותו נקודות זיכוי בגין ילדים ובגין היותו תושב ישראל. פיצול השבח על פני שנות המס הללו מאפשר לנצל את מדרגות המס הנמוכות ואת נקודות הזיכוי שלא נוצלו, ובכך להקטין את המס בפועל.

האם אפשר להסתמך על מחשבון פריסת מס שבח

מחשבון פריסת מס שבח יכול לתת קנה מידה ראשוני בלבד. הסיבה לכך היא שהתוצאה האמיתית תלויה בנתונים שמחשבון אינו מכיר: גובה ההכנסה החייבת בכל אחת משנות הפריסה, נקודות הזיכוי האישיות, הכנסות נוספות כגון פנסיה או קצבאות, אופן קבלת הנכס (רכישה, ירושה או מתנה), והאם קיימים הפסדים הניתנים לקיזוז. שני מוכרים עם אותו סכום שבח בדיוק עשויים להגיע לתוצאות מס שונות מאוד. לכן כדאי להתייחס לתוצאת המחשבון כאומדן ראשוני, ולבצע את החישוב המחייב מול עורך דין מיסים.

פריסת מס שבח לבני זוג

בני זוג שיש להם בעלות משותפת על הנכס הנמכר יכולים לבקש פריסת שבח אישית, כל אחד בנפרד, על פי מדרגות המס ונקודות הזיכוי האישיות שלו. כך שאם לדוגמה בן זוג אחד לא עבד בשנים שקדמו למכירה, או שהכנסותיו היו נמוכות, הוא יכול ליהנות מהחזר מס משמעותי בגין חלקו בשבח ממכירת הנכס. זהו אחד המקרים שבהם הפריסה מניבה את החיסכון הגדול ביותר.

פריסת מס שבח מעל גיל 60

חשוב לומר כי פריסת מס שבח מעל גיל 60 מביאה לחיסכון גדול אף יותר, וזאת משום שמדרגות המס מגיל זה מתחילות ב-10%. עם זאת, חשוב לציין כי אדם בן 60 המעוניין לבצע את הפריסה לא ייהנה ממרבית ההטבה, שכן היא לוקחת בחשבון רק את שנות הבעלות על הנכס בהיותו של הבעלים מעל לגיל 60.

בנוסף, ההטבה מותנית בתקרת הכנסה שנתית. התקרה מתעדכנת משנה לשנה, ולשם המחשה בלבד היא עמדה על כ-187 אלף ₪ בשנת 2023. מאחר שמדובר בסכום המשתנה מדי שנת מס, יש לבדוק את התקרה המעודכנת נכון למועד המכירה בפועל ולא להסתמך על נתון משנים קודמות. בהינתן תנאים אלו, פריסה לארבע שנים תוך הנאה משיעור מס התחלתי של 10% בלבד עשויה בהחלט להוביל לחיסכון משמעותי במס שבח, שיכול להגיע לעשרות אלפי שקלים.

יחד עם זאת, גם כאן יש לפנות אל עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין, אשר יסייע לבצע חישוב מס שבח מעל גיל 60 תוך בחינת כלל הכנסותיו של הלקוח, כולל מפנסיה, קצבאות, משכורת ועסק. במילים אחרות, יש לבצע תכנון מס מושכל בהסתכלות על השנים הרלוונטיות, ולהגיש את הבקשה לפריסה החסכונית ביותר מבחינת הלקוח.

פריסת מס שבח לתושבי חוץ

גם תושבי חוץ יכולים ליהנות מפריסת מס, ולשם כך עליהם להגיש דוח שנתי על הכנסותיהם בישראל בארבע השנים שקדמו למכירה (כולל שנת המכירה). הואיל ובדרך כלל לתושבי חוץ אין הכנסות בישראל, פריסת מס השבח שלהם עשויה לגרום להחזר מס גדול מישראל, אפילו אם יש להם הכנסות גבוהות בחו״ל.

עם זאת, יש לזכור כי במדינות רבות תושב חוץ חייב במס במדינת תושבותו, אלא אם כן קיימת אמנת מס הקובעת אחרת (צרפת לדוגמה). מכל מקום כדאי לקבל ייעוץ מקצועי, שכן ייתכן כי במדינת התושבות שיעור המס נמוך יותר מאשר בישראל. כמו כן, אם יש לתושב החוץ הפסדי הון במדינת התושבות, הוא זכאי לקזזם כנגד הרווח מישראל, מה שלא ניתן לעשות מול רשות המסים בישראל (הואיל ומדובר בהפסדים בחו״ל).

איך מגישים בקשה לפריסת מס שבח

הבקשה לפריסה מוגשת למשרדי מיסוי מקרקעין במסגרת הדיווח על העסקה, ולצידה נדרשת הגשת דוחות שנתיים לשנות הפריסה. בפועל, שלושה דברים קובעים אם הבקשה תניב חיסכון: בחירת שנות הפריסה הנכונות, הצגה מדויקת של ההכנסה החייבת בכל אחת מהן, וצירוף האסמכתאות המתאימות. משום כך מומלץ לבחון את כדאיות הפריסה עוד לפני החתימה על עסקת המכר, ולא רק לאחר שהתקבלה שומת מס שבח.

לסיכום, למי כדאי לשקול פריסת מס שבח

1. לאנשים שהכנסותיהם בארבע השנים שקדמו למכירה היו נמוכות, או שביצעו מעבר בין עבודות שפגע בהכנסה השנתית שלהם.
2. בני זוג שהכנסות אחד מהם היו נמוכות.
3. אוכלוסיות מבוגרות (מעל גיל 60).
4. תושבי חוץ.

לראיון של עו״ד הכהן בעניין פריסת מס שבח והחזרי מס, כנסו ללינק הבא:

https://www.youtube.com/watch?v=oHTs80CvNJI&t=9s

לקבלת ייעוץ וסיוע בפריסת מס שבח

לפרטים נוספים ולקבלת ייעוץ, ליווי וייצוג בפריסת מס שבח, הנכם מוזמנים לפנות אל משרד עורכי דין איתי הכהן בטלפון 03-7538811.