"קשיש" בחוק מיסוי מקרקעין הורחבה משמעותית בשנים האחרונות (תיקונים 94 ו-100) כדי להקל על דיירים מבוגרים או סיעודיים להתמודד עם קשיי המעבר הכרוכים בפינוי-בינוי. קשיש מוגדר כמי שמלאו לו 70 שנים או מי שנזקק לשירותי סיעוד, בכפוף לתנאי מגורים. ההטבות המרכזיות כוללות מסלולים חלופיים לקבלת דירת תמורה, כגון קבלת שתי דירות קטנות, מכירת הזכויות ליזם או לצד ג' בפטור ממס לצורך רכישת דירה חלופית או מעבר לבית אבות.
בפרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין, ובפרט בסעיפים 49יט (הגדרות), 49כב (פטור ממסים), 49כב1 (מכירה לצד ג') ו-49כב2 (מכירה ליזם) . הגדרות אלו עודכנו במסגרת תיקון 94 (2018) ותיקון 100 לחוק (2023), אשר הרחיבו את מעגל הזכאים ואת גמישות המימוש.(1*)
הגדרת "קשיש" כוללת שני תנאים חלופיים (גיל או מצב בריאותי) בתוספת תנאי מגורים מצטברים :
- חלופת הגיל: מי שבמועד שבו נחתם הסכם מכירה ראשון במתחם (ההסכם הראשון שנחתם בין יזם לבין דייר כלשהו בבית המשותף) מלאו לו 70 שנים .
- חלופת הסיעוד (תיקון 100): אדם שבמועד חתימת ההסכם הראשון ובמועד החתימה על ההסכם עמו, היה זכאי לגמלת סיעוד לפי סעיף 224(א)(5) או (6) לחוק הביטוח הלאומי (רמות סיעוד גבוהות) .
- תנאי המגורים: הקשיש התגורר ביחידה הנמכרת לפחות שנתיים רצופות בסמוך לפני מועד חתימת ההסכם הראשון במתחם, וכן התגורר בה דרך קבע במועד החתימה על ההסכם עמו .
- בן זוג: ההגדרה כוללת גם את בן זוגו של הקשיש המתגורר עמו, למעט בן זוג הגר בנפרד דרך קבע .
מסלולי תמורה ייחודיים והטבות מס לקשישים:
החוק מאפשר לקשיש לבחור באחד מהמסלולים הבאים, המעניקים פטור ממס שבח ומס רכישה (בכפוף לתקרות השווי הקבועות בחוק):
א. מסלול שתי דירות חלופיות (סעיף 49כב(א2)): בניגוד לדייר רגיל הזכאי לדירה אחת בלבד בפטור, קשיש רשאי לקבל מהיזם שתי דירות מגורים חלופיות בפרויקט. הפטור ממס שבח ומס רכישה יחול על שתי הדירות יחד, ובלבד שסך שוויין אינו עולה על תקרת הפטור .
ב. מסלול מכירה לצד ג' (סעיף 49כב1): קשיש רשאי למכור את "דירת התמורה" העתידית שלו לאדם אחר (צד ג') ולקבל פטור ממס שבח, בתנאים הבאים :
- המכירה נעשתה לאחר שנקלטה בקשה להיתר בנייה במוסד התכנון.
- הקשיש רכש בכספי התמורה דירה חלופית אחרת (מחוץ לפרויקט) או זכות למגורים בבית אבות.
- רכישת הדירה החדשה/הזכות בבית האבות בוצעה בטווח זמנים שבין הגשת הבקשה להיתר ועד שנה ממכירת הזכויות או חצי שנה ממועד הפינוי (לפי המאוחר).
- שווי הדירה החדשה הוא לפחות 75% משווי המכירה של הזכויות בפרויקט
- מסלול מכירה ליזם (סעיף 49כב2): הקשיש יכול למכור את זכויותיו חזרה ליזם בפטור ממס, ובלבד שהמכירה בוצעה לפני שנקלטה הבקשה להיתר בנייה (לפי תיקון 100) . מסלול זה מאפשר לקשיש לקבל מזומן מהיזם בשלב מוקדם כדי לרכוש דירה אחרת או לעבור לדיור מוגן מבלי להמתין לסיום הפרויקט
- מסלול תמורה כספית נוספת: קשיש רשאי לקבל שילוב של דירה חלופית ותמורה כספית (מזומן) לצורך רכישת דירה אחרת או מעבר לבית אבות, תוך שמירה על פטור ממס שבח על המרכיב הכספי, בכפוף לעמידה בתנאי סעיף 49כב1 .
מסקנות הלכה למעשה:
- בדיקת מועד "הסכם ראשון": יש לוודא את הגיל המדויק במועד חתימת הדייר הראשון במתחם, שכן זהו המועד הקובע לזכאות. יש לבצע בדיקה זהירה שכן יתכן שהדייר חתם כבר ביותו בן 70 אך לפניו קדמו דיירים אחרים בפרוייקט שחתמו בתקופה שטרם מלאו לו 70.
- תיעוד מגורים: מומלץ לשמור אסמכתאות למגורים רצופים של שנתיים לפני המועד הקובע (חשבונות ארנונה, חשמל וכיו"ב).
- בחינת חלופת הסיעוד: דיירים מתחת לגיל 70 הסובלים ממצב בריאותי מורכב צריכים לבדוק זכאות לגמלת סיעוד ברמות 5-6 מול הביטוח הלאומי כדי להיכנס להגדרת "קשיש". חלופה זו חשובה במיוחד לגבי נכים מתחת לגיל 70. כאשר הקריטריון הקובע הוא גמלת סיעוד כאמור.
(1*) חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו־2024), התשפ"ג- 2023 . ר' גם המאמר הנ"ל " הטבות מס לדייר קשיש במתחם פינוי ובינוי".