רשות המיסים פרסמה לאחרונה החלטת מיסוי משמעותית (1803/2026), המביאה בשורה חשובה לבעלי זכויות במקרקעין. ההחלטה קובעת כי פיצויים המשולמים על ידי חברות ממשלתיות בגין תפיסת מקרקעין לצורכי ציבור יזכו להקלות ולשיעורי המס המופחתים הקבועים בסעיף 48ג' לחוק מיסוי מקרקעין – וזאת עוד בטרם הושלמו הליכי ההפקעה הפורמליים בדין.
סעיף 48ג' לחוק מיסוי מקרקעין מעניק זיכוי מס בשיעור של 50% ממס השבח החל בהפקעה, או פטור מלא בתנאים מסוימים. בעבר, כדי ליהנות מהטבה זו, נדרשו בעלי קרקעות להמתין להשלמת כלל שלבי ההפקעה הרשמיים. החלטת המיסוי החדשה משנה את התמונה ומאפשרת לקבל את הטבת המס כבר בשלב חתימת ההסכם והעברת החזקה.
עיקרי הסדר המס: הקלות מס לצד תנאים מחייבים
על פי מנגנון המיסוי שנקבע בהחלטה, התקשרות בין בעל הזכויות לבין חברה ממשלתית הפועלת מטעם המדינה (במסגרתה משולם פיצוי, מועברת החזקה ונרשמת הערת אזהרה) תוכר כהפקעה לצורכי מס. עם זאת, החלת הקלות המס כפופה למספר תנאים מרכזיים:
- ייעוד ציבורי מאושר: נדרש כי הזכויות במקרקעין יהיו כלולות בתוכנית שפורסמה למתן תוקף, ויסומנו בייעוד ציבורי כבר במועד החתימה על ההסכם.
- מועד הדיווח ויום המכירה: יום המכירה, לצורך חישוב פיצויי ההפקעה, ייקבע במועד העמדת תשלום הפיצויים בפועל לידי בעל הזכויות.
- מגבלת זמן לפרסום הודעות הפקעה: המדינה או החברה הממשלתית מחויבות לפרסם הודעות רכישה לפי דיני ההפקעה לכל המאוחר בתוך 10 שנים ממועד חתימת ההסכם.
- החרגת פיצויים בגין ירידת ערך: הקלות המיסוי מכוח חוק מיסוי מקרקעין יחולו על רכיב פיצויי ההפקעה בלבד, ולא יחולו על פיצויים המשולמים בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.
מה קורה אם הליך ההפקעה לא יושלם בזמן?
החלטת המיסוי כוללת מנגנון זהירות קפדני: במידה והליכי ההפקעה הפורמליים לא יושלמו בתוך פרק הזמן שנקצב (ולכל המאוחר תוך 10 שנים), ההסכם יסווג למפרע כהסכם מכר מרצון רגיל ולא כהפקעה.
במקרה כזה, יבוטלו הקלות המס והמוכר יידרש לשלם את הפרשי המס המתחייבים בתוספת הצמדה וריבית. אם המוכר לא ישלם את הפרש המס בתוך 60 יום מדרישת רשות המיסים, החברה הממשלתית תישא בתשלום המס חלף המוכר, תוך ביצוע חישוב בדרך של "גילום מלא".
חשיבות התכנון המשפטי והמיסויי בהסכמי פיצויים והפקעות
החלטה 1803/2026 מייצרת הזדמנות מצוינת לבעלי קרקעות לקבל פיצוי כספי מהיר וליהנות משיעורי מס מופחתים בהליכי הפקעה ופרויקטי תשתית. יחד עם זאת, הניסוח הדווקני של ההסכמים, ההפרדה בין רכיבי הפיצוי השונים והסיכון לביטול ההטבה בעתיד, מחייבים בחינה משפטית זהירה.
משרד עו"ד איתי הכהן, המתמחה בדיני מיסוי מקרקעין ומיסוי בינלאומי, מלווה בעלי זכויות במקרקעין, יזמים ובעלי קרקעות מול רשויות המיסים.