על פי הדין החל בשנת 2026, אין פטור גורף ומוחלט מהיטל השבחה בעסקאות תמ"א 38, אלא קיים הסדר של הנחה משמעותית. סעיף 19(ב1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה קובע כי שיעור ההיטל בגין השבחה הנובעת מזכויות תמ"א 38 יעמוד על 5% מההשבחה בלבד (עשירית מהשיעור הרגיל). עם זאת, בעלי דירות עשויים להיות זכאים לפטור מלא בגין הרחבת דירת מגורים עד לשטח של 120 מ"ר בתנאים מסוימים. בהסכמים עם היזם נהוג כי היזם לקוח על עצמו את חבות המס אך רשאי לנצל את הפטורים המגיעים לדייר..
מסקנה והמלצות
- אין פטור גורף: לא קיים פטור גורף מהיטל השבחה בתמ"א 38. הדין קובע שיעור מופחת של 5% מההשבחה בגין זכויות התמ"א.
- פטור ה-120 מ"ר: בעלי דירות שדירתם המורחבת אינה עולה על 120 מ"ר עשויים להיות פטורים כליל מההיטל על חלקם, בכפוף לתנאי המגורים בחוק.
- בדיקת תוכניות נוספות: יש לבחון האם ההשבחה נובעת רק מתמ"א 38 או גם מתוכניות בניין עיר (תב"ע) מקומיות, שכן על האחרונות יחול היטל מלא (50%).
- הסדרה חוזית: מומלץ לוודא כי בהסכם מול היזם, היזם מתחייב לשאת בכל תשלום היטל השבחה שיחול, כולל היטלים בגין זכויות שאינן מכוח התמ"א.
- הפטור לפי סעיף 19(ג) (120 מ"ר) הוא אישי ודורש עמידה בתנאי מגורים; אם הדירה נמכרת לפני תום 4 שנים מגמר הבנייה, הפטור עלול להתבטל רטרואקטיבית .
- קיימים הבדלים במיסוי בין תמ"א 38/1 (חיזוק) לבין תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה), במיוחד בנוגע למועדי המימוש וחישוב השבח. (1*)
(1*) ר' עליון, ע"א 1827/15, אילן זיונץ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין מרכז.; , מחוזי, ו"ע 44889-10-13, אילן זיונץ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין מרכז..