התחדשות עירונית – פינוי בינוי ותמ"א 38 – מה שחשוב לדעת בתחום המיסוי – מורה נבוכים

במסגרת המאמר שלהלן נסקור כל מה שחשוב ורצוי לדעת בתחום ההתחדשות העירונית במסלולי פינוי בינוי ותמ"א 38 (חיזוק והריסה).

מהן הטבות המס בפרויקט פינוי בינוי

בקצרה: פרויקט פינוי בינוי נהנה ממערכת ענפה של הטבות מס שנועדו לתמרץ התחדשות עירונית. ההטבות המרכזיות כוללות פטור ממס שבח לדיירים (תחת תקרת שווי), פטור ממס רכישה על הדירה החלופית, ומע"מ בשיעור אפס על שירותי הבנייה. הטבות אלו מותנות בכך שהמתחם הוכרז רשמית כ"מתחם פינוי ובינוי" בצו ממשלתי. (1)

מהן הטבות המס המוקנות לדיירים וליזמים במסגרת עסקת פינוי בינוי, מהם התנאים למימושן (נכון לשנת 2026), וכיצד משפיעות הטבות אלו על חבויות המס השונות (שבח, רכישה ומע"מ)?

המסגרת הנורמטיבית

המסגרת החוקית להטבות המס בפינוי בינוי מעוגנת בפרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963  בסעיפים 31א ו-31ב לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975. 

חוק מיסוי מקרקעין (תיקון 50): הסדיר את הפטורים ממס שבח ומס רכישה במתחמי פינוי בינוי שהוכרזו על ידי הממשלה 

חוק מס ערך מוסף (תיקון 47): החליף את הפטור ממע"מ בשיעור אפס, מה שמאפשר ליזמים לנכות מס תשומות .

תקנות מיסוי מקרקעין (תנאים להמלצה על הכרזה): קובעות את התנאים להכרזה על מתחם כזכאי להטבות 

להלן פירוט הטבות המס:

• מס שבח (לדייר)

הדייר המוכר את זכויותיו ליזם זכאי לפטור ממס שבח, בתנאי שהתמורה שהוא מקבל היא דירה חלופית (בתוספת דמי שכירות לתקופת הביניים והוצאות העברה.

החלופות השונות לגבי תקרת הפטור משמעותן ויישומן

• תקרת השווי: הפטור מוגבל לתקרה שהיא הגבוה מבין:

חלופה ראשונה-  150% משווי הדירה הנמכרת (ללא זכויות בנייה נוספות).

חלופה שניה – שווי דירה של 120 מ"ר במתחם, או 

חלופה שלישית – שווי דירה ששטחה 150% משטח הדירה הנמכרת (עד 200 מ"ר) .

• ההבדל המעשי בין החלופה הראשונה לשלישית כאמור, לקביעת תקרת הפטור בפינוי בינוי טמון בבסיס ההשוואה: בעוד שהחלופה הראשונה נגזרת משווי השוק של הדירה הישנה במצבה הפיזי הנוכחי וללא פוטנציאל תכנוני, החלופה השלישית כאמור, נגזרת משווי השוק של דירה חדשה בבניין שייבנה, תוך התחשבות בשטח הדירה הישנה. ככלל, החלופה השלישית נוטה להיות מיטיבה יותר עבור דיירים בשל הפער המובנה בין שווי מ"ר בנוי חדש לבין שווי מ"ר ישן המנוכה מזכויות בנייה.
• הוראות אלו נועדו להגביל את הפטור במקרים של "סחטנות יתר" או התעשרות החורגת מהסביר בעיני המחוקק .

בסיס השווי: דירה ישנה מול דירה חדשה

• חלופה (1) מתמקדת בנכס הקיים. השווי נקבע לפי מחיר השוק של הדירה הישנה ביום המכירה, אך תוך נטרול אלמנט הציפייה לפרויקט. החוק מחייב לנכות את שווי זכויות הבנייה הנוספות (לפי עקרונות סעיף 49ז), כך שהחישוב מתבסס על שווי הדירה כ"דירה למגורים" בלבד במצבה הנוכחי .
• חלופה (3) מתמקדת בנכס העתידי. השווי נקבע לפי מחיר השוק של דירה חדשה במתחם. כלומר, לוקחים את שטח הדירה הישנה, מכפילים ב-1.5, ובודקים כמה תעלה דירה חדשה בשטח כזה באותו פרויקט .

השפעת זכויות הבנייה: בחלופה (1), ניכוי זכויות הבנייה עשוי להוביל לערכים נמוכים מאוד, במיוחד באזורי פריפריה או בבניינים ישנים מאוד שבהם עיקר ערך הנכס נובע מהקרקע ומהפוטנציאל התכנוני. כפי שמצוין בפרשנות המקצועית, יישום חלופה זו עלול להיות "אבסורדי" במקרים מסוימים שכן הוא מרוקן את שווי הדירה מתוכן כלכלי משמעותי לצורך החישוב. (2)  לעומת זאת, חלופה (3) אינה מנכה זכויות בנייה, אלא משתמשת בשווי השוק המלא של מוצר מוגמר (דירה חדשה).

מגבלת השטח (התקרה הפיזית)

• בחלופה (1) אין מגבלת שטח מפורשת, אלא מגבלה כספית (150% מהשווי).
• בחלופה (3) קיימת תקרה פיזית קשיחה של 200 מ"ר. גם אם 150% משטח הדירה הישנה עולה על 200 מ"ר, לצורך קביעת תקרת הפטור בחלופה זו, יחושב שווי של דירת 200 מ"ר בלבד .

נתונים לשנת 2026 נכון לתאריך 05/06/2026, ובהתאם לתיקוני חקיקה (תיקון 104), תקרות הפטור הכלליות לדירה יחידה (סעיף 49א(א1)) עומדות על 5,008,000 ש"ח והן מוקפאות ללא הצמדה למדד בשנים 2025 עד 2027 . עם זאת, בפינוי בינוי, תקרת הפטור היא ספציפית לנכס ולמתחם לפי החלופות לעיל, והיא אינה מוגבלת לסכום שקלי אחיד אלא נגזרת משווי השוק המשתנה של הדירות במתחם.

ההבדל המעשי הוא שחלופה (3) מהווה בדרך כלל את "רשת הביטחון" הגבוהה יותר עבור הדייר, שכן היא משקפת את שוויה של דירה חדשה ומודרנית (הכוללת מעלית, ממ"ד וסטנדרט בנייה חדש) בשטח מוגדל. חלופה (1) תהיה רלוונטית בעיקר במקרים שבהם הדירה הישנה היא בעלת שווי שוק גבוה מאוד כשלעצמה (למשל דירות יוקרה ישנות במיקומי שיא), וזאת למרות ניכוי זכויות הבנייה.

• לסיכום החלופות: מהו ההבדל המעשי והכלכלי בין שתי שיטות החישוב לקביעת "תקרת השווי" לצורך פטור ממס שבח במסלול פינוי בינוי לפי סעיף 49כב(א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין:
• חלופה (1): 150% משווי יחידת המגורים הנמכרת (בניכוי זכויות בנייה נוספות).
• חלופה (3): שווי דירת מגורים חדשה במתחם ששטחה 150% משטח הדירה הנמכרת (עד 200 מ"ר).
• תמורות נוספות: מימון דמי שכירות והוצאות העברה פטורים ממס ואינם נחשבים כחלק מתקרת השווי המבטלת את הפטור.
• מכירה עתידית: יום הרכישה ושווי הרכישה של הדירה החדשה יהיו זהים לאלו של הדירה הישנה ("רציפות מס") .

2  . מס רכישה

• לדייר: קיימת זכאות לפטור מלא ממס רכישה על הדירה החלופית המתקבלת מהיזם, בין אם היא במתחם ובין אם מחוצה לו, ללא קשר לשוויה.
• ליזם: היזם משלם מס רכישה רק על מרכיב השווי של הדירות הישנות שנרכשו מהדיירים, ולא על שירותי הבנייה או הרווח היזמי. (3)

3  . מס ערך מוסף (מע"מ)

בעבר ניתן פטור ממע"מ, אך בתיקון 47 לחוק נקבע מע"מ בשיעור אפס על שירותי בנייה במתחמי פינוי בינוי. (4)

• משמעות שיעור האפס: נותני השירותים (הקבלנים/יזמים) רשאים לנכות את מס התשומות הכלול בחשבוניות שהוצאו להם, מה שמפחית את עלויות הפרויקט.
• היקף ההטבה: שיעור האפס חל על מכירת הדירה החלופית ועל מתן שירותי הבנייה לדייר. 

4  .הטבות לקשישים

החוק מעניק הקלות מיוחדות לדיירים המוגדרים כקשישים (גיל 70 במועד החתימה), המאפשרות להם לבחור בחלופות תמורה אחרות (כמו מעבר לבית אבות או רכישת דירה מחוץ למתחם) תוך שמירה על פטור ממס.(5)

המלצות מעשיות

1. יש לוודא כי המתחם הוכרז בצו ממשלתי תקף, שכן ללא הכרזה זו לא ניתן ליהנות מהטבות פרק חמישי 4  .
2. על היזם להודיע למנהל מיסוי מקרקעין על כל הסכם בתוך 30 ימים .
3. מומלץ לבחון את תקרת השווי המדויקת לכל דייר כדי למנוע חריגה שתגרור חבות במס שבח על ההפרש.
4. לבצע הערכת שווי הדירה הישנה ללא זכויות בנייה (עבור חלופה 1).
5. לבצע הערכת שווי למ"ר בנוי חדש במתחם (עבור חלופה 3). מאחר שהחוק קובע כי התקרה היא לפי הגבוה מביניהן, הדייר ייהנה מהחלופה המרחיבה ביותר.

הערות וסייגים

• הפטור ממס שבח חל על מכירת דירות מגורים. במקרה של מכירת יחידה שאינה למגורים (כמו חנות), הדייר לא ייהנה מפטור ממס במכירה עתידית של היחידה החלופית .

• הטבות המס מותנות בכך ששיעור הזכות של הדייר בדירה החדשה לא יפחת משיעור זכותו בדירה הישנה. 

• יש לשים לב כי אם התמורה כוללת גם מזומן ("הפרש שווי"), הפטור עשוי להיות חלקי בלבד ויחולו כללי חישוב מורכבים לפי סעיף 49כב(א)(2) .
• הגדרת "שטח" לצורך חלופה (3) צריכה להיבחן לפי כללי המדידה המקובלים ברשות המיסים (שטח פנים/שטח רצפה ובענין זה לא נרחיב כאן.

מה הדין אם יש לדייר מספר דירות בפרויקט האם הוא זכאי לפטור לגבי כולן?

בקצרה: נכון לשנת 2026, דייר המחזיק במספר דירות מגורים באותו מתחם פינוי-בינוי זכאי לקבל פטור ממס שבח עבור כל אחת מהדירות הנמכרות ליזם, וזאת בניגוד למצב המשפטי שהיה נהוג בעבר. הזכאות כפופה לעמידה בתנאי "תקרת השווי" לכל דירה בנפרד ולשמירה על שיעור הזכויות של המוכר בדירה החלופית. 

המסגרת הנורמטיבית

1. סעיף 49כב(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963: קובע את התנאים הבסיסיים למתן פטור ממס שבח במכירת יחידת מגורים ליזם בתמורה ליחידת מגורים חלופית במתחם פינוי-בינוי.
2. סעיף 49כב(ב) לחוק (לאחר תיקון 100): סעיף זה תוקן במסגרת חוק ההתייעלות הכלכלית לשנות התקציב 2023 ו-2024. (6) הנוסח המעודכן קובע במפורש כי הפטור יינתן בשל מכירת הזכויות ביחידת מגורים אחת או יותר במתחם.

בעבר, כפי שעולה מפרשנות מוקדמת ומסמכי הכנה לחוק, סעיף 49כב(ב) כלל הגבלה לפיה הפטור יינתן אך ורק ליחידת מגורים אחת למוכר אחד במתחם .  הרציונל המקורי היה למנוע הטבות מס מופלגות למשקיעים המחזיקים במספר רב של נכסים באותו מתחם .

ואולם, נכון לשנת 2026, הדין השתנה באופן מהותי. על פי הנוסח העדכני של סעיף 49כב(ב) המחוקק הסיר את המגבלה של "דירה אחת בלבד". כיום נקבע במפורש: "הפטור לפי סעיף קטן (א) יינתן בשל מכירת הזכויות ביחידת מגורים אחת או יותר במתחם" . משמעות הדבר היא שדייר המחזיק, למשל, בשלוש דירות באותו בניין המיועד לפינוי-בינוי, יוכל ליהנות מהפטור עבור כל אחת מהן, בתנאי שכל מכירה עומדת בתנאי הסעיף.

