לאחרונה נכנס לתוקף תיקון מס' 70 לחוק מיסוי מקרקעין אשר חולל מהפיכה בתחום הדיווחים ותשלומי המס לרשויות מס שבח שתחולתו החל מיום 31.3.2011. התיקון כולל שני שינויים מהותיים: האחד, חיוב כל הנישומים להגיש את הדיווחים בדרך של הגשת שומה עצמית מפורטת, תוך קיצור טווחי הזמן הן מצד הנישומים מחד גיסא והן מצד רשויות המס מאידך גיסא. השני, חיוב הרוכש, בעסקאות שהתמורה בגינן נקבעה בכסף בלבד, למעט מכירת דירת מגורים מזכה, לנכות במקור את המס מן המוכר ולהעביר את המס שנוכה במקור כמקדמה לשלטונות המס.
בדברי ההסבר להצעת החוק ובדיונים שהתקיימו בוועדת הכספים בהליך החקיקה, הוסבר הרקע לתיקון בעובדה כי על פי דו"ח של הבנק העולמי ישראל נמצאת במקום ה – 147 במשך הזמן הדרוש להשלים עסקה במקרקעין ברישומה בטאבו. מטרת התיקון היתה אפוא לקצר את טווחי הזמן של הדיווח והשומה ולהקדים את תשלום המס בדרך של מקדמה כאמור ובכך לאפשר לרשות המס להנפיק אישור לרישום בטאבו כנגד תשלום המקדמה כאמור מבלי להמתין לסיום הליכי השומה.
אין ספק כי המטרה והתכלית שעמדו ביסוד התיקון מבורכים. דא עקא, שהתיקון מעלה שורה של שאלות ובעיות העומדות בפני הנישומים בכלל ועורכי דין המטפלים בעסקאות במקרקעין בפרט, כגון:
א. שורה של עסקאות הוחרגה מהחובה לתשלום מקדמה וממילא אינה נכללת במסלול המהיר לקבלת האישור לטאבו וביניהן, מכירת דירת מגורים מזכה, עסקאות קומבינציה ועסקאות אחרות שתמורתן אינה בכסף וכן עסקאות שהן בגדר פעולה באיגוד מקרקעין. ואם כך, מה הועילו חכמים בתקנתם?
ב. מה קורה במצבים של ביטול עסקה מסיבות שאינן תלויות במוכר, לענין החזר המקדמה ששולמה על ידי הרוכש. עיון בהוראות החוק מעלה לכאורה כי לא ניתנה על כך תשובה.
ג. מהי "התמורה" לצורך חישוב המקדמה? מסתבר כי המחוקק לא מצא לנכון להגדיר מונח זה ובתוך כך לא ניתנו תשובות לשאלות בסיסיות ובהן מה דין המע"מ ודין הפרשי ההצמדה והריבית, האם המרכיבים האמורים מהווים חלק מהתמורה לענין המקדמה אם לאו?
ד. כיצד יש לנהוג בהסכמים הכוללים תנאי מתלה ומה יהא על המקדמה ששולמה במצב שבו התנאי המתלה לא התקיים?
ה. כיצד יש לנהוג בהסכמי רכישה מקבלן. לשון החוק לא פטרה באופו קטגורי עסקאות של רכישה מקבלן מתשלום מקדמה.
ו. בתוך כך עולה השאלה כיצד ניתן לשלם מקדמה כאשר קיים בנק מלווה המחיב את העברת התשלומים דרכו? ומה עושים כאשר התשלומים על חשבון התמורה נדרשים לצורך הסרת משכנתא הרובצת על הנכס?
ז. מהי הסנקציה המוטלת על הרכוש אם בכלל ,שלא ניכה מקדמה כלל או שלא העבירה לידי המנהל?
ח. מהן ההתאמות הנדרשות שיש לבצע בנוסח חוזי המכר השונים על מנת להתאימם לדרישות החוק החדש?
על חלק קטן מהשאלות האמורות ניסתה רשות המסים ליתן מענה בהנחיות מינהליות שהוצאו מטעמה אולם עולה השאלה האם לא מן הראוי היה כי שאלות בסיסיות אלו יבואו על פתרונן במסגרת החקיקה?
דומה כי לאור השאלות הרבות שנותרו פתוחות לא יהיה מנוס מלבצע בהקדם מקצה שיפורים בחקיקה או למצער להוציא הוראת ביצוע מרוכזת ומפורטת שתיתן מענה למכלול השאלות הובעיות שהתיקון מעלה. אלא שכידוע, להוראות הביצוע והפרשנות של רשות המסים, שלא כהוראות חוק או פסקי דין של בית המשפטי העליון, אין תוקף של הוראת דין מחייבת כלפי בתי המשפט ו/או הנישומים ולעיתים גם רשות המיסים עלולה להתנער מהן כמו כן אין זה רצוי מבחינה חוקתית שרשויות המס יבצעו חקיקה עצמית בדרך של חוזרים מנהליים.