בעסקאות פינוי-בינוי, חתימה על הסכם מותנה או על הסכם אופציה אינה מהווה "יום מכירה" לצורך תשלום מס שבח ורכישה, שכן יום המכירה נדחה מכוח סעיף 49כ לחוק. עם זאת, קיימת חובת דיווח (הודעה) לרשויות מיסוי מקרקעין בתוך 30 ימים מיום החתימה על ההסכם . עבור קשיש הבוחר במסלול בית אבות, זכאותו להטבות המס מותנית בכך שיהיה בחיים ב"יום המכירה הנדחה", והדיווח המלא על העסקה יבוצע רק במועד זה .
המחוקק יצר מנגנון ייחודי בפרק חמישי 4 לחוק, המכיר בכך שעסקאות התחדשות עירונית הן מורכבות ורוויות אי-ודאות. לכן, סעיף 49כ קובע כי "אירוע המס" (יום המכירה) אינו חל במועד החתימה על ההסכם המותנה או האופציה, אלא נדחה למועד שבו העסקה הופכת ל"וודאית" (התקיימות התנאים המתלים או תחילת בנייה) .
בפסק הדין ו"ע 1349/01 חברת שובל אייל נ' מס שבח, נקבע כי מועד אירוע המס הוא מועד הרכישה ואינו ניתן לשינוי בשל קשיים עתידיים, אך בפינוי-בינוי החוק קובע הסדר ספציפי הגובר על הכלל הרגיל .
חובת הדיווח מול חובת התשלום
יש להבחין בין דיווח על עסקה לבין הודעה על הסכם. בפינוי-בינוי:
- בתוך 30 יום מהחתימה: קיימת חובת "הודעה" למנהל לפי סעיף 49כא .
- ביום המכירה הנדחה: רק אז קיימת חובת "הצהרה" (דיווח מלא) ותשלום המס (אם חל בכלל) .