עודף כספי שנותר בידי קשיש לאחר רכישת זכות בבית אבות במסגרת פרויקט פינוי-בינוי מסווג על פי חוק כ**"תמורה כספית נוספת"**. סכום זה יהיה פטור ממס שבח ומס רכישה כל עוד סך התמורות (שווי הזכות בבית האבות בתוספת המזומן שנותר) אינו עולה על "תקרת השווי" הקבועה בחוק. ככל שקיימת חריגה מתקרה זו, החלק העודף יחויב במס בהתאם למנגנון "הפרש השווי.
- סעיף 49כב1(ג) לחוק: קובע במפורש כי אם שווי הזכות הנרכשת (במקרה זה, בבית האבות) נמוך משווי המכירה של היחידה החלופית, יראו את הסכום הכספי שנותר אצל הקשיש כ**"תמורה כספית נוספת"**, ויחולו עליו ההוראות החלות על תמורה כזו .
- סעיף 49כב2 לחוק: מחיל את הוראות סעיף 49כב1(ג) גם על מכירה של הזכות ליזם (ולא רק לצד שלישי), בשינויים המחויבים .
סיווג העודף הכספי
המחוקק יצר מסלול ייעודי המאפשר לקשיש "להמיר" את הדירה החדשה שהיה אמור לקבל מהיזם במזומן, לצורך מעבר לבית אבות. סעיף 49כב1(ג) לחוק פותר את שאלת ה"עודף": כאשר הקשיש רוכש זכות בבית אבות שעלותה נמוכה מהסכום שקיבל מהיזם, היתרה אינה מאבדת את הפטור באופן אוטומטי. היא מסווגת כתמורה כספית נוספת .
מבחן תקרת השווי
הפטור על העודף הכספי אינו מוחלט, אלא מוגבל על ידי תקרת השווי המוגדרת בסעיף 49כב(א).
- אם שווי הזכות בבית האבות + העודף הכספי נמוכים מתקרת השווי – כל הסכום (כולל העודף) יהיה פטור ממס .
- אם סך התמורות עולה על תקרת השווי – יראו את המוכר כמי שמכר שתי זכויות: זכות פטורה (עד גובה התקרה) וזכות חייבת (בגין הפרש השווי) .
היבטי מע"מ
במסלול קשיש, בניגוד למסלולי "שנמוך" רגילים, אין צורך לנכות מע"מ מהתמורה במזומן המתקבלת מהיזם, וזאת בשל הטבות מס הניתנות ליזם במתחמים אלו .
מסקנות הלכה למעשה
העודף הכספי שנותר בידי הקשיש לאחר רכישת הזכות בבית האבות נחשב לתמורה כספית נוספת. הוא יהיה פטור ממס שבח ומס רכישה במועד העסקה, בתנאי שסך התמורות אינו חורג מתקרת השווי (הגבוה מבין 150% משווי הדירה הישנה או שווי דירת 120 מ"ר חדשה במתחם).
- הגדרת "בית אבות" מחייבת מקום מגורים קבוע ל-30 אנשים לפחות, בעל רישיון לפי חוק הפיקוח על מעונות .
- הפטור מותנה בכך שהיחידה הנמכרת אינה מהווה "מלאי עסקי" בידי המוכר .