חישוב מס שבח על זכויות בניה – איך זה מתבצע?

עודכן: אפריל 2026

איך מתבצע חישוב מס שבח על זכויות בניה? שווי זכויות הבנייה מוערך בנפרד משווי הדירה על ידי שמאי מקרקעין, ומס השבח מחושב עליהן כעל עסקה נפרדת. פטור מלא ניתן רק כאשר שווי הנכס ללא הזכויות נמוך מכפל שוויו עם הזכויות, וכפל השווי איננו חורג מתקרת סעיף 49ז (2,215,000 ש"ח נכון לשנת 2022). משרד עורכי דין איתי הכהן, הפועל בתחום מיסוי המקרקעין מאז 2005, מלווה מוכרי דירות ובתים עם זכויות בניה נוספות בתכנון מס מקדים, הערכת שווי ומענה לשומות.

התרחיש שבו בחישוב מס שבח זכויות בניה שלא נוצלו נלקחות בחשבון

הנחת המוצא של רבים מבעלי הדירות והבתים בישראל היא שקיים פטור מתשלום מס שבח על מכירת דירה יחידה, או על דירה שנתקבלה בירושה. אולם אלו לא פני הדברים בחלק מהמקרים. בעלי דירה או בית עם זכויות בנייה נוספות וברות מימוש, יאלצו לשלם בגינן מס שבח במידה וימכרו את הנכס – גם אם מדובר בנכס היחיד שלהם למגורים, העומד כביכול בכל יתר תנאי הסף לקבלת הפטור. לפירוט רחב על הפטור הרגיל ותנאיו, ראו את המאמר שלנו על פטור ממס שבח.

מה בין מס שבח זכויות בניה בלתי מנוצלות ומכירת דירה למגורים?

בחוק מיסוי מקרקעין נקבע ששוויים של בית קרקע או דירת מגורים שלהם זכויות בניה נוספות, יעלה כמעט תמיד הודות לשוויין של זכויות הבניה הללו. בהתאם לכך, רשות המיסים סבורה שעל כל נכס בעל זכויות קיימות או צפויות לבניה, יווצר במעמד המכירה רווח נוסף בזכותן. לכן מוחל גם בעד זכויות הבנייה הנוספות מס שבח.

מאחר וזכויות הבניה הנמכרות יחד עם הנכס הן בגדר מכירה של זכות נוספת במקרקעין, מוחל בגינן שיעור גבוה של מס שבח, ובמקרים מסוימים אף מס יסף. חשוב לדעת כי בראי החוק, מדובר בשתי עסקאות מכר נפרדות: הראשונה היא זו שבמסגרתה נמכר הנכס הקיים, ובשנייה – נמכרות זכויות הבניה שטרם נוצלו. בהתאם לכך, גם השומה שמוציא מנהל מס שבח מקרקעין בגין כל אחת מהעסקאות היא שומה נפרדת.

הבסיס לשלילת הפטור ממס שבח על רקע קיומן של זכויות בניה שלא מומשו

החוק בישראל איננו מאפשר לממש את הזכאות לפטור מתשלום מס שבח במכירת בית או דירה בעלי זכויות בניה נוספות מלבד הבנוי בפועל. כאשר מחיר המכירה של הנכס מושפע מעצם קיומן של זכויות בנייה נלוות המקנות פתח לתוספות בנייה בשטח – ניתן לממש את הפטור ממס שבח אך ורק כנגד השווי של הנכס הבנוי ללא התחשבות בשוויין של זכויות הבניה המשויכות אליו. במקביל, עבור ערכן של זכויות הבניה הנוספות ישולם מס שבח. יחד עם זאת, גם כאן ישנם תנאים מוגדרים שבהם החוק מאפשר קבלת פטור מחבות המס על בסיס תחשיב המוכר כ"כפל שווי הדירה", שאודותיו נרחיב להלן.

באילו מצבים ניתן לקבל פטור ממס שבח על זכויות הבנייה?

בסעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין נקבע כי במכירת נכס מקרקעין, זכויות הבניה עשויות להיות פטורות מחיוב במס שבח, במידה ושוויין זניח לעומת שווי הדירה בלי הזכויות הנוספות. הפטור מותנה בשני תנאים מצטברים (מפורטים בסעיף הבא).

איך מתבצע חישוב מס שבח לדירה עם זכויות בניה?

כדי לאמוד את שוויין של זכויות הבניה המשויכות לנכס העומד למכירה, יש להפריד בין ערך הנכס הבנוי (הדירה או הבית) לבין ערכן הכספי של זכויות הבניה הקשורות בו. השלבים המעשיים:

1. שמאי מקרקעין מוסמך בודק את הנכס ומעריך את שוויו בנפרד מזכויות הבנייה.
2. השמאי מעריך בנפרד את שוויין של זכויות הבניה הנוספות (בהתבסס על תב"ע, אחוזי בניה שטרם מומשו, ועוד).
3. מחושב יחס השווי: אם שווי הנכס ללא הזכויות ≥ חצי משווי הנכס הכולל (כלומר הזכויות "זניחות"), וכפל השווי לא חורג מהתקרה – ייתכן פטור מלא.
4. אם השווי הכולל חורג מהתקרה, על חלק הזכויות העודף ישולם מס שבח, ולעיתים מס יסף.

אין כיום מחשבון זכויות בניה מקוון רשמי שמסתמך עליו מנהל מס שבח – הערכת השמאי היא הבסיס המשפטי לחישוב. למאמר רחב יותר על פריסת מס שבח, שהיא כלי תכנון נוסף להפחתת נטל המס בעסקה, ראו את המאמר הייעודי.

התנאים לקבלת פטור ממס שבח על זכויות הבניה הנוספות בנכס

לקבלת פטור מלא מתשלום מס שבח בגין זכויות הבניה בנכס, על הדירה או הבית לעמוד בשני התנאים הבאים במצטבר:

1. שווי הנכס נמוך ביחס לכפל שווי הדירה או הבית בנפרד מזכויות הבנייה הנוספות.
2. כפל שווי הדירה או הבית בלי זכויות הבניה הנוספות אינו חורג מהתקרה הקבועה בסעיף 49ז לחוק מס שבח. תקרת כפל פטור ממס שבח לשנת 2022 עמדה על 2,215,000 ש"ח. התקרה מתעדכנת מעת לעת, ולכן חשוב לבדוק את הערך התקף במועד העסקה.

בסעיף 49ז מוגדרים גם תרחישים שבהם שווי הנכס הנמכר נמוך במיוחד, שבהם מתאפשרת קבלת פטור ממס שבח גם על הדירה או הבית וגם על זכויות הבניה שטרם מומשו. מנגד, כאשר שווי הנכס בלי זכויות הבנייה חורג מתקרת הפטור – חישוב כפל השווי איננו רלוונטי מלכתחילה, וכל זכויות הבנייה יהיו חייבות במס שבח ממילא.

חשיבות בירור השווי של זכויות הבניה מבעוד מועד

הסבירות לקבלת פטור מלא מתשלום מס שבח בגין זכויות הבניה העודפות בנכס גדלה ככל ששוויין המוערך נמוך יותר משווי הנכס בלעדיהן. גם כאשר לא ניתן לקבל פטור מלא, עדיין תיתכן במקרים רבים הפחתה ניכרת בשיעור המס. תקרת הפטור הקבועה בחוק משתנה מעת לעת, כמו גם הוראות החוק עצמן. לכן מומלץ לפנות לעורך דין מומחה למיסוי מקרקעין מבעוד מועד כדי לבצע תכנון מס מקדים שיכול לחסוך סכומי כסף משמעותיים.

אם קיבלתם כבר שומת מס שבח שאינה לשביעות רצונכם, המסלול לערעור מוסבר במאמר שלנו על השגות וערעורי מס. לרקע רחב יותר על שירותי המשרד בתחום, ראו עו"ד מיסוי מקרקעין, מס שבח ומס רכישה.

