הוצאות מימון והוצאות אחרות המותרות בניכוי ממס שבח
סעיף 39 א' לחוק מיסוי מקרקעין עוסק בניכוי הוצאות ריבית ריאלית. סעיף זה קובע כי במכירה של זכות במקרקעין יותרו לניכוי בתחשיב מס השבח תשלומי ריבית ריאלית ששילם המוכר בגין הלוואה שקיבל. זאת בתנאי שההלוואה התקבלה לצורך השבחה או רכישה של הזכות למקרקעין בזמן סמוך להשבחה או לרכישה, ושההלוואה איננה מקרוב של המוכר. סעיף זה עלה לדיון בבית המשפט העליון בערר שהגישה חברת מ.ל פסגות, אשר השתמשה בהון זר לצורך רכישה ובנייה של מבנים תעשייתיים. רשויות המס סירבו להכיר בריבית הריאליות על ההלוואות בתור הוצאה המוכרת לניכוי במס שבח, אולם בית המשפט הורה להכיר בהן בתור הוצאות מימון לתחשיב מס השבח. קביעה זו הינה משמעותית ביותר ומרחיבה במידה רבה את אפשרויות הניכוי העומדות לרשותם של נישומים.
אילו הוצאות נוספות מותרות בניכוי ממס שבח?
חוק מיסוי מקרקעין קובע מספר הוצאות המותרות בניכוי לצורך תחשיב מס שבח. ראשית, מדובר בכל ההוצאות שהמוכר הוציא מיום שבו רכש את המקרקעין ועד ליום מכירתו, וזאת לצורך השבחת המקרקעין. בנוסף, מותר לנכות הוצאות הקשורות לקבלת חזקה ייחודית על המקרקעין (באם זו קיימת, כמובן), וכן סכומים ששולמו למי שהחזיק במקרקעין לאורך שנה ומעלה בעבור פינוי מהמקרקעין, כל עוד איננו קרוב של המוכר.
בנוסף, אם המוכר הוציא הוצאות שונות בעבור השבחה של מקרקעין סמוכים למקרקעין הנמכר, ואלו הובילו לעליית שווי המקרקעין הנמכר, הרי שניתן לנכות את ההוצאות ממס שבח באופן יחסי. עוד ניתן להכיר באגרות ששולמו על ידי המוכר לצורך רכישת הזכות במקרקעין, אגרות לרשויות מקומיות, היטלי פיתוח, היטל השבחה ומס רכישה ששולמו לרכישת הזכות. כמו כן, ניתן להכיר בדמי תיווך ששולמו על ידי המוכר בהקשר לרכישת הזכות במקרקעין, ושכר הטרחה של עורך הדין ששולם על ידי המוכר לצורך רכישת ומכירת הזכות במקרקעין. עוד ניתן להכיר בהוצאות על שכר הטרחה של שמאי ומודד מוסמך, אשר שילם המוכר בהקשר לרכישה, השבחה ומכירה של הזכות במקרקעין, והוצאות שנדרשו בנסיבות שונות עבור הוכחת הזכות במקרקעין. בנוסף, לפי חוק מיסוי במקרקעין ניתן להכיר בהוצאות בגין מס רכוש עירוני וארנונה רכוש לרשות המקומית.
מעבר לכך, חוק מיסוי במקרקעין מונה עוד מספר הוצאות מוכרות לניכוי בתחשיב מס שבח. מדובר בניכויים העשויים להצטבר לכדי סכומים משמעותיים ביותר היכולים בהחלט להשפיע על כדאיות מכירת הנכס. לכן, מומלץ להיוועץ עם עורך דין מקרקעין המתמחה בתחום המיסוי. למידע נוסף בנושא פנו אל משרדנו בטלפון 03-7538811.