תנאי הסף לקבלת הפטור עבור מספר דירות

למרות הרחבת הפטור למספר דירות, החוק מציב תנאים מחמירים כדי למנוע ניצול לרעה:

• שיעור הזכויות: תנאי הכרחי הוא ששיעור זכותו של המוכר ביחידת המגורים החלופית יהיה שווה לשיעור זכותו ביחידת המגורים הנמכרת (למעט במקרה של ירושה, שם נקבע כי השיעור לא יפחת משיעורו בדירה הנמכרת) .
• תקרת השווי: הפטור לכל דירה מוגבל ל"תקרת השווי". אם שווי הדירה החדשה (או התמורה הכספית הנוספת) עולה על התקרה, המוכר יחויב במס שבח על "הפרש השווי.
• מבחן יחידת המגורים: כדי שכל נכס ייחשב כ"יחידת מגורים" נפרדת המזכה בפטור, עליו לעמוד במבחן הפיזי שנקבע בפסיקה: קיום כניסה נפרדת, מטבח, וחדרי שירותים נפרדים, המאפשרים מגורים באופן עצמאי ובלתי תלוי. (7)

מניעת תכנוני מס באמצעות "קרובים"

כדי למנוע מצב שבו דייר מפצל את זכויותיו בין בני משפחה סמוך לפרויקט כדי לעקוף מגבלות (בתקופה שבה הפטור היה מוגבל), קובע סעיף 49כב(ג) כי אם הועברה יחידה לקרוב בפטור ממס במהלך "תקופת המיזם" (24 חודשים לפני החתימה על ההסכם ועד יום המכירה), יראו את המעביר ואת קרובו כמוכר אחד .

היבטי מע"מ ושירותי בנייה

בנוסף לפטור ממס שבח, עסקאות פינוי-בינוי נהנות מהטבות נוספות. חל מס בשיעור אפס על מתן שירותי בנייה לדייר במסגרת מתחמי פינוי-בינוי, מה שמאפשר ליזם לנכות מס תשומות ומקל על כלכליות הפרויקט .

הערות וסייגים

• הפטור חל רק על יחידות מגורים שאינן מהוות מלאי עסקי בידי המוכר .
• במקרה של קבלת תמורה כספית בנוסף לדירה, יש לבחון את אופן חישוב המס על "הפרש השווי" בהתאם להוראות סעיף 49כב(א)(2) .

מהי מטרת בשאלון/תצהיר המיסים שהיזמים מחתימים את הדיירים ובהמחאת הזכות לפטור על דירת מגורים יחידה.

מדוע הפטור האמור רלבנטי לאור הפטור הספציפי החל בעסקת פינוי בינוי?

תיקון 100 לחוק מיסוי מקרקעין אכן הרחיב את הפטור במסלול פינוי-בינוי כך שיחול על יותר מיחידת מגורים אחת של דייר במתחם. עם זאת, יזמים מוסיפים לדרוש הצהרות על "דירה יחידה" מאחר שהפטור הספציפי לפינוי-בינוי מוגבל בתקרת שווי (לרוב 150% משווי הדירה הנמכרת או שווי דירת 120 מ"ר), בעוד שהפטור לדירה יחידה עשוי להעניק כיסוי רחב יותר במקרים של תמורות חריגות. היזם, שנושא בנטל המס מכוח ההסכם, מבקש למצות את כל מסלולי הפטור האפשריים כדי לצמצם את חשיפת המס שלו.

זכות הבחירה של הנישום והאינטרס של היזם

הדייר רשאי לבחור את עילת הפטור – האם להשתמש בפטור לפי סעיף 49כב או בפטור הרגיל לדירת מגורים. (8)

 מאחר שבמרבית עסקאות הפינוי-בינוי היזם הוא זה שמתחייב לשלם את מס השבח החל על הדיירים (עסקת נטו), האינטרס הכלכלי של היזם הוא שהדייר ינצל את הפטור המיטיב ביותר עבור הפרויקט  דרישת היזם להמחאת הזכות לפטור "דירה יחידה" נועדה להבטיח כי במקרה שבו הפטור של פינוי-בינוי לא יכסה את מלוא השבח (למשל עקב חריגה מתקרת השווי), ניתן יהיה להשתמש בפטור האישי של הדייר כדי לאפס את חבות המס.

תיקון 100 (משנת 2023) אכן שינה את המצב שקדם לו, שבו הפטור ניתן רק עבור יחידה אחת במתחם . כיום, סעיף 49כב(ב) קובע כי הפטור יינתן בשל מכירת זכויות ביחידת מגורים אחת או יותר במתחם . למרות הרחבה זו, הרלוונטיות של הצהרת "דירה יחידה" נותרה בעינה משתי סיבות:

• הגנת "סל": כאמור, תקרת השווי עדיין חלה על כל אחת מהדירות.
• תכנון מס משולב: דייר המחזיק בשתי דירות יכול לבחור להחיל על אחת את פטור פינוי-בינוי (49כב) ועל השנייה את פטור הדירה היחידה (אם הוא עומד בתנאיו), ובכך למקסם את הפטורים העומדים לרשותו מבלי לשלם מס על חריגות שווי .

אופי הפטור: פטור אמיתי מול דחיית מס

הפטור לפי סעיף 49כב הוא בחלקו "דחיית מס" (לגבי הדירה החלופית) ובחלקו פטור אמיתי (לגבי המזומנים עד התקרה), בעוד שהפטור לפי פרק חמישי 1 נחשב לפטור "אמיתי. הבדל זה משפיע על חישוב שווי הרכישה העתידי של הדירה החדשה, ולכן ליזם ולדייר יש אינטרס לבחון איזה מסלול עדיף למקרה הספציפי.

מסקנה והמלצות

הדרישה למילוי שאלון מס והצהרה על "דירה יחידה" נותרה רלוונטית גם לאחר תיקון 100, ככלי לגידור סיכוני מס עבור היזם. בעוד שתיקון 100 פתר את בעיית מספר הדירות במתחם, הוא לא ביטל את תקרות השווי של מסלול פינוי-בינוי.

עוד דגשים והמלצות מעשיות:

1. יש לבחון בכל דירה בנפרד האם שווי התמורה (הדירה החדשה + הטבות נוספות) צפוי לעבור את תקרת השווי הקבועה בחוק (150% מהקיים או 120 מ"ר).
2. במידה וקיימת חריגה מהתקרה, השימוש בפטור "דירה יחידה" (אם קיים) הוא הדרך היחידה להימנע מתשלום מס שבח על ההפרש.
3. על הדייר להבין כי ניצול פטור "דירה יחידה" במסגרת הפרויקט עלול למנוע ממנו להשתמש בפטור זה במכירת דירה אחרת מחוץ למתחם בטווח הזמן הקבוע בחוק (18 חודשים ככלל).

• הגדרת "תא משפחתי" (מוכר, בן זוגו וילדיו עד גיל 18) נותרת קריטית לבחינת הזכאות לפטור, שכן הם נחשבים כ"מוכר אחד" לעניין זה .
• יש לוודא כי הדירה אכן עונה להגדרת "יחידת מגורים" (שימשה למגורים שנתיים רצופות לפני ההכרזה) כדי ליהנות מהפטורים המיוחדים .

 

האם הפטור של פינוי בינוי חל גם על תמורה במזומן (ולא בדירה חלופית)? ומה הוא שונה מהפטור "הרגיל" על דירת מגורים יחידה?

הפטור ממס שבח במסגרת פרויקט פינוי-בינוי לפי סעיף 49כב לחוק חל על תמורה כספית (מזומן) רק במידה שסך כל התמורות (שווי הדירה החדשה בתוספת המזומן) אינו עולה על "תקרת השווי" המוגדרת בחוק. בעוד שהפטור על הדירה החלופית מהווה במהותו "דחיית מס" (שכן יום ושווי הרכישה של הדירה הישנה "מתגלגלים" לדירה החדשה), הפטור על המזומן (עד התקרה) הוא פטור סופי. זאת בניגוד לפטור לפי פרק חמישי 1 (דירה יחידה), המעניק פטור מהותי ומלא על כל השבח (עד לתקרה של 5,008,000 ש"ח בשנת 2026), ללא גלגול עלויות היסטוריות.

על פי סעיף 49כב(א)(1) לחוק, המוכר ליזם יחידת מגורים במתחם פינוי-בינוי זכאי לפטור ממס שבח אם התמורה שקיבל היא זכות ביחידת מגורים חלופית אחת. על פי נוסח החוק והפרשנות המקצועית, הפטור יכול לחול גם על תמורה כספית נוספת, ובלבד ששווי הדירה החלופית בתוספת המזומן לא עלה על "תקרת השווי" .

תקרת השווי נקבעת לפי הגבוה מבין שלושה החלופות כאמור לעיל.

במידה שניתנה תמורה כספית מעבר לתקרה זו, או ששווי הדירה החדשה לבדה עובר את התקרה, החלק העודף (המכונה "הפרש השווי") ייחשב כמכירת זכות אחרת במקרקעין ויחויב במס שבח בהתאם . יצוין כי תשלום עבור דמי שכירות לתקופת הביניים והוצאות כרוכות אינם נחשבים כתמורה כספית המבטלת את הפטור .

הבחנה בין פטור פינוי-בינוי לפטור "דירה יחידה"

קיימת הבחנה מהותית בין שני סוגי הפטורים.

• אופי הפטור (דחייה מול פטור מהותי):
  • בפינוי-בינוי: הפטור לגבי הדירה החלופית נחשב ל**"דחיית מס"**. סעיף 49כב קובע כי שווי הרכישה ויום הרכישה של הדירה החדשה יהיו אלו של הדירה הישנה .  המשמעות היא שבעת מכירת הדירה החדשה בעתיד, המוכר ישלם מס על כל השבח שנצבר מאז רכישת הדירה המקורית (הישנה). לעומת זאת, הפטור על המזומן שמתקבל (עד התקרה) הוא פטור סופי ומוחלט.
  • בדירה יחידה (פרק חמישי 1): זהו פטור "אמיתי" ומהותי. המוכר פטור ממס על השבח הריאלי שנצבר עד לתקרת הפטור. בעת רכישת דירה חדשה לאחר מכן, "יום הרכישה" שלה יהיה יום רכישתה בפועל, והשבח מהדירה הקודמת "נמחק" מבחינת רשויות המס.
• תקרות הפטור (נכון לשנת 2026):
  • דירה יחידה: תקרת הפטור המעודכנת לשנת 2026 (תקופה שבין 1.1.2025 ל-31.12.2027) עומדת על 5,008,000 ש"ח . כל סכום מעבר לכך חייב במס יחסי.
  • פינוי-בינוי: התקרה אינה סכום שקלי קבוע אלא נגזרת משווי הדירה הישנה או משטחה (כמפורט לעיל), מה שמאפשר לעיתים פטור על נכסים יקרים מאוד אם הם עומדים במבחני השטח .
• זהות המוכר:
  • הפטור לדירה יחידה ניתן רק ליחיד .
  • הפטור בפינוי-בינוי עשוי להינתן גם לתאגיד המחזיק בדירה, שכן אין דרישה מפורשת בחוק שהמוכר יהיה יחיד בלבד לצורך פרק זה .

מסקנות הלכה למעשה:

1. תמורה במזומן: ניתן לקבל מזומן בפטור ממס שבח במסגרת פינוי-בינוי, אך ורק אם סך התמורות (דירה + מזומן) נמוך מ"תקרת השווי" (למשל 150% משווי הדירה הישנה). כל שקל מעבר לתקרה זו יחויב במס שבח מלא כ"זכות אחרת".
2. תכנון מס: יש לזכור כי הפטור על הדירה החדשה בפינוי-בינוי אינו "מוחק" את המס אלא דוחה אותו. אם בכוונת הדייר למכור את הדירה החדשה מיד עם קבלתה, עליו לקחת בחשבון שחישוב המס יתבסס על עלויות הרכישה ההיסטוריות של הדירה הישנה.
3. בדיקת זכאות: מומלץ לבחון האם ניתן להשתמש בפטור של "דירה יחידה" (פרק חמישי 1) במקום פטור פינוי-בינוי, שכן הוא עשוי להיות כלכלי יותר במקרים מסוימים בשל היותו פטור מהותי ולא דחיית מס, בכפוף לתקרה של 5,008,000 ש"ח (נכון ל-2026).

עוד הערות חשובות:

• הגדרת "יחידת מגורים" בפינוי-בינוי גמישה יותר מהגדרה רגילה וכוללת גם מבנים שבנייתם טרם נסתיימה או ששימשו למגורים שנתיים רצופות לפני ההכרזה .
• החישוב המדויק של "תקרת השווי" דורש הערכת שמאי לגבי שווי הדירה הנמכרת ושווי הדירות החדשות במתחם.