במי ניתן להסתייע לחישוב מס השבח על זכויות הבנייה בנכס למגורים?

עו"ד מיסוי מקרקעין איתי הכהן מטפל בתכנון מס יעיל שעשוי להפחית באופן ניכר מנטל המיסים בעסקת המכירה. לייעוץ משפטי וסיוע בתכנון מס מקצועי, פנו למשרדנו בטלפון 03-7538811, או דרך טופס יצירת הקשר. המשרד ממוקם במתחם בורסת היהלומים, בית שאפ, רחוב היצירה 3 (קומה 16), רמת-גן.

שאלות ותשובות – חישוב מס שבח על זכויות בניה

איך מתבצע חישוב מס שבח על זכויות בניה?

שמאי מקרקעין מוסמך מעריך בנפרד את שווי הנכס ללא הזכויות ואת שוויין של הזכויות. מס השבח מחושב על הזכויות כעל עסקה נפרדת. סכום המס הסופי תלוי ביחס השווי ובתקרת סעיף 49ז – במצבים מסוימים ניתן פטור מלא, באחרים הפחתה חלקית.

מה תקרת כפל הפטור ממס שבח על זכויות בניה?

תקרת כפל הפטור לשנת 2022 עמדה על 2,215,000 ש"ח. התקרה מתעדכנת מעת לעת בצו שר האוצר – יש לבדוק את הערך התקף במועד העסקה לפני שמסתמכים עליו.

מתי ניתן לקבל פטור מלא ממס שבח על זכויות בניה?

כאשר שניים מתקיימים במצטבר: (1) שווי הנכס ללא הזכויות גבוה לפחות ממחצית השווי הכולל (כלומר הזכויות "זניחות"), (2) כפל שווי הנכס ללא הזכויות אינו חורג מתקרת סעיף 49ז. אם אחד התנאים לא מתקיים – אין פטור מלא, אך ייתכן שעדיין תתקבל הפחתה חלקית.

האם אני חייב לשכור שמאי מקרקעין כדי לחשב זכויות בניה?

בפועל – כן. מנהל מס שבח מסתמך על הערכת שווי מקצועית שנערכה על ידי שמאי מקרקעין מוסמך. אין מחשבון מקוון רשמי או חישוב אוטומטי – השמאות היא הבסיס המשפטי. תכנון מוקדם עם עו"ד מיסוי מקרקעין יכול להכווין את השמאות כך שתתמקד בסוגיות הרלוונטיות לחבות המס.

מה ההבדל בין מכירת דירה למכירת זכויות בניה לעניין מס שבח?

בראי החוק, מדובר בשתי עסקאות מכר נפרדות: מכירת הנכס הבנוי ומכירת הזכויות שטרם מומשו. כל עסקה נישומה בנפרד. על הנכס הבנוי עשוי לחול פטור דירה יחידה או פטור אחר, בעוד על הזכויות יחול מס שבח רגיל (ולעיתים מס יסף) – אלא אם מתקיימים תנאי סעיף 49ז.

האם קיים מחשבון זכויות בניה מקוון?

אין מחשבון מקוון רשמי של רשות המיסים לחישוב מס שבח על זכויות בניה, מאחר וכל עסקה תלויה בהערכת שמאי פרטנית לתב"ע המקומית, לאחוזי הבניה שטרם מומשו, ולייחוד הנכס. מחשבונים לא-רשמיים עלולים להטעות. ההערכה המחייבת היא של שמאי מקרקעין מוסמך.

מה זה "כפל שווי דירה" בהקשר של מס שבח?

"כפל שווי דירה" הוא מנגנון בסעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין. בודקים האם שווי הדירה ללא זכויות הבניה הנוספות, כפול שתיים, מכסה את שווי המכירה הכולל – ולא חורג מהתקרה הסטטוטורית. אם כן, זכויות הבניה נחשבות "זניחות" וזכאיות לפטור; אם לא, יחול מס שבח על חלקן.