ההבדלים המרכזיים בין מסלול פינוי-בינוי (המוסדר בפרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין) לבין מסלול תמ"א 38 (המוסדר בפרק חמישי 5) נעוצים בהיקף הפרויקט, בדרישות להכרזה על "מתחם" לעומת זכויות מכוח תוכנית חיזוק, ובמנגנוני הפטור מהיטל השבחה. בעוד ששני המסלולים נהנים ממע"מ בשיעור אפס על שירותי הבנייה ומהטבות במס שבח ורכישה, פרויקט פינוי-בינוי מחייב הכרזה ממשלתית על מתחם וכולל תקרות פטור ספציפיות לשווי הדירה החלופית, בעוד תמ"א 38 מתמקד בחיזוק מבנים קיימים או הריסתם מכוח תוכנית החיזוק .
- מס שבח ומס רכישה: תקרות ותנאי סף
במסלול פינוי-בינוי, הפטור ממס שבח לדייר מותנה בכך שהתמורה היא יחידת מגורים חלופית (בתוספת דמי שכירות לתקופת המעבר) ללא תמורה כספית נוספת, אלא אם היא עומדת ב"תקרת הפטור. תקרת הפטור בפינוי-בינוי מוגדרת כגבוה מבין: 150% משווי הדירה הנמכרת, שווי דירה בשטח 120 מ"ר, או שווי דירה ששטחה 150% מהדירה הנמכרת עד 200 מ"ר .
לעומת זאת, במסלול תמ"א 38, הפטור ניתן על שירותי בנייה לפי תוכנית החיזוק. בתיקונים האחרונים (המשתקפים בנתוני 2023-2024 הרלוונטיים גם ל-2026), נקבע כי ניתן לקבל דירת תמורה בפטור ממס עד תוספת של 25 מ"ר משטח הדירה המקורית .
- מס ערך מוסף (מע"מ)
חל שינוי מהותי ממתן "פטור" למתן שיעור מס אפס בשני המסלולים ההבדל הוא קריטי עבור היזם: פטור ממס אינו מאפשר ניכוי מס תשומות, בעוד ששיעור אפס מאפשר ליזם לנכות את המע"מ ששילם על הוצאות הבנייה, מה שמוזיל את עלויות הפרויקט .
בפינוי-בינוי: מע"מ בשיעור אפס חל על מכירת הדירה החלופית ועל שירותי הבנייה במתחם .
בתמ"א 38: מע"מ בשיעור אפס חל על שירותי החיזוק (בתמ"א 38/1) ועל מכירת זכות בדירה חלופית (בתמ"א 38/2 – הריסה ובנייה) .
- היטל השבחה
היטל ההשבחה נחשב ל"עקב אכילס" של פרויקטים אלו . (1*)
- פינוי-בינוי: הפטור ניתן מכוח סעיף 19(ב)(2) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. כדי שפרויקט יהיה כלכלי, נדרשים לרוב אחוזי בנייה גבוהים (300%-400%), ולכן ללא פטור מהיטל השבחה על תוספת הזכויות, פרויקטים רבים לא יצאו לפועל .
- תמ"א 38: הפטור מהיטל השבחה מיועד לעודד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. קיימת הבחנה בין פטור מלא לבין סמכות הרשות המקומית לגבות היטל חלקי במקרים מסוימים, אך המטרה המרכזית היא מניעת הכבדת נטל המס על זכויות הבנייה המוקנות מכוח התוכנית
מסקנה והמלצות
- ליזמים: יש לבחון את כדאיות הפרויקט בהתחשב ביכולת לנכות מס תשומות (בזכות מע"מ בשיעור אפס). במסלול פינוי-בינוי, יש לוודא כי המתחם הוכרז כדין וכי תוקף הצו עומד בעינו .
- לדיירים: בפינוי-בינוי, יש לשים לב לתקרות השווי של הדירה החלופית כדי לא לחרוג מהפטור ממס שבח / בתמ"א 38, יש לוודא כי תוספת השטח אינה עולה על 25 מ"ר כדי לשמור על הפטור המלא .
- היטל השבחה: מומלץ לבדוק את מדיניות הוועדה המקומית הספציפית, שכן היטל זה מהווה מרכיב קריטי בדו"ח האפס של הפרויקט .
הערות וסייגים
- הפטורים ממס מותנים במכירת כל הזכויות ביחידה ליזם .
- קיימים הסדרים מיוחדים לקשישים המאפשרים קבלת תמורה כספית לרכישת זכות בבית אבות בפטור ממס, בכפוף לתנאים .
(1*) ר' א.נמדר ו -א.בן עטר, "פטור מהיטל השבחה בפרויקטים של פינוי-בינוי, עיבוי בנייה ותמ"א 38. מקרקעין י/2 (מרץ) 2011.