תקרת הפטור ממס שבח בגין תוספת שטח של עד 25 מ"ר חלה הן בפרויקטים של תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת) והן בפרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש). בעוד שבעבר רשות המסים לא נאותה להחיל את הטבות המס של פרק חמישי 5 על מסלול הריסה ובנייה, תיקוני חקיקה (ובמרכזם תיקון 74) הסדירו את מתן הפטור גם למסלול זה תחת מגבלות דומות, לרבות תקרת השטח האמורה.
השוואה בין המסלולים:
- בתמ"א 38/1, הפטור ניתן עבור "שירותי בנייה" (הרחבה) [חוק מיסוי מקרקעין (תיקון מס' 62)].
- בתמ"א 38/2, הפטור ניתן עבור "דירת מגורים חלופית" .
- בשני המקרים, המחוקק בחר להגביל את ההטבה לתוספת שטח אחידה של 25 מ"ר כדי למנוע ניצול יתר של הפטור לצורך השבחה נדל"נית משמעותית ללא תשלום מס.
המלצות מעשיות:
- בעת תכנון עסקת תמ"א 38/2, יש לוודא כי התמורה לדייר (הדירה החדשה) אינה חורגת מהשטח המקורי בתוספת 25 מ"ר, כדי ליהנות מהפטור המלא לפי סעיף 49לג1.
- במידה והתמורה כוללת שטח גדול יותר, יש לקחת בחשבון כי החלק העודף ימוסה כ"דמי מכר של זכות אחרת במקרקעין" לפי סעיף 49לג1(ב) .
- יש לשים לב כי קיימת חלופה לפטור המבוססת על שווי (סעיף 49ז) במקום שטח, לפי הגבוה מביניהם .