מה הדין אם התמורה בפינוי בינוי התקבלה כולה במזומן

הפטור ממס שבח במסגרת פרויקט פינוי-בינוי לפי סעיף 49כב לחוק מיסוי מקרקעין אינו חל במקרים בהם כל התמורה ניתנת במזומן בלבד. תנאי היסוד לקבלת הפטור הוא קבלת יחידת מגורים חלופית במתחם, כאשר קבלת מזומן כחלופה מלאה לדירה נחשבת למכירה רגילה החייבת במס שבח באופן מיידי, למעט חריגים ספציפיים הנוגעים לדיירים קשישים אליהם נתייחס במהשך.

1. סעיף 49כב(א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין: קובע כי מוכר ליזם את כל זכויותיו ביחידת מגורים במתחם פינוי-בינוי, "שתמורתה ניתנה רק זכות ביחידת מגורים חלופית אחת", זכאי לפטור ממס שבח עד תקרת השווי הקבועה בחוק .
2. תיקון מס' 55 לחוק (הוראה כללית מ"ש 6/06): מבהיר כי ההקלה במס ניתנת רק כאשר המזומן מהווה תמורה נוספת על הדירה החלופית. "קבלת מזומן בלבד מקימה חבות במס מיידית" .
3. הפטור יינתן אם בתמורה ניתנה לדייר "רק זכות בדירת מגורים… ולא ניתנה לו תמורה נוספת במזומן" (בנוסח המקורי של התיקון), כאשר המטרה היא לעודד דיירים לחזור למתחם המשודרג .
4. סעיף 49כב(א)(2) לחוק (נוסח מעודכן ל-2023): מסדיר מצב של "הפרש שווי", בו ניתנה למוכר גם תמורה כספית בנוסף לדירה. במקרה כזה, המוכר ימוסה על חלק השווי המיוחס למזומן (או על חריגת השווי מהתקרה) כזכות נמכרת חייבת .

מה דינו של דייר "קשיש"- 

• חריג לדייר קשיש (סעיף 49כב1 ו-49כב(f)): החוק מאפשר לקשיש (מגיל 70 ומעלה, כהגדרתו בחוק) לבחור במסלולי תמורה הכוללים מזומן לצורך רכישת דירה חלופית מחוץ למתחם או מעבר לבית אבות, בתנאים מגבילים מאוד .

עסקת פינוי-בינוי במהותה היא עסקת חליפין (דירה תמורת דירה). המחוקק ביקש להסיר חסמי מס כדי לאפשר את חידוש פני העיר, אך הפטור נועד למצבים בהם הדייר מקבל קורת גג חלופית ולא למצבים של "אקזיט" כספי.

תנאי הדירה החלופית כמרכיב יסודי: לשון סעיף 49כב(א)(1) נוקטת בביטוי "שתמורתה ניתנה רק זכות ביחידת מגורים חלופית". מכאן עולה כי ללא קבלת זכות לדירה, לא מתקיים התנאי הבסיסי לכניסה לגדרי הפטור של הפרק. כפי שמוסבר בפרשנות לתיקון 55, קבלת מזומן בלבד אינה נחשבת ל"פינוי לשם בינוי" המזכה בפטור, אלא למכירה רגילה של זכות במקרקעין .

מיסוי תמורה כספית (הפרש שווי) יחד עם זאת,  החוק מכיר בכך שלעיתים הדייר מקבל דירה קטנה יותר בתוספת מזומן. במקרה כזה, המזומן נחשב כ"הפרש שווי". על פי סעיף 49כב(א)(2), במצב כזה יראו את המוכר כאילו מכר שתי זכויות: זכות אחת פטורה (כנגד הדירה החלופית עד התקרה) וזכות שנייה חייבת (כנגד המזומן או השווי העודף) .  אם כל התמורה היא מזומן, הרי שכל ה"זכות הנמכרת" הופכת לחייבת, שכן אין "זכות חלופית בסיסית" שניתן לייחס לה את הפטור.

בעבר (לפני תיקון 55), קבלת כל חלק מהתמורה במזומן הקימה חבות מס מיידית על אותו חלק. התיקון נועד לאפשר גמישות מסוימת (למשל לבני זוג מבוגרים המעדיפים דירה קטנה ומזומן), אך המקורות מדגישים כי "ההקלה ניתנת רק כאשר המזומן מהווה תמורה נוספת על הדירה החלופית" .

 מסלול הקשיש כחריג יחיד: האפשרות היחידה לקבל תמורה כספית משמעותית (שתשמש לרכישת דירה חלופית מחוץ למתחם או זכות בבית אבות) מבלי לאבד את הפטור, שמורה לקשישים העומדים בתנאי הגיל והנסיבות הקבועים בסעיפים 49כב1 ו-49כב2 .  עבור דייר שאינו עונה להגדרת "קשיש" או "נזקק לשירותי סיעוד", קבלת מזומן בלבד תשלול את הפטור הייחודי של פרויקט פינוי-בינוי.

מסקנות הלכה למעשה

הפטור ממס שבח לפי סעיף 49כב אינו חל על עסקה שבה כל התמורה משולמת במזומן. עסקה כזו תיחשב כמכירת דירת מגורים רגילה, והדייר יוכל לנסות ולבקש פטורים אחרים (כגון פטור לדירה יחידה לפי פרק חמישי 1 לחוק), אך לא ייהנה מההטבות המורחבות ומהתקרות הגבוהות הייחודיות למסלול פינוי-בינוי.

ולכן:

• דייר המעוניין במזומן בלבד חייב לקחת בחשבון חבות במס שבח על מלוא השבח שנצבר בדירה מיום רכישתה המקורי.
• יש לבחון אם הדייר עומד בהגדרת "קשיש" (נכון לשנת 2026, יש לבדוק את גיל הדייר במועד חתימת ההסכם מול היזם), שכן עבור קשישים קיימים מסלולים המאפשרים קבלת מזומן לצורך רכישת דירה חלופית אחרת בפטור ממס .
• במידה והדייר אינו קשיש, מומלץ לשקול קבלת דירה חלופית ומכירתה לאחר סיום הפרויקט, שאז יחולו כללי מיסוי שונים על הדירה החדשה (בכפוף לתקופות צינון והוראות יום ושווי רכישה לפי סעיף 49כט) .

הערות נוספות

תשלומים עבור דמי שכירות בתקופת הבנייה והוצאות מעבר אינם נחשבים כ"תמורה במזומן" לעניין שלילת הפטור, והם פטורים כשלעצמם .

האם יש מגבלה על  היחס בין מרכיב התמורה בדירה חלופית לבין מרכיב המזומן?

אין מגבלה חוקית על היחס (הפרופורציה) שבין שווי הדירה החלופית לבין גובה מרכיב המזומן. עם זאת, קיימת מגבלה על השווי הכולל של התמורה (דירה + מזומן), אשר חייב לעמוד ב"תקרת השווי" כדי לזכות בפטור מלא ממס שבח. קבלת מזומן ללא דירה חלופית כלל אינה פטורה ממס, וכל חריגה מתקרת השווי הכוללת תחויב במס על ההפרש.

1. לפני תיקון 55, כל קבלת מזומן הקימה חבות מס מיידית. התיקון אפשר לצרף את המזומן לשווי הדירה לצורך בחינת הפטור תחת תקרת השווי .
2. סעיף 49כג לחוק: מסדיר את אופן חישוב שווי הרכישה ויום הרכישה כאשר התמורה כוללת מרכיב מזומן או חורגת מהתקרה .

המחוקק לא קבע "רצפה" לשווי הדירה או "תקרה" לאחוז המזומן מתוך סך התמורה. המגבלה היא חיצונית – סך כל התמורות (הדירה החדשה והמזומן) אל מול תקרת השווי המותרת בחוק  כפי שמצוין בפרשנות המקצועית, האפשרות לקבל תמורה במזומן מאפשרת לדיירים (למשל קשישים או מי שמעוניינים בדירה קטנה יותר) להקטין את שטח הדירה לטובת רכיב מזומן פטור ממס, כל עוד הסכום המצטבר אינו חורג מהתקרה. (9)

למרות שאין מגבלת יחס, קיימת מגבלה מהותית על סוג התמורה. החוק דורש כי תינתן "זכות ביחידת מגורים חלופית אחת ותמורה כספית נוספת". מכאן נובע כי:

• מזומן בלבד: קבלת תמורה במזומן בלבד (ללא דירה) אינה חוסה תחת הפטור של פרק חמישי 4 ומקימה חבות במס מיידית .
• דירה ומזומן: הפטור חל על המזומן רק כשהוא מהווה "תמורה נוספת" לדירה.

במידה והיחס שנבחר מוביל לכך ששווי הדירה בתוספת המזומן עולה על תקרת השווי, החלק שמעל התקרה ("הפרש השווי") יחויב במס שבח ,  במקרה כזה, שווי הרכישה של החלק החייב יחושב לפי היחס שבין הפרש השווי לבין כלל התמורה (דירה + מזומן). (10)

חשוב לציין כי סכומים שניתנו לכיסוי דמי שכירות לתקופת הבנייה והוצאות כרוכות (כגון הובלה) אינם באים בחשבון לעניין תקרת השווי, ולכן אינם משפיעים על ה"יחס" המותר לצורך הפטור 

מסקנות הלכה למעשה

1. אין מגבלת יחס: ניתן לקבוע כל יחס בין שווי הדירה למרכיב המזומן, ובלבד שהדייר מקבל לפחות דירה אחת (ולו קטנה מאוד) וסך התמורה אינו עולה על הגבוה מבין חלופות תקרת השווי (150% משווי ישנה / 120 מ"ר / 150% משטח ישנה עד 200 מ"ר).
2. תכנון מס: דיירים המעוניינים למקסם את רכיב המזומן יכולים לעשות זאת על ידי הקטנת שטח הדירה החדשה המבוקשת, כל עוד השווי המשולב נשאר תחת התקרה.
3. זהירות מקבלת מזומן בלבד: יש להימנע ממסלול של תמורה כספית בלבד (למעט במקרים ספציפיים של קשישים העוברים לבית אבות תחת תנאים מסוימים), שכן זה יבטל את הפטור המיוחד של פינוי-בינוי .

הערות נוספות

• חישוב תקרת השווי הוא מורכב ודורש הערכת שמאי לגבי שווי הדירה הנמכרת ושווי הדירה החדשה "במתחם" .
• הפטור ניתן בגין יחידת מגורים אחת בלבד. קבלת שתי דירות קטנות במקום דירה אחת ומזומן עלולה להוביל למיסוי הדירה השנייה כולה, גם אם שוויין המצטבר נמוך מהתקרה. 

האם תמורה שהיא בקבלת שטח מסחרי כגון חנות ולא בדירה נהנית מהפטור?

על פי הוראות פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין, הפטור ממס שבח במסגרת פרויקט פינוי-בינוי (סעיף 49כב) מותנה בכך שהתמורה הניתנת לבעל הזכויות היא "יחידת מגורים חלופית" בלבד (בתוספת דמי שכירות והוצאות כרוכות). מאחר ששטח מסחרי (כגון חנות) מוגדר בחוק כ**"יחידה אחרת"** ואינו עונה להגדרה של "דירת מגורים" המיועדת למגורים, קבלת שטח מסחרי כתמורה במקום דירת מגורים אינה מזכה בפטור ממס שבח לפי מסלול זה .

המסגרת הנורמטיבית

1. הגדרת "יחידת מגורים חלופית": סעיף 49יט לחוק מגדיר יחידה זו כ"דירת מגורים כהגדרתה בסעיף 9(ג) וכן תשלום בעבור דמי שכירות… ולכיסוי הוצאות כרוכות" 📄 חוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963▼.
2. הגדרת "דירת מגורים" (סעיף 9(ג)): דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים. (11)
3. הגדרת "יחידה אחרת": סעיף 49יט מגדיר "יחידה אחרת" כ"מבנה או חלק ממבנה שאינו יחידת מגורים" .
4. תנאי הפטור בסעיף 49כב(א)(1): הפטור ניתן למוכר ליזם את כל זכויותיו ביחידת מגורים במתחם, כאשר התמורה שניתנה היא "רק זכות ביחידת מגורים חלופית אחת.

סעיף 49כב(א)(1) נוקט בלשון מצמצמת וקובע כי הפטור יינתן רק כאשר התמורה היא "זכות ביחידת מגורים חלופית אחת". הגדרת "יחידת מגורים חלופית" מפנה לסעיף 9(ג), הדורש שהנכס יהיה מיועד למגורים. שטח מסחרי, כגון חנות או משרד, נופל תחת ההגדרה של "יחידה אחרת" בסעיף 49יט, שהיא יחידה שאינה למגורים .

השלכות קבלת תמורה שאינה למגורים

כאשר דייר מקבל תמורה שאינה דירת מגורים (כמו שטח מסחרי), התמורה אינה עונה להגדרת "יחידת מגורים חלופית". במצב כזה, יחולו הוראות סעיף 49כב(א)(2), הדנות במקרים בהם ניתנה למוכר "תמורה כספית" או תמורה מעבר ליחידה החלופית (הפרש שווי).

