קשיש (כהגדרתו בחוק) בפרויקט פינוי-בינוי זכאי למסלולים חלופיים המאפשרים קבלת תמורה כספית במזומן במקום דירת תמורה, וזאת בפטור ממס (בכפוף לתקרות). הטבה זו מותנית בכך שהתמורה הכספית תשמש את הקשיש לרכישת דירה חלופית מחוץ למתחם או לרכישת זכות בבית אבות, וזאת כדי לאפשר לו לעבור למגורים הולמים כבר במועד פינוי דירתו הישנה .
המסגרת הנורמטיבית
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"): פרק חמישי 4 לחוק מסדיר את הפטורים במכירת זכות במקרקעין במתחם פינוי ובינוי. סעיפים 49כב, 49כב1 ו-49כב2 (שהוספו או תוקנו בתיקון 94) קובעים את ההסדרים המיוחדים לקשיש .
- תיקון 94 לחוק מיסוי מקרקעין: תיקון זה הרחיב משמעותית את סל האפשרויות העומדות בפני קשיש, במטרה להקל עליו את המעבר ולא לחייבו להמתין לסיום בניית דירת התמורה החדשה .
- חוזר מס הכנסה/מיסוי מקרקעין 1/21 (מ"ש): מפרט את עמדת רשות המסים לגבי יישום הטבות המס לקשיש, כולל האפשרות למכירת הזכות ליזם או לצד ג' תמורת מזומן .
- חוק ההתייעלות הכלכלית לשנות התקציב 2023 ו-2024 (תיקון 100): עדכן את התנאים והמועדים למכירת דירת התמורה על ידי הקשיש .
סיכום הגדרת "קשיש" לעניין ההטבות
כדי ליהנות מהמסלולים החלופיים הכוללים תמורה כספית, על המוכר לעמוד בתנאים מצטברים:
- ביום החתימה על הסכם הפינוי-בינוי הראשון במתחם מלאו לו 70 שנים (או שהוא/בן זוגו נזקקים לשירותי סיעוד).
- הוא התגורר ביחידת המגורים שנתיים רצופות לפחות לפני החתימה על ההסכם הראשון.
- הוא התגורר בדירה במועד החתימה על ההסכם עמו .
מסלולי קבלת תמורה כספית (מזומן)
החוק אינו מעניק פטור גורף על "מזומן לכיס" ללא תנאי, אלא יוצר מנגנונים המאפשרים לקשיש להמיר את דירת התמורה העתידית בכסף לצורך פתרון מגורים חלופי:
- מכירת הזכות ליזם (סעיף 49כב2): הקשיש יכול למכור את זכותו לדירת התמורה חזרה ליזם. במקרה זה, המכירה תהיה פטורה ממס שבח ומס רכישה, בתנאי שהקשיש משתמש בכספים לרכישת דירה חלופית מחוץ למתחם או זכות בבית אבות . על פי תיקון 100, מכירה זו ליזם צריכה להתבצע עד למועד קליטת הבקשה להיתר בנייה במוסד התכנון .
- מכירת הזכות לצד ג' (סעיף 49כב1): הקשיש רשאי למכור את דירת התמורה (עוד בטרם נבנתה) לכל אדם אחר. הפטור יינתן אם הקשיש רכש בכספי התמורה דירה אחרת או זכות בבית אבות בשווי של 75% לפחות משווי המכירה של הדירה שמכר.
- קבלת תמורה כספית בשווי מהוון (הטבה 3): קיימת אפשרות לקבל מהיזם סכום כסף בשווי מהוון של דירת התמורה לשם רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש, וזאת לא יאוחר ממועד הפינוי של הדירה הישנה .
תקרת הפטור והשלכות מס
הפטור על התמורה הכספית (בין אם כחלק מ"שנמוך" לדירה קטנה יותר ובין אם כחלופה מלאה) כפוף לתקרת הפטור הקבועה בחוק (הגבוה מבין: 150% משווי הדירה הנמכרת, שווי דירת 120 מ"ר במתחם, או שווי דירה בשטח 150% מהדירה הנמכרת עד 200 מ"ר) .
חשוב לציין:
- אם לקשיש יש דירה נוספת במתחם שבגינה כבר קיבל תמורה כספית פטורה, התמורה במזומן עלולה להיות חייבת במס בשיעור של 25% .
- במקרה של "שנמוך" (קבלת דירה קטנה ותוספת מזומן), היזם אינו זכאי להטבת מע"מ על רכיב המזומן, ולא ינוטרל מרכיב הקרקע במס רכישה בגין התמורה הכספית .
מסקנות הלכה למעשה:
- בדיקת זכאות: יש לוודא כי במועד ההסכם הראשון במתחם מלאו לקשיש 70 שנים וכי הוא עומד בתנאי המגורים (שנתיים רצופות).
- עמידה בלוחות זמנים: אם בוחרים למכור את הזכות ליזם תמורת מזומן, יש לבצע זאת לפני קליטת הבקשה להיתר בנייה (לפי תיקון 100 מחודש יוני 2023) .
- שימוש בכספים: כדי לשמור על הפטור, יש להשקיע לפחות 75% מהתמורה הכספית ברכישת דירה חלופית או זכות בבית אבות בטווחי הזמנים הקבועים בחוק (עד שנה מיום מכירת הזכות או 6 חודשים ממועד הפינוי, לפי המאוחר) .
הערות וסייגים
- הטבות המס לקשיש הן אישיות ואינן ניתנות להעברה ליורשים אם הקשיש נפטר לפני מימושן, אלא אם נקבע אחרת בהסכמים ספציפיים ובכפוף להוראות החוק לגבי "חולה נוטה למות" שהוספו בתיקונים האחרונים .
- מומלץ לבחון את תקרת הפטור הספציפית לכל דירה, שכן תמורה כספית מעבר לתקרה תחויב במס שבח רגיל.