• הפטור ממס שבח מיועד לשמור על הרצף של זכויות המגורים של הדייר .
• קבלת נכס עסקי במקום נכס למגורים מהווה שינוי מהותי באופי הזכות, ולכן אינה פטורה במסגרת סעיף זה.
• במקרים של קבלת תמורה נוספת או שונה, המוכר יראו אותו כמי שמכר חלק מהזכויות בפטור (עד גובה תקרת השווי של יחידת מגורים) וחלק אחר בחיוב במס .
• החוק מבחין בין "יחידת מגורים" לבין "יחידה אחרת" גם לעניין תקופת ההחזקה הנדרשת (שנתיים רצופות לפני ההכרזה) .  אם הנכס הנמכר היה יחידת מגורים והתמורה היא יחידה מסחרית, לא מתקיים התנאי של "רק זכות ביחידת מגורים חלופית".

מסקנות הכלה למעשה:

 נכון לשנת 2026, תמורה בדמות שטח מסחרי הניתנת כנגד דירת מגורים בפרויקט פינוי-בינוי אינה זכאית לפטור ממס שבח לפי סעיף 49כב לחוק מיסוי מקרקעין. הפטור מוגדר ומתוחם לקבלת יחידת מגורים חלופית בלבד.

המלצות מעשיות:

1. בחינת חלופות: אם בעל הזכויות מעוניין בשטח מסחרי, עליו לקחת בחשבון כי אירוע המס לא יהיה פטור במלואו, ויש לחשב את חבות המס על "הפרש השווי" או על מלוא התמורה שאינה למגורים.
2. פיצול תמורות: במקרים מסוימים ניתן לבחון קבלת דירת מגורים (במסגרת הפטור) ורכישת השטח המסחרי מהיזם בעסקה נפרדת, בכפוף לייעוץ פרטני.
3. בדיקת סטטוס קשיש: אם בעל הזכויות מוגדר כ"קשיש" (מעל גיל 70 במועד החתימה), קיימות הטבות נוספות בסעיפים 49כב1 ו-49כב2, אך גם הן מתמקדות לרוב במעבר לבית אבות או רכישת דירה חלופית אחרת, ולא בהכרח בשטח מסחרי . (12)

מהו "קשיש"  לענין ההטבות ומה הטבות המס שניתנות לו?

"קשיש" בחוק מיסוי מקרקעין הורחבה משמעותית בשנים האחרונות (תיקונים 94 ו-100) כדי להקל על דיירים מבוגרים או סיעודיים להתמודד עם קשיי המעבר הכרוכים בפינוי-בינוי. קשיש מוגדר כמי שמלאו לו 70 שנים או מי שנזקק לשירותי סיעוד, בכפוף לתנאי מגורים. ההטבות המרכזיות כוללות מסלולים חלופיים לקבלת דירת תמורה, כגון קבלת שתי דירות קטנות, מכירת הזכויות ליזם או לצד ג' בפטור ממס לצורך רכישת דירה חלופית או מעבר לבית אבות.

בפרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין, ובפרט בסעיפים 49יט (הגדרות), 49כב (פטור ממסים), 49כב1 (מכירה לצד ג') ו-49כב2 (מכירה ליזם) .  הגדרות אלו עודכנו במסגרת תיקון 94 (2018) ותיקון 100 לחוק (2023), אשר הרחיבו את מעגל הזכאים ואת גמישות המימוש.(13)

הגדרת "קשיש" כוללת שני תנאים חלופיים (גיל או מצב בריאותי) בתוספת תנאי מגורים מצטברים :

• חלופת הגיל: מי שבמועד שבו נחתם הסכם מכירה ראשון במתחם (ההסכם הראשון שנחתם בין יזם לבין דייר כלשהו בבית המשותף) מלאו לו 70  שנים .
• חלופת הסיעוד (תיקון 100): אדם שבמועד חתימת ההסכם הראשון ובמועד החתימה על ההסכם עמו, היה זכאי לגמלת סיעוד לפי סעיף 224(א)(5) או (6) לחוק הביטוח הלאומי (רמות סיעוד גבוהות) .
• תנאי המגורים: הקשיש התגורר ביחידה הנמכרת לפחות שנתיים רצופות בסמוך לפני מועד חתימת ההסכם הראשון במתחם, וכן התגורר בה דרך קבע במועד החתימה על ההסכם עמו .
• בן זוג: ההגדרה כוללת גם את בן זוגו של הקשיש המתגורר עמו, למעט בן זוג הגר בנפרד דרך קבע .

מסלולי תמורה ייחודיים והטבות מס לקשישים:

החוק מאפשר לקשיש לבחור באחד מהמסלולים הבאים, המעניקים פטור ממס שבח ומס רכישה (בכפוף לתקרות השווי הקבועות בחוק):

א. מסלול שתי דירות חלופיות (סעיף 49כב(א2)): בניגוד לדייר רגיל הזכאי לדירה אחת בלבד בפטור, קשיש רשאי לקבל מהיזם שתי דירות מגורים חלופיות בפרויקט. הפטור ממס שבח ומס רכישה יחול על שתי הדירות יחד, ובלבד שסך שוויין אינו עולה על תקרת הפטור .

ב. מסלול מכירה לצד ג' (סעיף 49כב1): קשיש רשאי למכור את "דירת התמורה" העתידית שלו לאדם אחר (צד ג') ולקבל פטור ממס שבח, בתנאים הבאים :

1. המכירה נעשתה לאחר שנקלטה בקשה להיתר בנייה במוסד התכנון.
2. הקשיש רכש בכספי התמורה דירה חלופית אחרת (מחוץ לפרויקט) או זכות למגורים בבית אבות.
3. רכישת הדירה החדשה/הזכות בבית האבות בוצעה בטווח זמנים שבין הגשת הבקשה להיתר ועד שנה ממכירת הזכויות או חצי שנה ממועד הפינוי (לפי המאוחר).
4. שווי הדירה החדשה הוא לפחות 75% משווי המכירה של הזכויות בפרויקט 
5. מסלול מכירה ליזם (סעיף 49כב2): הקשיש יכול למכור את זכויותיו חזרה ליזם בפטור ממס, ובלבד שהמכירה בוצעה לפני שנקלטה הבקשה להיתר בנייה (לפי תיקון 100)  . מסלול זה מאפשר לקשיש לקבל מזומן מהיזם בשלב מוקדם כדי לרכוש דירה אחרת או לעבור לדיור מוגן מבלי להמתין לסיום הפרויקט 
6. מסלול תמורה כספית נוספת: קשיש רשאי לקבל שילוב של דירה חלופית ותמורה כספית (מזומן) לצורך רכישת דירה אחרת או מעבר לבית אבות, תוך שמירה על פטור ממס שבח על המרכיב הכספי, בכפוף לעמידה בתנאי סעיף 49כב1 .

מסקנות הלכה למעשה:

1. בדיקת מועד "הסכם ראשון": יש לוודא את הגיל המדויק במועד חתימת הדייר הראשון במתחם, שכן זהו המועד הקובע לזכאות. יש לבצע בדיקה זהירה שכן יתכן שהדייר חתם כבר ביותו בן 70 אך לפניו קדמו דיירים אחרים בפרוייקט שחתמו בתקופה שטרם מלאו לו 70.
2. תיעוד מגורים: מומלץ לשמור אסמכתאות למגורים רצופים של שנתיים לפני המועד הקובע (חשבונות ארנונה, חשמל וכיו"ב).
3. בחינת חלופת הסיעוד: דיירים מתחת לגיל 70 הסובלים ממצב בריאותי מורכב צריכים לבדוק זכאות לגמלת סיעוד ברמות 5-6 מול הביטוח הלאומי כדי להיכנס להגדרת "קשיש". חלופה זו חשובה במיוחד לגבי נכים מתחת לגיל 70. כאשר הקריטריון הקובע הוא גמלת סיעוד כאמור.

האם ההטבה לקשיש חלה גם על תמורה במזומן?

קשיש (כהגדרתו בחוק) בפרויקט פינוי-בינוי זכאי למסלולים חלופיים המאפשרים קבלת תמורה כספית במזומן במקום דירת תמורה, וזאת בפטור ממס (בכפוף לתקרות). הטבה זו מותנית בכך שהתמורה הכספית תשמש את הקשיש לרכישת דירה חלופית מחוץ למתחם או לרכישת זכות בבית אבות, וזאת כדי לאפשר לו לעבור למגורים הולמים כבר במועד פינוי דירתו הישנה .

המסגרת הנורמטיבית

1. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"): פרק חמישי 4 לחוק מסדיר את הפטורים במכירת זכות במקרקעין במתחם פינוי ובינוי. סעיפים 49כב, 49כב1 ו-49כב2 (שהוספו או תוקנו בתיקון 94) קובעים את ההסדרים המיוחדים לקשיש .
2. תיקון 94 לחוק מיסוי מקרקעין: תיקון זה הרחיב משמעותית את סל האפשרויות העומדות בפני קשיש, במטרה להקל עליו את המעבר ולא לחייבו להמתין לסיום בניית דירת התמורה החדשה .
3. חוזר מס הכנסה/מיסוי מקרקעין 1/21 (מ"ש): מפרט את עמדת רשות המסים לגבי יישום הטבות המס לקשיש, כולל האפשרות למכירת הזכות ליזם או לצד ג' תמורת מזומן .
4. חוק ההתייעלות הכלכלית לשנות התקציב 2023 ו-2024 (תיקון 100): עדכן את התנאים והמועדים למכירת דירת התמורה על ידי הקשיש .

סיכום הגדרת "קשיש" לעניין ההטבות

כדי ליהנות מהמסלולים החלופיים הכוללים תמורה כספית, על המוכר לעמוד בתנאים מצטברים:

• ביום החתימה על הסכם הפינוי-בינוי הראשון במתחם מלאו לו 70 שנים (או שהוא/בן זוגו נזקקים לשירותי סיעוד).
• הוא התגורר ביחידת המגורים שנתיים רצופות לפחות לפני החתימה על ההסכם הראשון.
• הוא התגורר בדירה במועד החתימה על ההסכם עמו .

מסלולי קבלת תמורה כספית (מזומן)

החוק אינו מעניק פטור גורף על "מזומן לכיס" ללא תנאי, אלא יוצר מנגנונים המאפשרים לקשיש להמיר את דירת התמורה העתידית בכסף לצורך פתרון מגורים חלופי:

1. מכירת הזכות ליזם (סעיף 49כב2): הקשיש יכול למכור את זכותו לדירת התמורה חזרה ליזם. במקרה זה, המכירה תהיה פטורה ממס שבח ומס רכישה, בתנאי שהקשיש משתמש בכספים לרכישת דירה חלופית מחוץ למתחם או זכות בבית אבות . על פי תיקון 100, מכירה זו ליזם צריכה להתבצע עד למועד קליטת הבקשה להיתר בנייה במוסד התכנון .
2. מכירת הזכות לצד ג' (סעיף 49כב1): הקשיש רשאי למכור את דירת התמורה (עוד בטרם נבנתה) לכל אדם אחר. הפטור יינתן אם הקשיש רכש בכספי התמורה דירה אחרת או זכות בבית אבות בשווי של 75% לפחות משווי המכירה של הדירה שמכר.
3. קבלת תמורה כספית בשווי מהוון (הטבה 3): קיימת אפשרות לקבל מהיזם סכום כסף בשווי מהוון של דירת התמורה לשם רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש, וזאת לא יאוחר ממועד הפינוי של הדירה הישנה .

תקרת הפטור והשלכות מס

הפטור על התמורה הכספית (בין אם כחלק מ"שנמוך" לדירה קטנה יותר ובין אם כחלופה מלאה) כפוף לתקרת הפטור הקבועה בחוק (הגבוה מבין: 150% משווי הדירה הנמכרת, שווי דירת 120 מ"ר במתחם, או שווי דירה בשטח 150% מהדירה הנמכרת עד 200 מ"ר) .

חשוב לציין:

• אם לקשיש יש דירה נוספת במתחם שבגינה כבר קיבל תמורה כספית פטורה, התמורה במזומן עלולה להיות חייבת במס בשיעור של 25% .
• במקרה של "שנמוך" (קבלת דירה קטנה ותוספת מזומן), היזם אינו זכאי להטבת מע"מ על רכיב המזומן, ולא ינוטרל מרכיב הקרקע במס רכישה בגין התמורה הכספית .

מסקנות הכלה למעשה:

1. 1. בדיקת זכאות: יש לוודא כי במועד ההסכם הראשון במתחם מלאו לקשיש 70 שנים וכי הוא עומד בתנאי המגורים (שנתיים רצופות).
   2. עמידה בלוחות זמנים: אם בוחרים למכור את הזכות ליזם תמורת מזומן, יש לבצע זאת לפני קליטת הבקשה להיתר בנייה (לפי תיקון 100 מחודש יוני 2023) .

• שימוש בכספים: כדי לשמור על הפטור, יש להשקיע לפחות 75% מהתמורה הכספית ברכישת דירה חלופית או זכות בבית אבות בטווחי הזמנים הקבועים בחוק (עד שנה מיום מכירת הזכות או 6 חודשים ממועד הפינוי, לפי המאוחר) .

הערות וסייגים

• הטבות המס לקשיש הן אישיות ואינן ניתנות להעברה ליורשים אם הקשיש נפטר לפני מימושן, אלא אם נקבע אחרת בהסכמים ספציפיים ובכפוף להוראות החוק לגבי "חולה נוטה למות" שהוספו בתיקונים האחרונים .
• מומלץ לבחון את תקרת הפטור הספציפית לכל דירה, שכן תמורה כספית מעבר לתקרה תחויב במס שבח רגיל.

מה הדין אם נשאר עודף כלומר, לא כל התמורה נוצלה לצורך לרכישת זכות בבית אבות

עודף כספי שנותר בידי קשיש לאחר רכישת זכות בבית אבות במסגרת פרויקט פינוי-בינוי מסווג על פי חוק כ**"תמורה כספית נוספת"**. סכום זה יהיה פטור ממס שבח ומס רכישה כל עוד סך התמורות (שווי הזכות בבית האבות בתוספת המזומן שנותר) אינו עולה על "תקרת השווי" הקבועה בחוק. ככל שקיימת חריגה מתקרה זו, החלק העודף יחויב במס בהתאם למנגנון "הפרש השווי.

1. סעיף 49כב1(ג) לחוק: קובע במפורש כי אם שווי הזכות הנרכשת (במקרה זה, בבית האבות) נמוך משווי המכירה של היחידה החלופית, יראו את הסכום הכספי שנותר אצל הקשיש כ**"תמורה כספית נוספת"**, ויחולו עליו ההוראות החלות על תמורה כזו .
2. סעיף 49כב2 לחוק: מחיל את הוראות סעיף 49כב1(ג) גם על מכירה של הזכות ליזם (ולא רק לצד שלישי), בשינויים המחויבים .

סיווג העודף הכספי

המחוקק יצר מסלול ייעודי המאפשר לקשיש "להמיר" את הדירה החדשה שהיה אמור לקבל מהיזם במזומן, לצורך מעבר לבית אבות. סעיף 49כב1(ג) לחוק פותר את שאלת ה"עודף": כאשר הקשיש רוכש זכות בבית אבות שעלותה נמוכה מהסכום שקיבל מהיזם, היתרה אינה מאבדת את הפטור באופן אוטומטי. היא מסווגת כתמורה כספית נוספת .

מבחן תקרת השווי

הפטור על העודף הכספי אינו מוחלט, אלא מוגבל על ידי תקרת השווי המוגדרת בסעיף 49כב(א).

• אם שווי הזכות בבית האבות + העודף הכספי נמוכים מתקרת השווי – כל הסכום (כולל העודף) יהיה פטור ממס .
• אם סך התמורות עולה על תקרת השווי – יראו את המוכר כמי שמכר שתי זכויות: זכות פטורה (עד גובה התקרה) וזכות חייבת (בגין הפרש השווי) .

היבטי מע"מ

במסלול קשיש, בניגוד למסלולי "שנמוך" רגילים, אין צורך לנכות מע"מ מהתמורה במזומן המתקבלת מהיזם, וזאת בשל הטבות מס הניתנות ליזם במתחמים אלו .

מסקנות הלכה למעשה

העודף הכספי שנותר בידי הקשיש לאחר רכישת הזכות בבית האבות נחשב לתמורה כספית נוספת. הוא יהיה פטור ממס שבח ומס רכישה במועד העסקה, בתנאי שסך התמורות אינו חורג מתקרת השווי (הגבוה מבין 150% משווי הדירה הישנה או שווי דירת 120 מ"ר חדשה במתחם).

• הגדרת "בית אבות" מחייבת מקום מגורים קבוע ל-30 אנשים לפחות, בעל רישיון לפי חוק הפיקוח על מעונות .
• הפטור מותנה בכך שהיחידה הנמכרת אינה מהווה "מלאי עסקי" בידי המוכר .

בעסקאות רבות נוהגים להחתים את הדיירים על אופציה או הסכם מותנה האם זו עסקה החייבת בדיווח למסמק

בעסקאות פינוי-בינוי, חתימה על הסכם מותנה או על הסכם אופציה אינה מהווה "יום מכירה" לצורך תשלום מס שבח ורכישה, שכן יום המכירה נדחה מכוח סעיף 49כ לחוק. עם זאת, קיימת חובת דיווח (הודעה) לרשויות מיסוי מקרקעין בתוך 30 ימים מיום החתימה על ההסכם  . עבור קשיש הבוחר במסלול בית אבות, זכאותו להטבות המס מותנית בכך שיהיה בחיים ב"יום המכירה הנדחה", והדיווח המלא על העסקה יבוצע רק במועד זה .

המחוקק יצר מנגנון ייחודי בפרק חמישי 4 לחוק, המכיר בכך שעסקאות התחדשות עירונית הן מורכבות ורוויות אי-ודאות. לכן, סעיף 49כ קובע כי "אירוע המס" (יום המכירה) אינו חל במועד החתימה על ההסכם המותנה או האופציה, אלא נדחה למועד שבו העסקה הופכת ל"וודאית" (התקיימות התנאים המתלים או תחילת בנייה) .

בפסק הדין ו"ע 1349/01 חברת שובל אייל נ' מס שבח, נקבע כי מועד אירוע המס הוא מועד הרכישה ואינו ניתן לשינוי בשל קשיים עתידיים, אך בפינוי-בינוי החוק קובע הסדר ספציפי הגובר על הכלל הרגיל .

חובת הדיווח מול חובת התשלום

יש להבחין בין דיווח על עסקה לבין הודעה על הסכם. בפינוי-בינוי:

• בתוך 30 יום מהחתימה: קיימת חובת "הודעה" למנהל לפי סעיף 49כא .
• ביום המכירה הנדחה: רק אז קיימת חובת "הצהרה" (דיווח מלא) ותשלום המס (אם חל בכלל)  .

האם קשיש שנפטר לפני מועד קיום התנאי המתנה יהיה חייב במס מלא?

קשיש המשתתף בעסקת פינוי-בינוי חייב להיות בחיים ביום המכירה הנדחה (המועד בו מתקיים התנאי המתלה לפי סעיף 49כ) כדי לזכות בהטבות המס הייחודיות לקשישים. אם הקשיש נפטר לפני מועד זה, עזבונו או יורשיו לא יהיו זכאים להטבות אלו (כגון קבלת שתי דירות חלופיות בפטור), והעסקה תמוסה כעסקה רגילה מול אדם שאינו קשיש, דבר שעלול להטיל חבויות מס משמעותיות על היורשים ועל היזם.

בהנחה שהיזם לקח על עצמו בהסכם את חבות המס מה קורה אם הקשיש נפטר האם היזם נושא בסיכון וצריך לשלם את המס?

פטירת קשיש לפני "יום המכירה הנדחה" (לפי סעיף 49כ לחוק מיסוי מקרקעין) מובילה לפקיעת הזכאות להטבות המס הייחודיות של פרק חמישי 4. במצב זה, העסקה הופכת לעסקה חייבת במס מלא, כאשר חלוקת האחריות הכלכלית תלויה בניסוח החוזי של התחייבות היזם; 

במצב כזה, העסקה מול היורשים תמוסה כעסקה רגילה של דייר שאינו קשיש. המשמעויות הכלכליות הן:

• ליורשים: חבות במס רכישה בגין הדירה הנוספת (אם נבחרה חלופת שתי דירות).
• ליזם: חבות במע"מ בגין הדירה הנוספת ואי-יכולת לנטרל את מרכיב הקרקע במס הרכישה החל עליו בגין אותה דירה האחריות החוזית של היזם

השאלה האם היזם חייב לשאת במס זה מכוח התחייבותו לשאת ב"כל מיסי הדייר" היא סוגיה פרשנית מורכבת. 

1. פטירת הקשיש לפני יום המכירה הנדחה נחשבת לסיכון שעל הצדדים לצפות. מבחינת היזם מוצע לכלול בנספחי קשישים הוראה מפורשת הקובעת כי הזכות להטבות היא אישית ומותנית בכך שהקשיש יהיה בחיים ביום המכירה הנדחה .
2. גלגול מס: ככלל, הסכמה חוזית על תשלום מס על ידי הצד השני (עסקת "נטו") תקפה כלפי רשויות המס, אך היא נבחנת לפי אומד דעת הצדדים. בפסיקה העוסקת בדמי הסכמה (בהקשר של נחלות), נקבע כי אם הקשיש חתם על ההסכם ונפטר לפני העברת הזכויות, היורשים עשויים עדיין ליהנות מההנחה שניתנה לקשיש . אולם, בפינוי-בינוי המצב אולי שונה בגלל דחיית "יום המכירה" בחוק עצמו. (14)
3. שינוי נסיבות: אם היזם התחייב לשאת במס תחת הנחה של פטור, והפטור פקע עקב מוות, היזם עשוי לטעון ל"טעות" או לשינוי נסיבות יסודי. מנגד, היורשים יטענו כי התחייבות היזם היא לתוצאת "נטו" ללא קשר לזהות המוכר הסופי.

מסקנה והמלצות

1. בדיקת הנספח לקשיש: יש לבחון האם קיימת בחוזה תניה המגדירה את הטבת הקשיש כ"זכות אישית" המבוטלת במקרה של פטירה לפני יום המכירה הנדחה .
2. ניסוח סעיף המיסים: אם היזם התחייב לשאת במיסי הדייר באופן גורף, ללא סייג למקרה של פטירה, הוא עלול להימצא אחראי לתשלום מס השבח ומס הרכישה המוגדלים, שכן יום המכירה טרם הגיע והחבות טרם התגבשה בעת הפטירה.

• סמיכות זמנים: מומלץ לנסות ולצמצם את הפער בין הבחירה בחלופת הקשיש לבין יום המכירה הנדחה כדי להקטין את הסיכון .

אם דייר בפרייקט פינוי בינוי רוצה למכור את זכותו בפרוייקט לצד ג' האם המכירה חייבת במס?

מכירת זכויות של דייר בפרויקט פינוי-בינוי לצד ג' לפני השלמת הבנייה נחשבת כאירוע מס חייב לפי חוק מיסוי מקרקעין. על אף שהחוק מעניק פטורים רחבים במערכת היחסים שבין הדייר ליזם (תחת תנאים מסוימים), מכירה לצד ג' מהווה עסקה נפרדת בזכות במקרקעין (או בזכות לקבל זכות כזו), המחויבת במס שבח מצד המוכר ובמס רכישה מצד הקונה, וזאת בהתאם להגדרות הרחבות של המונח "מכירה" בחוק.

זכותו של דייר שחתם על הסכם פינוי-בינוי היא "זכות לקבל זכות במקרקעין". פסיקת בתי המשפט הדגישה כי הגדרת "מכירה" בחוק היא כלכלית ורחבה, ונועדה לתפוס ברשת המס גם העברות של זכויות חוזיות בעלות אופי רכושי . בספיקה  נקבע כי אירוע המס והחבות מתגבשים כבר בשלב כריתת ההסכם המעניק זכות אכיפה, ואין צורך להמתין למימוש הסופי או לרישום. (15)

מכירה לצד ג' כאירוע מס נפרד

הפטורים הייחודיים של פינוי-בינוי (סעיף 49כב) נועדו לעודד את העסקה שבין הדייר המקורי ליזם. כאשר דייר בוחר למכור את "חבילת הזכויות" שלו (הכוללת את הדירה הישנה והזכות לדירה החדשה) לצד ג', הוא מבצע פעולה שאינה חוסה תחת הפטור הייחודי של סעיף 49כב, שכן התמורה אינה "זכות ביחידת מגורים חלופית" מהיזם, אלא תמורה כספית מצד ג' .

בפס"ד רותם שני  נדונה שאלת העברת זכויות בתקופת הביניים. נקבע כי גם אם "יום המכירה" נדחה לפי סעיף 19(4) (או 49כ כיום), הזכויות האובליגטוריות שבידי הצדדים הן בעלות ערך כלכלי, והעברתן מהווה "מכירה" לפי חוק מיסוי מקרקעין. (16)

השלכות המס על המוכר (הדייר)

• מס שבח: המוכר יחויב במס שבח על הרווח שנוצר בין יום הרכישה ההיסטורי של דירתו הישנה לבין מחיר המכירה לצד ג'. המוכר לא יוכל ליהנות מהפטור של פינוי-בינוי (סעיף 49כב) בעסקה זו, אך ייתכן שיוכל לבקש פטור לפי הפרק הכללי של דירת מגורים מזכה (פרק חמישי 1), ככל שהוא עומד בתנאיו . (17)
• חישוב השבח: אם המכירה נעשית לפני השלמת הבנייה, שווי המכירה ישקף את שווי השוק של הזכות לדירה החדשה.

השלכות המס על הרוכש (צד ג')

• מס רכישה: הרוכש יחויב במס רכישה במועד הרכישה. השאלה האם מדובר ברכישת "דירת מגורים" (לצורך שיעורי מס רכישה מדורגים) תלויה בשלב הבנייה. בפרשת לנגר , צוין כי הקלה במס רכישה לדירת מגורים שבנייתה טרם נסתיימה נבחנת לפי מצב הנכס ביום המכירה. (18)

מסקנה והמלצות

1. סיווג העסקה: מכירת זכויות דייר לצד ג' בפרויקט פינוי-בינוי לפני סיומו היא עסקה חייבת במס לכל דבר ועניין.
2. חובת דיווח: יש לדווח על העסקה למנהל מיסוי מקרקעין בתוך 30 ימים מיום כריתת ההסכם מול צד ג'.
3. בחינת פטורים חלופיים: מאחר שהפטור הספציפי של פינוי-בינוי לא יחול על המכירה לצד ג', על המוכר לבחון זכאות לפטור ממס שבח בגין "דירת מגורים מזכה" לפי המסלולים הרגילים בחוק (כגון פטור אחת ל-18 חודשים או פטור לדירה יחידה), ככל שהדירה הישנה עונה להגדרות אלו.

• בדיקת תנאי מתלה: אם ההסכם המקורי מול היזם עדיין כפוף לתנאים מתלים שלא התקיימו, יש לבחון את השפעת סעיף 49כ על קביעת "יום המכירה" המדויק .

הערות וסייגים

• מורכבות העסקה: מכירה כזו דורשת לרוב גם את הסכמת היזם והערות אזהרה מתאימות, דבר שעשוי להשפיע על התוכן הכלכלי של העסקה ועל שוויה לצורכי מס.
• מע"מ: ככל שמדובר בדייר פרטי, העסקה לרוב לא תחויב במע"מ, אך יש לבחון זאת אם המוכר נחשב כ"עוסק" בתחום המקרקעין . (19)

האם המכירה תיחשב לדייר כמכירה של דירת מגורים מזכה והאם זכאי במקרה כזה להינות מהפטור על דירת מגורים מזכה יחידה או חישוב לינארי מוטב אם הדירה אינה יחידה?

בקצרה: יש להבחין בין שני מצבים:

1. מצב שבו "יום המכירה" בעסקה עם היזם כבר חלה.
2. מצב שבו טרם חל "יום המכירה של היזם.

במצב א', מכירת זכויותיו של דייר ליחידת מגורים חלופית בפרויקט פינוי-בינוי לצד ג', בשלב שבין החתימה מול היזם לסיום הבנייה, נחשבת למכירה של "דירת מגורים". ככל שהזכות עומדת בתנאי ההגדרה של "דירת מגורים מזכה", המוכר יהיה זכאי לבקש פטור ממס שבח בגין דירה יחידה לפי סעיף 49ב(2) לחוק, וזאת מכוח תיקון 96 לחוק מיסוי מקרקעין [תחולת סעיף 49ז… (נייר עמדה 2/26)].

ואילו במצב ב' – קיימת הבחנה קריטית ומהותית במישור הזכאות לפטור ממס שבח בין מצב שבו הדירה טרם נהרסה שאאז המיכרה נחשבת כמכירה של דירת מגורים מזכה לבין מצב שבו היא כבר נהרסה ואין מדובר עוד במכירה של דירת מגורים אלא של זכות אחרת במקרקעין, וכל זאת כאשר הדבר מתרחש לפני שחל "יום המכירה" הרשמי של עסקת הפינוי-בינוי.

המסגרת הנורמטיבית

1. הגדרת "דירת מגורים": סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר דירת מגורים ככזו שבנייתה נסתיימה, אולם בעסקאות התחדשות עירונית חל דין ספציפי .
2. תיקון 96 לחוק (18/11/2021): תיקון זה קבע כי הזכות ליחידת מגורים חלופית נחשבת ל"דירת מגורים" לעניין מס שבח ומס רכישה, גם אם בנייתה טרם הסתיימה [תחולת סעיף 49ז… (נייר עמדה 2/26)].
3. סעיף 49ב(2) לחוק: מעניק פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה שהיא דירתו היחידה של המוכר, בתנאי שהמוכר הוא בעל הזכות בה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהייתה לדירת מגורים, ולא מכר דירה אחרת בפטור זה ב-18 החודשים שקדמו למכירה 

המצב המשפטי העדכני לשנת 2026 מבוסס על השינוי המהותי שהביא עמו תיקון 96 לחוק. לפני התיקון, מכירת זכויות ב"דירה על הנייר" או זכויות בטרם סיום בנייה נחשבה לעיתים למכירת "זכות במקרקעין" שאינה דירת מגורים, מה שמנע את האפשרות לקבלת פטור של דירה יחידה.

1. מעמד הזכות כ"דירת מגורים"בהתאם לנייר עמדה 2/26, הזכות ליחידת מגורים חלופית המתקבלת בעסקת פינוי-בינוי נחשבת ל"דירת מגורים" לכל דבר ועניין (הן למס שבח והן למס רכישה), גם אם הבנייה טרם הסתיימה. לפיכך, כאשר דייר מוכר את זכויותיו לצד ג' לאחר "יום המכירה" מול היזם (המועד בו העסקה מול היזם הפכה לחלוטה), הוא נחשב כמי שמוכר דירת מגורים [תחולת סעיף 49ז… (נייר עמדה 2/26)].
2. עמידה בתנאי "דירת מגורים מזכה"כדי ליהנות מהפטור, על הדירה להיות "מזכה". בנייר העמדה מובהר כי יחידת המגורים החלופית נכנסת בנעליה של יחידת המגורים הישנה שנמכרה ליזם. מאחר שבעסקאות התחדשות עירונית נמכרות ליזם כל זכויות הבנייה, יחידת המגורים החלופית שמתקבלת נחשבת כהמשך ישיר של הדירה המקורית לעניין תקופות המגורים והזכאות [תחולת סעיף 49ז… (נייר עמדה 2/26)].
3. החלת הפטור לדירה יחידה (סעיף 49ב(2))המוכר יוכל לעתור לפטור לפי פרק חמישי 1 לחוק (פטור לדירה יחידה), וזאת בכפוף לעמידה ביתר תנאי הסעיף.
4. הבחנה בין סוגי יחידותיש להבחין בין "יחידת מגורים" כהגדרתה בפרק פינוי-בינוי (הדורשת מגורים בפועל שנתיים לפני ההכרזה) לבין "דירת מגורים" לפי סעיף 1. לצורך הפטור במכירה לצד ג', המבחן הקובע הוא המבחן של פרק חמישי 1 (דירת מגורים מזכה) .

מסקנה והמלצות

1. מכירת הזכויות לצד ג' בשלב שבין החתימה לקבלת המפתח נחשבת למכירת "דירת מגורים".
2. המוכר זכאי לבקש פטור ממס שבח בגין "דירת מגורים יחידה" (סעיף 49ב(2)), בתנאי שהוא עומד בכל תנאי הסף של הסעיף (דירה יחידה, תקופות המתנה וכו').

• המלצה: יש לוודא כי "יום המכירה" של העסקה המקורית מול היזם כבר חל (קיום תנאים מתלים או תחילת בנייה), שכן רק לאחר מועד זה משתכללת הזכות ליחידה החלופית כ"דירת מגורים" בידי הדייר .

הערות וסייגים

• האמור לעיל מבוסס על הוראות תיקון 96 לחוק ועל נייר עמדה עדכני משנת 2026.
• אם התמורה מהיזם כללה מרכיבים שאינם יחידת מגורים (כגון מזומן משמעותי מעבר לדמי שכירות), ייתכן שחלק מהזכות לא ייחשב כ"דירת מגורים מזכה" .
• יש לבחון את שווי הרכישה ויום הרכישה המקוריים של הדירה הישנה, שכן הם אלו שיקבעו את חישוב השבח במידה והפטור לא יחול במלואו .
• לעומת זאת, במכירת זכויות במתחם פינוי-בינוי בתקופה שקודמת ל"יום המכירה" (כפי שמוגדר בסעיף 49כ לחוק), קיימת חשיבות מכרעת לקיומה הפיזי של הדירה. אם הדירה נהרסה בפועל לפני מועד זה, הנכס הנמכר יסווג כ"זכות אחרת במקרקעין" ולא כ"דירת מגורים", ובכך תאבד הזכאות לפטורים של פרק חמישי 1 (כגון פטור דירה יחידה). ה"פיקציה המשפטית" המגנה על מעמד הדירה גם לאחר הריסתה (סעיף 49כז1) נכנסת לתוקף רק החל מיום המכירה ולא לפניו. (20)
• לענין  היטל השבחה, ר' להלן.

במקרה הנ"ל האם הדייר נחשב כמי שמוכר את דירתו הישנה או את דירתו החלופית?

מכירת זכויות של דייר לצד ג' בשלב שבין החתימה מול היזם לסיום הבנייה נחשבת כמכירת הזכות לדירת המגורים העתידית (המכונה לעיתים "דירה על הנייר"). יחד עם זאת, לצורך חישוב מס השבח, "יום הרכישה" ו"שווי הרכישה" נגזרים מהזכויות המקוריות בדירה הישנה שנהרסה, תוך שמירה על רציפות מס. (21)

מסקנה והמלצות

על סמך מאגרי מיסים אונליין, המכירה נחשבת מבחינה משפטית כמכירת הזכות לדירה החלופית העתידית. עם זאת, לעניין חישוב המס:

• רציפות מס: המוכר נכנס בנעלי הזכויות המקוריות שלו. יום הרכישה נשאר יום רכישת הדירה הישנה .
• חישוב ליניארי: השבח הריאלי יחושב באופן ליניארי, כאשר התקופה שעד 1.1.2014 תהיה פטורה ממס (בכפוף לעמידה בתנאי המעבר), והיתרה תחויב במס בשיעור של עד 25% .
• פטורים: המוכר יוכל לבקש פטור ממס שבח (כגון פטור לדירה יחידה) כאילו מכר דירת מגורים גמורה, וזאת למרות שהבנייה טרם הסתיימה, שכן מדובר בזכות לדירה שהתקבלה במסגרת עסקת פינוי-בינוי פטורה .

המלצה מעשית: יש לבחון את שווי התמורה הכוללת. אם התמורה הושפעה מזכויות בנייה נוספות מעבר לתקרת הפטור בפינוי-בינוי, ייתכן חיוב במס על רכיב זכויות הבנייה לפי סעיף 49ז לחוק .

מה דין יזם א' שהימחה שהימחה את זכויותיו בפרוייקט התחדשות עירונית ליזם ב'?

מכירת זכויות מיזם א' ליזם ב' בפרויקט התחדשות עירונית מוסדרת תחת הגדרת "יזם ממשיך" בחוק מיסוי מקרקעין. הדין הנוכחי, המעודכן לשנת 2026, מאפשר ליזם הממשיך לנכות משווי הרכישה את שווי התמורות שהתחייב בהן כלפי הדיירים (המוכרים המקוריים), ובכך למנוע כפל מס רכישה על מרכיב שירותי הבנייה. יזם א' עשוי להיות חב במס שבח על הרווח שהפיק ממכירת זכויות הייזום או ה"התקשרויות" ליזם ב'.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963: סעיפים 49לג ו-49לג1 (העוסקים בתמ"א 38) ופרק חמישי 4 (העוסק בפינוי-בינוי) מגדירים את התנאים לפטורים ולדחיית מס בעסקאות אלו .

תיקון 100 לחוק מיסוי מקרקעין (יוני 2023): הסדיר את מעמדו של היזם הממשיך וקבע מנגנון לחישוב מס רכישה מופחת בעת העברת פרויקט בין יזמים . (22)

האם האמור חל כאשר עדיין היזם הראשון אסף חתימות בלבד של הדיירים?

כן, הוראות החוק והסדרי המס החלים על "יזם ממשיך" נועדו לתת מענה בדיוק למקרים שבהם הפרויקט נמצא בשלביו המוקדמים, לרבות שלב איסוף החתימות וההתקשרויות הראשוניות, וטרם החל בביצועו בפועל. מנגנון זה הוסדר בתיקון 100 לחוק מיסוי מקרקעין (יוני 2023) במטרה למנוע כפל מס ולאפשר "גלגול" פרויקטים בין יזמים בשלבים שבהם טרם התגבש "יום המכירה" הסופי.

הסדרי המס ל"יזם ממשיך" חלים החל מ-"יום ההסכם" (מועד חתימת הדיירים), גם אם טרם התקיים "יום המכירה" (המועד בו התנאים המתלים התממשו) ובוודאי שטרם החלה הבנייה. החוק קובע כי בתקופת הביניים הזו, היזם הממשיך יחויב במס רכישה רק על מרכיב הרווח/הייזום ששילם ליזם הראשון, תוך ניכוי שווי שירותי הבנייה שהתחייב לספק לדיירים, ובכך נמנע כפל מס רכישה על מרכיב הבנייה.

מה לגבי היטל השבחה בפרויקט פינוי בינוי

מכירת זכויות בדירת מגורים במתחם פינוי-בינוי לאחר חתימה על הסכם מול יזם אך טרם הריסת המבנה, מהווה "מימוש זכויות" המגבש את החובה לתשלום היטל השבחה. בעוד שבעסקת הבסיס מול היזם התשלום נדחה למועד קבלת היתר הבנייה, מכירה לצד ג' קוטעת דחייה זו ומטילה את חובת התשלום על המוכר (הדייר), אלא אם הוסכם אחרת חוזית. בניגוד להסדרים הקיימים בתמ"א 38/2, בפינוי-בינוי טרם הוסדר פטור סטטוטורי למכירה מוקדמת לצד ג', מה שעלול ליצור "מלכודת מס" לדייר .

מסקנה והמלצות

1. חובת התשלום: החובה החוקית כלפי הרשות המקומית חלה על המוכר (הדייר). במכירה לצד ג' לפני הריסה, המוכר הוא זה שיידרש לשלם את ההיטל כדי להעביר את הזכויות.
2. בדיקת הסכם היזם: יש לבחון האם ההסכם מול היזם כולל התחייבות של היזם לשלם את ההיטל גם במקרה של מכירת הזכויות לצד ג' לפני היתר. ללא התחייבות מפורשת כזו, הנטל ייפול על הדייר.
3. תזמון המכירה:  מומלץ ככל הניתן להמתין עם מכירת הזכויות לצד ג' עד לאחר הוצאת היתר הבנייה לפרויקט, אז היטל ההשבחה משולם ממילא על ידי היזם כחלק ממימוש הזכויות הרגיל של הפרויקט .

• דיווח: יש לזכור כי מכירת הזכות לדירה חלופית לצד ג' היא עסקה במקרקעין החייבת בדיווח לרשויות מיסוי מקרקעין תוך 30 יום .

הערות וסייגים

• פטור 120 מ"ר: הפטור לפי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לגבי דירת מגורים עשוי לחול, אך הוא מותנה בתנאי מגורים אישיים של המוכר או קרובו, ואינו פוטר אוטומטית מהשבחה הנובעת מזכויות בנייה נוספות מעבר לתקרה זו .

מה הם ההבדלים בהטבות המס החלות על תמא 38 לבין פינוי בינוי ככל שישנם

ההבדלים המרכזיים בין מסלול פינוי-בינוי (המוסדר בפרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין) לבין מסלול תמ"א 38 (המוסדר בפרק חמישי 5) נעוצים בהיקף הפרויקט, בדרישות להכרזה על "מתחם" לעומת זכויות מכוח תוכנית חיזוק, ובמנגנוני הפטור מהיטל השבחה. בעוד ששני המסלולים נהנים ממע"מ בשיעור אפס על שירותי הבנייה ומהטבות במס שבח ורכישה, פרויקט פינוי-בינוי מחייב הכרזה ממשלתית על מתחם וכולל תקרות פטור ספציפיות לשווי הדירה החלופית, בעוד תמ"א 38 מתמקד בחיזוק מבנים קיימים או הריסתם מכוח תוכנית החיזוק .

1. מס שבח ומס רכישה: תקרות ותנאי סף

במסלול פינוי-בינוי, הפטור ממס שבח לדייר מותנה בכך שהתמורה היא יחידת מגורים חלופית (בתוספת דמי שכירות לתקופת המעבר) ללא תמורה כספית נוספת, אלא אם היא עומדת ב"תקרת הפטור. תקרת הפטור בפינוי-בינוי מוגדרת כגבוה מבין: 150% משווי הדירה הנמכרת, שווי דירה בשטח 120 מ"ר, או שווי דירה ששטחה 150% מהדירה הנמכרת עד 200 מ"ר .

לעומת זאת, במסלול תמ"א 38, הפטור ניתן על שירותי בנייה לפי תוכנית החיזוק. בתיקונים האחרונים (המשתקפים בנתוני 2023-2024 הרלוונטיים גם ל-2026), נקבע כי ניתן לקבל דירת תמורה בפטור ממס עד תוספת של 25 מ"ר משטח הדירה המקורית .

2. מס ערך מוסף (מע"מ)

חל שינוי מהותי ממתן "פטור" למתן שיעור מס אפס בשני המסלולים  ההבדל הוא קריטי עבור היזם: פטור ממס אינו מאפשר ניכוי מס תשומות, בעוד ששיעור אפס מאפשר ליזם לנכות את המע"מ ששילם על הוצאות הבנייה, מה שמוזיל את עלויות הפרויקט .

בפינוי-בינוי: מע"מ בשיעור אפס חל על מכירת הדירה החלופית ועל שירותי הבנייה במתחם .

בתמ"א 38: מע"מ בשיעור אפס חל על שירותי החיזוק (בתמ"א 38/1) ועל מכירת זכות בדירה חלופית (בתמ"א 38/2 – הריסה ובנייה) .

3. היטל השבחה

היטל ההשבחה נחשב ל"עקב אכילס" של פרויקטים אלו . (23)

• פינוי-בינוי: הפטור ניתן מכוח סעיף 19(ב)(2) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. כדי שפרויקט יהיה כלכלי, נדרשים לרוב אחוזי בנייה גבוהים (300%-400%), ולכן ללא פטור מהיטל השבחה על תוספת הזכויות, פרויקטים רבים לא יצאו לפועל .
• תמ"א 38: הפטור מהיטל השבחה מיועד לעודד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. המאמרים במאגר מציינים כי קיימת הבחנה בין פטור מלא לבין סמכות הרשות המקומית לגבות היטל חלקי במקרים מסוימים, אך המטרה המרכזית היא מניעת הכבדת נטל המס על זכויות הבנייה המוקנות מכוח התוכנית 

מסקנה והמלצות

1. 1. ליזמים: יש לבחון את כדאיות הפרויקט בהתחשב ביכולת לנכות מס תשומות (בזכות מע"מ בשיעור אפס). במסלול פינוי-בינוי, יש לוודא כי המתחם הוכרז כדין וכי תוקף הצו עומד בעינו .
   2. לדיירים: בפינוי-בינוי, יש לשים לב לתקרות השווי של הדירה החלופית כדי לא לחרוג מהפטור ממס שבח /  בתמ"א 38, יש לוודא כי תוספת השטח אינה עולה על 25 מ"ר כדי לשמור על הפטור המלא .

• היטל השבחה: מומלץ לבדוק את מדיניות הוועדה המקומית הספציפית, שכן היטל זה מהווה מרכיב קריטי בדו"ח האפס של הפרויקט .

הערות וסייגים

• הפטורים ממס מותנים במכירת כל הזכויות ביחידה ליזם .
• קיימים הסדרים מיוחדים לקשישים המאפשרים קבלת תמורה כספית לרכישת זכות בבית אבות בפטור ממס, בכפוף לתנאים .

האם הפטור על תוספת של 25 מ"ר היא בחיזוק או גם בתמא להריסה?

תקרת הפטור ממס שבח בגין תוספת שטח של עד 25 מ"ר חלה הן בפרויקטים של תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת) והן בפרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש). בעוד שבעבר רשות המסים לא נאותה להחיל את הטבות המס של פרק חמישי 5 על מסלול הריסה ובנייה, תיקוני חקיקה (ובמרכזם תיקון 74) הסדירו את מתן הפטור גם למסלול זה תחת מגבלות דומות, לרבות תקרת השטח האמורה.

השוואה בין המסלולים:

• בתמ"א 38/1, הפטור ניתן עבור "שירותי בנייה" (הרחבה) [חוק מיסוי מקרקעין (תיקון מס' 62)].
• בתמ"א 38/2, הפטור ניתן עבור "דירת מגורים חלופית" .
• בשני המקרים, המחוקק בחר להגביל את ההטבה לתוספת שטח אחידה של 25 מ"ר כדי למנוע ניצול יתר של הפטור לצורך השבחה נדל"נית משמעותית ללא תשלום מס.

המלצות מעשיות:

1. בעת תכנון עסקת תמ"א 38/2, יש לוודא כי התמורה לדייר (הדירה החדשה) אינה חורגת מהשטח המקורי בתוספת 25 מ"ר, כדי ליהנות מהפטור המלא לפי סעיף 49לג1.
2. במידה והתמורה כוללת שטח גדול יותר, יש לקחת בחשבון כי החלק העודף ימוסה כ"דמי מכר של זכות אחרת במקרקעין" לפי סעיף 49לג1(ב) .
3. יש לשים לב כי קיימת חלופה לפטור המבוססת על שווי (סעיף 49ז) במקום שטח, לפי הגבוה מביניהם .

האם בהריסה ניתן לנצל פטור רגיל של דירה יחידה

בעל דירה בפרויקט התחדשות עירונית במסלול הריסה ובנייה (תמ"א 38/2) רשאי לבחור לנצל את הפטור האישי הרגיל ממס שבח (כגון פטור לדירה יחידה לפי סעיף 49ב(2) לחוק), חלף שימוש במסלול הפטור הייעודי של תמ"א 38 הקבוע בפרק חמישי 5 לחוק. מסלול הפטור של תמ"א 38 נועד להוסיף על הפטורים הקיימים ולא לגרוע מהם, והשימוש בו נעשה לרוב כאשר לא ניתן לנצל פטורים רגילים .

השוואת כדאיות בין המסלולים:

• מסלול תמ"א 38 (פרק חמישי 5): הפטור מוגבל מאוד וחל רק על זכויות מכוח התמ"א. הוא מוגבל לתוספת שטח של עד 25 מ"ר בלבד מעבר לשטח הדירה המקורית  אם היזם מעניק תמורות נוספות (כגון זכויות מכוח תוכניות אחרות שאינן תמ"א 38), אלו אינן נהנות מהפטור הייעודי ועלולות להתחייב במס .
• מסלול פטור דירה יחידה (סעיף 49ב(2)): מאפשר פטור מלא על כל שווי הדירה הנמכרת (עד לתקרת הפטור הכללית לדירת מגורים מזכה, העומדת נכון לשנת 2026 על 5,008,000 ש"ח ). פטור זה עשוי להיות רחב יותר מהפטור המצומצם של תמ"א 38, שכן הוא בוחן את שווי המכירה הכולל ולא רק את רכיב זכויות הבנייה של התמ"א.

4. עמדת רשויות המס: לפי הפרשנות המקובל, רשויות המס עשויות להתנגד ל"כפל פטורים" (שילוב של שני המסלולים יחד על אותה עסקה), אך הן מכירות בזכותו של נישום לבחור במסלול המיטיב עמו בנפרד .

מסקנה והמלצות

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38/2 רשאי בהחלט לבחור לנצל את הפטור האישי הרגיל (כגון פטור דירה יחידה) במקום את הפטור הייעודי של פרק חמישי 5.

המלצות מעשיות:

1. בחינת תקרות השווי: יש לבדוק האם שווי הדירה החדשה (כולל זכויות הבנייה) עולה על תקרת הפטור לדירה יחידה (5,008,000 ש"ח בשנת 2026). אם השווי נמוך מהתקרה, פטור דירה יחידה עשוי להעניק כיסוי מלא ופשוט יותר.
2. שימור פטורים עתידיים: ניצול פטור דירה יחידה "שורף" את הזכאות לפטור זה לתקופה מסוימת (לפי הוראות סעיף 49ב). אם בעל הדירה מתכנן למכור דירה נוספת בקרוב, ייתכן שעדיף לו להשתמש בפטור הייעודי של תמ"א 38, שאינו פוגע בזכאות לפטור דירה יחידה במכירה אחרת.
3. בדיקת תוספת השטח: אם התמורה מהיזם עולה על תוספת של 25 מ"ר, מסלול תמ"א 38 לא ייתן פטור מלא על החריגה, ואז גובר הצורך בשימוש בפטור אישי רגיל .

הערות וסייגים

• הנתונים לגבי תקרות הפטור (5,008,000 ש"ח לדירה מזכה ו-2,428,100 ש"ח לכפל פטור לפי סעיף 49ז) מעודכנים לשנת 2024/2026 על פי לוחות העדכון המופיעים בחוק .
• הבחירה במסלול הפטור צריכה להיעשות במועד הגשת ההצהרה למנהל מיסוי מקרקעין .
• בפרויקטים של תמ"א 38, לרוב היזם הוא שנושא בתשלום המס (עסקת נטו), ולכן לבחירת המוכר יש השלכה ישירה על עלויות היזם ועל התמורות שניתן לקבל .
• בעסקת תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת), המוכר אינו מוכר את דירת המגורים עצמה אלא את זכויות הבנייה בלבד. מאחר שפטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיועד למכירת "דירת מגורים מזכה", הוא אינו חל על מכירת זכויות בנייה במנותק מהדירה. לפיכך, המסלול הסטטוטורי הייעודי והרלוונטי לפטור ממס שבח בעסקאות אלו הוא פרק חמישי 5 לחוק (סעיף 49לג). נכון לומר כי בעסקת תמ"א 38/1 (חיזוק), לא ניתן להחיל את הפטור האישי ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים יחידה (סעיף 49ב(2)), שכן הדירה אינה נמכרת. הממכר הוא זכויות בנייה, המוגדרות כ"זכות אחרת".

מה הדין לגבי היטל השבחה בתמא 38 האם לא חל פטור גורף?

על פי הדין החל בשנת 2026, אין פטור גורף ומוחלט מהיטל השבחה בעסקאות תמ"א 38, אלא קיים הסדר של הנחה משמעותית. סעיף 19(ב1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה קובע כי שיעור ההיטל בגין השבחה הנובעת מזכויות תמ"א 38 יעמוד על 5% מההשבחה בלבד (עשירית מהשיעור הרגיל). עם זאת, בעלי דירות עשויים להיות זכאים לפטור מלא בגין הרחבת דירת מגורים עד לשטח של 120 מ"ר בתנאים מסוימים. בהסכמים עם היזם נהוג כי היזם לקוח על עצמו את חבות המס אך רשאי לנצל את הפטורים המגיעים לדייר..

מסקנה והמלצות

1. אין פטור גורף: לא קיים פטור גורף מהיטל השבחה בתמ"א 38. הדין קובע שיעור מופחת של 5% מההשבחה בגין זכויות התמ"א.
2. פטור ה-120 מ"ר: בעלי דירות שדירתם המורחבת אינה עולה על 120 מ"ר עשויים להיות פטורים כליל מההיטל על חלקם, בכפוף לתנאי המגורים בחוק.
3. בדיקת תוכניות נוספות: יש לבחון האם ההשבחה נובעת רק מתמ"א 38 או גם מתוכניות בניין עיר (תב"ע) מקומיות, שכן על האחרונות יחול היטל מלא (50%).
4. הסדרה חוזית: מומלץ לוודא כי בהסכם מול היזם, היזם מתחייב לשאת בכל תשלום היטל השבחה שיחול, כולל היטלים בגין זכויות שאינן מכוח התמ"א.

• הפטור לפי סעיף 19(ג) (120 מ"ר) הוא אישי ודורש עמידה בתנאי מגורים; אם הדירה נמכרת לפני תום 4 שנים מגמר הבנייה, הפטור עלול להתבטל רטרואקטיבית .
• קיימים הבדלים במיסוי בין תמ"א 38/1 (חיזוק) לבין תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה), במיוחד בנוגע למועדי המימוש וחישוב השבח.  (24)
  

במסגרת תמא 38 אם  בבעלות הדייר  3 דירות קיימות בפרויקט האם הוא יכול לקבל במקומן 4 דירות חדשות בפטור ממס?

ככלל, הדין  מאפשר קבלת פטור ממס שבח ומהיטל השבחה במסגרת תמ"א 38, אולם פטורים אלו מוגבלים לתקרות שווי ולמבנה עסקה של "דירה תמורת דירה". קבלת ארבע דירות חדשות כנגד שלוש דירות קיימות תחרוג ככל הנראה מהפטור המלא, שכן הפטור בפרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין ובמסלולי פינוי-בינוי מיועד להחלפת יחידה קיימת ביחידה חלופית אחת (בתוספת הרחבה), וכל תמורה עודפת מעבר לתקרות הקבועות בחוק (כגון סעיף 49ז) תחויב במס.

המסקנה: לא ניתן לקבל ארבע דירות חדשות כנגד שלוש דירות קיימות בפטור מלא ממס שבח.

1. מס שבח: הפטור יינתן ככל הנראה רק עבור שלוש דירות חלופיות (אחת כנגד אחת), וגם זאת בכפוף לתקרות השווי (נכון ל-2026: תקרה של כ-2.42 מיליון ש"ח לזכויות בנייה נוספות לפי סעיף 49ז, או תקרות השטח בפינוי-בינוי). הדירה הרביעית תיחשב כתמורה עודפת החייבת במס שבח.
2. היטל השבחה: קיים פטור על זכויות מכוח תמ"א 38, אך הוא לא יחול על זכויות מכוח תוכניות אחרות (תב"ע) ששימשו לבניית הדירה הרביעית.

המלצות:

• יש לבצע חישוב גילום מס על ידי היזם עבור הדירה הרביעית, שכן היא צפויה להיות חייבת במס.
• מומלץ לבחון אם ניתן לפצל את הבעלות בדירות הקיימות בין בני משפחה (בכפוף למגבלות "התא המשפחתי") טרם העסקה כדי למקסם פטורים אישיים, אם כי רשות המסים עלולה לראות בכך עסקה מלאכותית. (25)

• הערת אזהרה: קיימת אי-ודאות לגבי עמדת המנהל במקרים של "דירות השקעה" מרובות באותו מבנה, שכן הפטור בפרק חמישי 5 מותנה לעיתים בבחינת "מלאי עסקי" [חוק מיסוי מקרקעין (תיקון מס' 62)].

במקרה הנ"ל (של מספר דירות) האם בכל זאת ניתן להנות מהפטור על השווי של תוספת 25 מר לדירה קיימת ורק על העודף יחול מס או כיוון שמדובר בקבלת 4 דירות במקום 3 זה חורג לגמרי מהפטור.

קבלת מספר דירות חדשות הגבוה ממספר הדירות המקוריות (כגון 4 תמורת 3) או חריגה מתקרת השטח (תוספת של מעל 25 מ"ר), אינה שוללת לחלוטין את הזכאות לפטור ממס שבח. במקרה כזה, יחול פיצול רעיוני של העסקה: החלק העומד בתנאי הפטור (עד התקרה והמגבלות הכמותיות) ייהנה מפטור ממס, ואילו שווי התמורה העודפת (הדירה הנוספת או השטח העודף) ייחשב כ"דמי מכר של זכות אחרת במקרקעין" ויחויב במס שבח מלא .

פסיקה רלוונטית לעניין הפיצול

בפסק הדין ע"א 6369/95 מנהל מס שבח נ' פרוט ) עליון, ע"א 6369/95, מנהל מס שבח מקרקעין נ' אברהם פרוט ואח)'., נדונה סוגיה של מכירת שלוש דירות וקבלת ארבע דירות בתמורה. בית המשפט העליון אישר את העיקרון שיש לבצע פיצול בין הדירות הפטורות לבין זכויות הבנייה/התמורה העודפת. גם בפרשת רושגולד ) ועדת ערר מס שבח, ע"ש 1080/86, רושגולד וריס נ' מנהל מס שבח מקרקעין. ( נקבע כי תכלית הפיצול היא לבודד את מרכיב דירת המגורים הפטור ולייחד את המס ליתרת התמורה המשקפת נכסים נוספים. ר' גם   מחוזי, ו"ע 11460-09-11, לילך מלול ואח' נ' מנהל מס שבח חדרה.

מסקנות 

1. אין שלילה מוחלטת: עצם קבלת 4 דירות תמורת 3 אינה מבטלת את הפטור על "תקרת ההטבה" (השטח המקורי + 25 מ"ר לכל דירה מזכה), אלא יוצרת חבות במס על החלק העודף בלבד .
2. מיסוי הדירה הרביעית: שווי הדירה הרביעית (או השטח העודף מעבר ל-25 מ"ר לדירה) ימוסה במס שבח מלא, שכן הוא נחשב ל"דמי מכר של זכות אחרת" .
3. לתשומת לב: מגבלת שתי הדירות: יש לשים לב כי נכון לשנת 2026, הפטור הספציפי של תמ"א 38/2 מוגבל למכירת שתי דירות בלבד של אותו מוכר בבניין .  לגבי הדירה השלישית, המוכר יצטרך להסתמך על פטורים אחרים בחוק (ככל שהוא זכאי להם) או לשלם מס שבח.
4. המלצה מעשית: מומלץ לבצע הערכת שווי מוקדמת לשווי התמורה העודפת (הדירה הרביעית והשטח שמעבר ל-25 מ"ר) כדי לאמוד את חבות המס הצפויה, שכן היזם בדרך כלל מגלם עלויות אלו בחישוביו .

• הערה חשובה:  כל האמור לעיל הינו בגדר מתן מידע כללי. אין האמור לעיל מהווה חוו"ד משפטית ואין להסתמך עליו ללא קבלת  חוו"ד  פרטנית.

 

(1) חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (תיקון מס' 50 והוראת שעה), התשס"ב-2002 (רשומות).
(2) ר' מיסוי דירות מגורים / ירדנה סרוסי, עו"ד: פרק שמיני: פינוי ובינוי. "מיסים" און ליין.
(3) ע"מ 17720-01-16, גבעות דוד – השקעות ונדל"ן בע"מ נ' מנהל מע"מ תל אביב.
(4) תזכיר חוק מס ערך מוסף (תיקון מס' 45), התשעד-2014.
(5) להרחבה ר' הטבות מס לקשישים בעסקאות פינוי בינוי – תקלה במקום הקלה". מיסים לז/4 (דצמבר 2023) א-1
(6) חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו־2024), התשפ"ג- 2023.
(7) ר' זיו שרון, עסקאות פינוי-בינוי בעקבות תיקון מס' 50 לחוק מיסוי מקרקעין מקרקעין א/4 (יולי 2002) עמ' 19.
(8) פרופ' א.נמדר ו- אמיל בן עטר, "הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים על ידי דייר בפרויקט לפינוי ובינוי", מיסים כה/1 (פברואר 2011) א-1
(9) ר' אופיר סעדון, הפטור ממס בעסקאות פינוי ובינוי – דחיית מס או פטור מהותי, מקרקעין ו/4 (יולי 2007) עמ' 81. וכן "הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 6/2006 " תיקון מס' 55 לחוק מיסוי מקרקעין – הוראה כללית (מ"ש 6/06)."
(10) ר' מיסוי דירות מגורים / ירדנה סרוסי, עו"ד: פרק שמיני: פינוי ובינוי.
(11) ר' ספרה של ירדנה סרוסי לעיל.
(12) ר' "מאיה כרמי לוברטובסקי, עו"ד ; אפרת סולומון, עו"ד, "הטבות מס לקשישים בעסקאות פינוי בינוי – תקלה במקום הקלה" , מיסים לז/4 (דצמבר 2023) א-1.
(13) חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו־2024), התשפ"ג- 2023 . ר' גם המאמר הנ"ל " הטבות מס לדייר קשיש במתחם פינוי ובינוי".
(14) ר' ב. מקלר ו- ע.שמעון, "דמי הסכמה במכירת נחלה חקלאית". מיסים טו/2 (אפריל 2001) א-80
(15) מחוזי, ו"ע 19393-05-11, יהודית לוביא נ' מנהל מיסוי מקרקעין – חדרה; עליון, ע"א 10846/06, בזק החברה הישראלית לתקשורת בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרעין – רחובות.
(16) מחוזי, ו"ע 25800-02-13, רותם שני יזמות והשקעות בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין, מרכז.
(17) עליון, דנ"א 6811/04, מנהל מס שבח מקרקעין – חיפה נ' נפתלי שדמי.
(18) ועדת ערר מס שבח, ו"ע 19662-12-10, יהונתן לנגר נ' מנהל מס שבח מקרקעין.
(19) מחוזי, ע"מ 53560-11-21, נווה גד – בנין ופתוח בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף – ת"א מרכז.
(20) ר' מחוזי, ו"ע 28295-10-20, אריאל יוסף סבג ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים.
(21) חוזר מ"ש 5/13 המפרט את הרפורמה במיסוי דירות מגורים וקובע כי במכירת "דירה על הנייר", יום הרכישה יהיה יום רכישת הזכות המקורית.
(22) ר' רחלי גוז-לביא, עו"ד (רו"ח), "האם תם עידן המיסוי הכפול בהתחדשות עירונית?. מיסים לג/2 (יוני 2019) א-53. ר' גם "ע 60313-05-17 אייוגה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין – דן בסוגיית "יום המכירה" והמיסוי הכפול במכירת התקשרויות מול דיירים
(23) ר' א.נמדר ו -א.בן עטר, "פטור מהיטל השבחה בפרויקטים של פינוי-בינוי, עיבוי בנייה ותמ"א 38. מקרקעין י/2 (מרץ) 2011.
(24) ר' עליון, ע"א 1827/15, אילן זיונץ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין מרכז.; , מחוזי, ו"ע 44889-10-13, אילן זיונץ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין מרכז..
(25) מחוזי, ו"ע 59018-11-21, כפיר גבע ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב.▼.